Albert K., Reinickendorf: Durch einen verrutschten Dachziegel ist in unserem Haus ein Wasserschaden entstanden. In der Dachschräge in der vierten Etage ist ein Bad eingebaut, in einem nicht einsehbaren Teil ist das Wasser ins dritte Stockwerk eingedrungen und hat einen großen Wasserfleck erzeugt. Nun hat der Mieter verlangt, dass ich die Decke wieder in Ordnung bringe. Die Haftpflichtversicherung lehnt eine Regulierung mit der Begründung ab, dass nur Schäden die Dritten entstanden sind, übernommen werden, da aber die Decke mir als Eigentümer gehöre, werde der Schaden nicht übernommen. Nach meinem Verständnis wurde der Schaden zwar von mir verursacht (Dachziegel), der eigentlich Geschädigte ist jedoch der Mieter, weil er für Schönheitsreparaturen zuständig ist, und nicht der Eigentümer. Deshalb sollte die Versicherung die Malerarbeiten dann auch zahlen.

Carsten Brückner, Chef des Bundes der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine, antwortet: Eine Haftpflichtversicherung versichert ein ganz spezielles Schadensrisiko. Erfasst sind Schäden, die der Versicherungsnehmer an fremdem Eigentum schuldhaft verursacht. Neben einem beim Geschädigten (hier Mieter) eingetretenen Schaden muss also zwingend noch hinzukommen, dass Ihnen als Versicherungsnehmer der Schaden vorzuwerfen ist. Nach Ihrer Schilderung ist das nicht der Fall. Denn an einem verrutschten Dachziegel dürfte Sie kein Verschulden treffen.

Ein Verschulden käme allenfalls dann in Betracht, wenn Ihnen der verrutschte Dachziegel bekannt ist und Sie über einen längeren Zeitraum die Reparatur unterlassen. Tritt nach der Unterlassung der Reparatur ein Schaden beim Mieter ein, kann dies für ein Verschulden Ihrer Person sprechen.

Eigentümer haftet gegenüber Mieter verschuldensunabhängig

Fehlt es jedoch an einem Verschulden, haften Sie nicht nach dem sogenannten Deliktsrecht. Die Haftpflichtversicherung tritt auch dann nicht ein, wenn ein Verschulden im Zusammenhang mit dem Schadenseintritt nicht feststellbar ist. Das ist so ausdrücklich im Versicherungsvertrag beziehungsweise in den Geschäftsbedingungen geregelt.

Vorliegend haften Sie im Rahmen des Mietvertrages gegenüber dem Mieter jedoch verschuldensunabhängig. Der Gesetzgeber verlangt vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels, wenn dieser nicht vom Mieter zu vertreten ist. Denn der Vermieter schuldet dem Mieter (verschuldensunabhängig) einen vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Dazu gehört insbesondere die Mangelfreiheit.

Wenn für Schäden der von Ihnen geschilderten Art nicht die Gebäudeversicherung eintritt, besteht eine „Versicherungslücke“. Hierzu wäre mit der Versicherung zu klären, ob es eine Möglichkeit gibt, dieses Risiko durch eine spezielle Versicherung abzusichern.

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