Ingrid C., Berlin: Mein Mann und ich haben vor 50 Jahren eine Eigentumswohnung und einen Stellplatz in einer Eigentümergemeinschaft gekauft. Dazu gehört die Nutzungsmöglichkeit der großzügigen Gartenanlage. Die ersten 20 Jahre verliefen weitestgehend störungsfrei. Durch Eigentümerwechsel hat sich die Situation jedoch merklich verschlechtert. Den meisten der neuen Eigentümern ist offensichtlich die Teilungserklärung unbekannt oder sie wird schlicht ignoriert. Als Folge daraus werden die vermeintlich eigenen Gartenteile mit Hecken, Beeten und Büschen zunehmend vom übrigen Garten abgeteilt. Eine allgemeine Nutzung wird damit unmöglich, nur die dadurch steigenden Pflegekosten (Gartenbaufirma, Wasserkosten) werden weiterhin auf die Allgemeinheit abgewälzt. Von Seiten der Hausverwaltung werden diese Entwicklungen nur sehr zögerlich, in der Regel überhaupt nicht angegangen. So werden etwa Schreiben mit der Bitte, hier für Einhalt des immer ausufernderen Anpflanzens zu sorgen, nicht an den Eigentümerbeirat weitergeleitet. Meine Frage: Was ist Ihre Empfehlung, wie wir uns effektiv gegen diese Benachteiligung zur Wehr setzen können?

Carsten Brückner, Chef von „Haus und Grund“, antwortet: Über die Nutzung des Gemeinschaftseigentums entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft. Haben die Miteigentümer keine besondere Nutzungsart beschlossen oder bestimmten Eigentümern eine exklusive Nutzung zugestanden, werden durch die hier wohl stattfindende Sondernutzung die Rechte der Wohnungseigentümer verletzt. Insbesondere die Entscheidung über die gärtnerische Gestaltung der Gemeinschaftsflächen obliegt der Eigentümergemeinschaft.

Auf besondere Kosten mit neuem Umlageschlüssel reagieren

Wenn einzelne Eigentümer besondere Kosten für die Gartenpflege verursachen, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft hierauf mit der Veränderung des Umlageschlüssels für die Wohngeldkosten bei der nächsten Abrechnung reagieren. Es ist Aufgabe der Wohnungseigentumsverwaltung, dafür Sorge zu tragen, dass die Rechte der Miteigentümer nicht durch ein unerlaubtes Verhalten verletzt werden. Unternimmt die Verwaltung hiergegen nichts, verletzt sie ihrerseits die ihr aufgrund des Verwaltungsvertrages obliegenden Pflichten.

Mit der Problematik sollte sich jedoch die Wohnungseigentümergemeinschaft anlässlich einer Versammlung beschäftigen, damit allen Beteiligten klar ist, wie die Rechte und Pflichten untereinander verteilt sind. Sollte eine Klärung innerhalb der Gemeinschaft nicht zu erreichen sein, hat der in seinen Rechten Verletzte außerdem immer die Möglichkeit, seine Rechte notfalls gerichtlich durchzusetzen.

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