Vera K., Wilmersdorf: In unserem Haus haben wir seit Jahren für Renovierungen im Voraus bezahlt, vieles ist verpfuscht worden und bis heute ist nicht alles fertig. Deswegen habe ich der Verwaltung mitgeteilt, dass sie die nächste Sonderumlage für Sanierungsarbeiten nicht mehr zwei Monate im Voraus von meinem Konto abbuchen sollen, da die Arbeiten ja noch nicht begonnen haben, sondern erst nach abgeschlossener Arbeit. Die Hausverwaltung hat das abgelehnt. Wie ist hier die Rechtslage?

Carsten Brückner, Chef des Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine: Anhand Ihrer Schilderungen gehe ich davon aus, dass es sich um eine Wohnungseigentumsanlage handelt. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) große Instandhaltungen durchführen will, muss sie darüber in der WEG-Versammlung einen Beschluss fassen – wenn nicht Gefahr im Verzug ist und Mängel ohne vorherige Konsultation der Eigentümergemeinschaft beseitigt werden müssen.

Die Eigentümergemeinschaft entscheidet

Der Beschluss beinhaltet, wie die beabsichtigte Maßnahme durchgeführt werden soll und welche Firma damit beauftragt wird. Beschlossen werden muss auch, wie die Maßnahme finanziert werden soll. In Betracht kommen eine Entnahme aus der Instandhaltungsrückstellung, wenn diese genügend Geld aufweist, oder eine Sonderumlage für alle Miteigentümer. Die Entscheidung hierüber steht im Ermessen der Eigentümer, keine der beiden Finanzierungsmöglichkeiten hat Vorrang.

Bei der Entscheidung der Finanzierung ist auch über den Verteilerschlüssel zu entscheiden, also darüber, welcher Wohnungseigentümer mit welchem Anteil beteiligt wird. Die Überlegung, dass eine Baumaßnahme in der Regel erst nach Abschluss oder Abnahme der Arbeiten zu vergüten ist, trifft zu. Möglich ist jedoch auch die Vereinbarung einer (gestaffelten) Vorkasse, besonders dann, wenn die Firma vorab Material benötigt, um die Arbeiten durchführen zu können.

Vorkasse für Materialkosten

Hier werden dann schon Zahlungen vor dem Abschluss der Arbeiten fällig und sind von dem Auftraggeber zu erfüllen. Hierüber muss die Hausverwaltung die Wohnungseigentümer informieren, dann kann die WEG in einem entsprechenden Beschluss festlegen, wann die Eigentümer die auf sie entfallenden Beträge der Gemeinschaft bereitstellen müssen. Das kann nicht die Verwaltung selbst entscheiden.

Beim Abschluss eines Bauvertrages ist dringend zu empfehlen, einen sogenannten Sicherheitseinbehalt zu Gunsten des Auftraggebers zu vereinbaren. Dann kann, falls die beauftragte Firma Mängel nicht beseitigt, eine andere Firma gesucht und mit dem restlichen Geld aus dem ursprünglichen Auftragsverhältnis bezahlt werden.

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