Lothar F., Neukölln: Ich wohne seit 1970 in einem Sechs-Parteien-Haus das ehemals der Deutsche Wohnen gehörte. Die Wohnungen wurden als Eigentumswohnungen verkauft, meine Wohnung kaufte am 1.1.2014 ein Interessent ohne vorherige Besichtigung. Einige Fensterrahmen aus Holz sind inzwischen dermaßen marode, dass sie dringend erneuert werden müssten. Ich will das der neuen Eigentümerin mitteilen. Kann sie dann die Miete erhöhen, falls sie die Fenster erneuert? Die letzte Mieterhöhung um 15 Prozent erhielt ich am 1.11. 2015. Und was mache ich, wenn sie sich weigert?
Reiner Wild: Die erforderliche Mängelbeseitigung an den Fenstern ist unabhängig von der Frage, wer der Eigentümer ist. Auch der neue Eigentümer ist verpflichtet, Mängel an der Mietsache zu beseitigen. Können die Fensterrahmen aufgearbeitet werden, ist dies eine Instandsetzung, die nicht mietwirksam werden darf.
Elf Prozent der Investitionskosten können geltend gemacht werden
Werden die Fenster jedoch durch Fenster mit besserem Wärme- und/oder Schallschutz ausgetauscht, so kann es sich um eine Modernisierung handeln. In diesem Fall müssten die Maßnahmen vom Vermieter unter gewissen Bedingungen angekündigt werden. Elf Prozent der Investitionskosten könnten dann als Mieterhöhung geltend gemacht werden. Für die fällige Instandsetzung der Fenster ist jedoch ein Abzug von den umgelegten Kosten vorzunehmen. Zur Beweissicherung sollten Sie den Zustand der Fenster dokumentieren und gegebenenfalls auch Zeugen benennen können. Für die Mieterhöhung nach Modernisierung spielt es keine Rolle, wann die letzte „normale“ Mieterhöhung geltend gemacht wurde. Auch die 15-prozentige Kappungsgrenze ist unbeachtlich.
Im Streitfall empfiehlt sich eine Rechtsberatung
Wenn der Vermieter sich weigert, die maroden Fenster zu reparieren, sollte er schriftlich unter Fristsetzung zunächst zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden. Reagiert er auch hierauf nicht, gibt es zwei Wege. Der Vermieter muss klageweise in Anspruch genommen werden oder aber der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass er nun den Schaden selbst beseitigen lässt und die entstandenen Kosten mit der Miete aufrechnet. Hierbei gilt es aber Fristen zu beachten, so dass eine vorherige Mietrechtsberatung wahrgenommen werden sollte.
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