Horst F., Charlottenburg: Unser Haus und somit auch unsere Wohnung (48 m²) wurden modernisiert. Der Gesamtmodernisierungszuschlag (auf neun Prozent gekappt) beläuft sich auf 95,38 Euro. Anschließend erfolgte eine weitere Kappung auf 66,63 Euro durch Vergleich mit einer ortsüblichen Miete. In dem Betrag von 95,38 Euro sind jedoch vier Positionen enthalten, die keine Modernisierung darstellen und nicht berücksichtigt werden dürften, als da sind Verkleidung der Installationsleitungen im Bad, Verfliesungen in Bad und Küche sowie ein neuer Waschmaschinenanschluss, da diese bereits vorhanden waren. Die Wohnungsbaugesellschaft hatte dies in der Ankündigung der Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten auch ausdrücklich schriftlich formuliert. Die vier Positionen ergeben eine Summe von 36,74 Euro, wenn ich diese von den 95,38 abziehe, verbleiben 58,64 Euro. Damit erübrigt sich der Vergleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete.Auf unseren mündlichen Einwand wurde uns gesagt, dass die Vereinbarung im Nachtrag so zu verstehen sei, dass die „vorhandene Verfliesung“ vom Vermieter durchgeführt sein muss. Meiner Meinung nach liegt aber, egal wer die ursprüngliche Verfliesung vorgenommen hat, keine Modernisierung gemäß § 559 BGB vor.

Zwei verschiedene Arten von Instandsetzung

Reiner Wild: Ein häufiger Streitpunkt bei den mietwirksamen Kosten einer Modernisierung bzw. Energieeinsparung ist die Frage, wie es sich mit im gleichen Zusammenhang durchgeführten Instandsetzungen verhält, für die ja im Grunde keine Mietsteigerung geltend gemacht werden darf. Hier muss unterschieden werden zwischen den Instandsetzungen, die modernisierungsbedingt erforderlich sind und den Instandsetzungen, die nicht durch einzelne Modernisierungen hervorgerufen werden. Werden zum Beispiel neue Steigeleitungen, die eine Wertverbesserung darstellen, eingebaut und ist dafür eine Verkleidung erforderlich, so können diese Kosten den Modernisierungskosten zugerechnet werden.

Anders verhält es sich im vorliegenden Fall bei der Verfliesung von Bad und Küche. Hier geht der Vermieter selbst davon aus, dass die Maßnahme keine Wertsteigerung sei und deshalb daraus keine Mieterhöhung abgeleitet werden könne. Der Umstand, dass der Mieter den vorherigen Bauzustand – mit Genehmigung des Vermieters – geschaffen hat, muss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unbeachtlich bleiben. Die Wohnungsbaugesellschaft irrt also. Die Kosten für die Erneuerung der Fliesen haben in den Modernisierungskosten nichts zu suchen, unabhängig davon, wer den vorherigen Flieseneinbau finanziert hat.

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