Martin F., Wilmersdorf: Wir bewohnen seit 1969 eine Altbauwohnung. 1982 haben wir mit Zustimmung der damaligen Hauseignerin und einem Zuschuss der Wohnungsbaukreditanstalt, eine Gasetagenheizung eingebaut. Von der WBK wurde uns 1983 der Bewilligungsbescheid zugestellt, den auch alle Beteiligten unterschrieben haben. Darin heißt es in der Anlage 1 § 2 Abs.3 der Vermieter verzichtet dem Mieter gegenüber für die Dauer des Mietverhältnis auf die Ausübung des Kündigungsrecht nach § 564 Abs. 2 + 3 BGB. 1991/92 wurde unsere Wohnung verkauft. Jetzt möchte der neue Besitzer sie verkaufen. Er hat uns nun per Anwalt die Kündigung zum 31.7.2016 zugestellt, mit der Begründung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Er hat darin seine finanziellen Schwierigkeiten dargestellt. Sollte es nun zur Klage kommen, sind wir dann mit dem WBK-Vertrag im Recht oder könnte es dazu kommen, dass wir ausziehen müssen?

Reiner Wild, der Vorsitzende des Berliner Mietervereins, antwortet : Es ist zunächst zu klären, ob der WBK-Bewilligungsbescheid ordentlicher Bestandteil des Mietvertrages geworden ist. Dazu müsste der Ausschluss der Kündigungsmöglichkeiten wegen Eigenbedarf und Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung von den Mietvertragsparteien unterzeichnet worden und auch eindeutig als Anlage zum Mietvertrag identifizierbar sein. Für diesen Fall ist die Rechtslage klar. Auch der Nachfolgeeigentümer muss diese Vertragsergänzung akzeptieren. Eine Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung – nach der Mietrechtsreform in 2001 – jetzt aufgrund von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB hätte für den Vermieter keine Aussicht auf Erfolg.

Kündigungsausschlüsse über ein Jahr bedürfen Schriftform

Wird der WBK-Bewilligungsbescheid hingegen nicht als Vertragsergänzung gewertet, wofür leider hier nach der Schilderung des Mieters einiges spricht, dann läge nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vor, und der besondere Kündigungsausschluss wäre hinfällig.

Der BGH hatte erklärt, dass Kündigungsausschlüsse über ein Jahr der Schriftform bedürfen. Aber selbst wenn die Bedingung aus dem WBK-Bewilligungsbescheid zum Ausschluss der Kündigung nicht wirksam wäre, muss gleichwohl geprüft werden, ob ein Anspruch auf Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung besteht. Auch daran können nach Ihrer Darstellung Zweifel gesehen werden. Da es wohl auf eine gerichtliche Auseinandersetzung hinausläuft, empfehle ich Ihnen eine weitergehende Rechtsberatung.

Rechtshinweis: Wir bemühen uns, möglichst viele Fragen zu beantworten. Dennoch behalten die Experten sich vor, bestimmte Bereiche auszuklammern. Bei sensiblen Fragen werden die Nachnamen auf Wunsch anonymisiert. Einen Rechtsanspruch auf eine Antwort haben Sie nicht. Eine Haftung ist ausgeschlossen.

Wenn Sie Fragen an unsere Experten haben, können Sie diese per E-Mail schicken an ratgeber@morgenpost.de oder per Post an Berliner Morgenpost, Stichwort Ratgeber, Kurfürstendamm 22, 10719 Berlin