Leserfrage: 1990 haben meine Eltern ihr Haus zu gleichen Teilen uns zwei Kindern geschenkt und ein Nießbrauchrecht vereinbart. Sie leben selber in dem Haus. Mieteinnahmen gibt es keine. Nun (2018) wollen meine Eltern eine Wohnung mit betreutem Wohnen zur Miete beziehen, und wir wollen das Haus an Fremde verkaufen. Natürlich belastungsfrei, ohne Nießbrauchrecht. Kaufpreis 200.000 Euro. Mein Bruder und ich würden je 100.000 Euro bekommen.
Angenommen, die Löschung des Nießbrauchs wäre entgeltfrei, vermute ich dann richtig, dass mein Anteil vom Kaufpreis komplett steuerfrei ist? Einkommensteuerfrei, da die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen ist, und schenkungsteuerfrei, da es in den letzten zehn Jahren keine andere Schenkung gegeben hat und die Schenkung des Nießbrauchs unter dem Freibetrag liegt?
Wie wäre es, wenn die Löschung des Nießbrauchs gegen Entgelt an meine Eltern erfolgen würde, etwa je 30.000 Euro von meinem Bruder und von mir? Würde dann für die Eltern Schenkungsteuer anfallen? Müssen meine Eltern die Einnahmen versteuern? Wenn ich für die Löschung des Nießbrauchs monatlich ein Entgelt an die Eltern zahlen würde, könnte ich das steuerlich in Abzug bringen?
Dr. Max Braeuer: Wenn Eltern ihr Haus, in dem sie noch wohnen, vorzeitig an die Kinder verschenken, gibt es immer wieder typische Probleme, wie auch Ihr Fall zeigt. Diese Vermögensübertragung „zur warmen Hand“ ist sehr üblich. Man fragt sich aber, warum eigentlich.
In Ihrem Falle hat die Schenkung im Jahre 1990 vermutlich gar keinen Sinn ergeben. Sie haben damals keine Steuern gespart, weil sie auch beim Tode Ihrer Eltern das Haus steuerfrei erben würden. Dessen Wert liegt weit unterhalb der Freibeträge, die Sie als Kinder in Anspruch nehmen können. Stattdessen hatten Sie Kosten beim Notar und beim Grundbuchamt, die im Erbfalle nicht entstehen würden.
Entscheidend ist aber, dass die Eltern nicht mehr über ihr Vermögen selbst verfügen können, obwohl sie es im Alter möglicherweise brauchen. Wenn Ihre Eltern jetzt in eine altersgerechte Wohnung umziehen, dann kostet das Geld, das die Eltern nicht mehr haben, weil sie das Haus ja schon verschenkt haben. Es sollte also immer gut überlegt werden, ob es wirklich sinnvoll ist, zu Lebzeiten das eigene Wohnhaus schon auf die Kinder zu übertragen.
In Ihrem Fall besteht aber wohl Einigkeit zwischen Eltern und Kindern. Welchen Weg Sie gehen, ob die Eltern unentgeltlich auf den Nießbrauch verzichten oder Sie und Ihr Bruder den Nießbrauch abkaufen, können Sie frei mit Ihren Eltern verabreden. Mit einer Steuerbelastung müssen Sie in keinem Fall rechnen. Der unentgeltliche Verzicht auf das Nießbrauchrecht wäre zwar ein Geschenk, läge im Wert aber weit unter den Freibeträgen, die Ihnen und Ihrem Bruder bei der Schenkungsteuer zustehen. Es wird also keine Steuer anfallen. Wenn Sie Ihren Eltern das Nießbrauchrecht abkaufen, dann ist das auch bei den Eltern keine steuerpflichtige Einnahme, sondern ein steuerfreier Verkauf. Schließlich wird auch der Verkauf des Hauses an fremde Interessenten bei Ihnen keine Steuer auslösen.
Die Zehn-Jahres-Frist für die Spekulationssteuer ist längst abgelaufen. Die Frist wird nicht vom Zeitpunkt der Schenkung an, sondern vom Zeitpunkt des Kaufes durch Ihre Eltern gerechnet.
Wenn Sie Ihren Eltern das Nießbrauchrecht gegen Zahlung von 30.000 Euro abkaufen, dann hat das für alle Beteiligten keine steuerlichen Auswirkungen. Wenn Sie aber eine monatliche Zahlung bis zum Lebensende Ihrer Eltern verabreden, können Sie diese Zahlung dann möglicherweise bei Ihrer Einkommensteuer abziehen. Das bedeutet dann aber auch, dass Ihre Eltern den Betrag als Einkommen versteuern müssen.
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