Beim Immobilienkauf entscheiden oft mehrere Stellschrauben darüber, ob eine Baufinanzierung langfristig tragbar ist oder zur Belastungsprobe wird. Denn nicht nur die Bauzinsen bestimmen die monatliche Rate – auch Eigenkapital, Kaufpreis und Tilgung können den finanziellen Spielraum erheblich verändern.

Besonders wirkungsvoll kann zusätzliches Eigenkapital sein. Es senkt nicht nur die benötigte Kreditsumme, sondern kann Käufern zugleich bessere Zinskonditionen verschaffen. Eine Beispielrechnung zeigt: 50.000 Euro mehr Eigenkapital reduzieren die monatliche Belastung in diesem Fall stärker als ein um 50.000 Euro niedrigerer Kaufpreis. Warum das so ist, rechnet Jörg Utecht vom Kreditvermittler Interhyp im Zins-Check der Woche vor.

Baufinanzierung: Eigenkapital als doppelter Hebel, um Kosten zu senken

Ausgangspunkt der Rechnung ist eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 450.000 Euro. Bringen Käufer 54.000 Euro Eigenkapital ein, liegt die monatliche Rate bei rund 2318 Euro. Wird der Kaufpreis um 50.000 Euro auf 400.000 Euro reduziert, während das Eigenkapital unverändert bleibt, sinkt die monatliche Rate auf etwa 2028 Euro. Fließen stattdessen bei gleichbleibendem Kaufpreis weitere 50.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung, fällt die Rate sogar auf rund 1974 Euro.

Der Grund liegt im sogenannten Beleihungsauslauf. Er beschreibt das Verhältnis zwischen der Kreditsumme und dem von der Bank angesetzten Beleihungswert der Immobilie. Je geringer der Anteil des Fremdkapitals ausfällt, desto niedriger ist in der Regel das Risiko für die Bank – und desto günstiger können die Kreditkonditionen sein.

In der Beispielrechnung werden durch die zusätzlichen 50.000 Euro zwei Beleihungsstufen übersprungen. Dadurch verbessert sich der Sollzins von 4,52 auf 4,29 Prozent. „Zusätzliches Eigenkapital kann einen doppelten Hebel haben: Es reduziert nicht nur den benötigten Kredit, sondern kann durch einen niedrigeren Beleihungsauslauf auch zu besseren Zinskonditionen führen“, erklärt Utecht gegenüber unserer Redaktion. Dennoch gibt es eine Einschränkung.

Bauzinsen: Der doppelte Effekt greift nicht immer

Das Ergebnis lässt sich nicht pauschal auf jede Immobilienfinanzierung übertragen. Ob mehr Eigenkapital tatsächlich zu einem niedrigeren Zinssatz führt, hängt unter anderem davon ab, ob damit eine relevante Beleihungsgrenze unterschritten wird. Auch die Konditionen und Bewertungsmaßstäbe des jeweiligen Kreditgebers spielen eine Rolle.

Ein niedrigerer Immobilienpreis kann daher ebenfalls eine Lösung sein – etwa wenn das zusätzliche Eigenkapital keine bessere Beleihungsstufe ermöglicht oder dadurch sämtliche Rücklagen aufgebraucht würden. Denn Käufer sollten neben dem Eigenkapital für den Erwerb auch ausreichend Geld für unerwartete Ausgaben, etwa für notwendige Modernisierungen, bereithalten.

Der Zins-Check der Woche:

Im Format „Zins-Check der Woche“ teilen Profis aus der Branche jede Woche praktische Tricks für Immobilienkäufer und aktuelle Entwicklungen auf dem Markt. Die wichtigsten Fragen rund um Baufinanzierung und Zinstrends diskutieren wir mit Immobilienprofis. Haben Sie auch Fragen oder Anmerkungen zu dem Thema? Schreiben Sie unserer Redakteurin, sie stellt sie unseren Experten.

„Eine Finanzierung, die bei einem Institut nicht klappt, kann bei einem anderen funktionieren“

Wie viel Eigenkapital vorhanden ist, entscheidet zudem nicht allein darüber, ob eine Bank den Kredit bewilligt. Nach Utechts Einschätzung kommt es stets auf das Gesamtbild aus Einkommen, Haushaltsüberschuss, Eigenkapital, Darlehenshöhe und Immobilie an. Einen einzelnen Grund, an dem Finanzierungsanfragen derzeit besonders häufig scheitern, gebe es nicht.

Anspruchsvoller werde eine Finanzierung jedoch häufig dann, wenn wenig eigenes Kapital vorhanden sei und der Beleihungsauslauf entsprechend hoch ausfalle. Zugleich unterschieden sich die Annahmekriterien der Kreditgeber zum Teil erheblich. „Eine Finanzierung, die bei einem Institut nicht darstellbar ist, kann bei einem anderen Finanzierungspartner durchaus funktionieren“, sagt Utecht. Kaufinteressierte sollten sich deshalb nicht auf das Angebot einer einzelnen Bank verlassen. Ein umfassender Vergleich kann nicht nur die Chance auf eine Kreditzusage erhöhen, sondern auch deutliche Unterschiede beim Zinssatz und bei den vertraglichen Bedingungen sichtbar machen.

• Dazu spannend: Baufinanzierung im Vergleich: Beste Zinsen im Oktober 2026

Bauzinsen-Prognose: Konditionen dürften zunächst seitwärts laufen

Kurzfristig rechnet Utecht allerdings nicht mit einer deutlichen Veränderung des aktuellen Zinsniveaus. „Wir rechnen in den kommenden Wochen zunächst mit einer Seitwärtsbewegung der Bauzinsen.“ Zehnjährige Darlehen liegen seinen Angaben zufolge derzeit im Durchschnitt bei rund 4,4 Prozent. Diese Einschätzung teilt die Mehrheit der von Interhyp befragten Banken: 80 Prozent der Institute erwarten in den nächsten ein bis zwei Monaten gleichbleibende Bauzinsen, die übrigen 20 Prozent rechnen mit fallenden Konditionen. Auf längere Sicht nehme die Unsicherheit jedoch wieder zu.

Kaufinteressierte sollten ihre Entscheidung deshalb nicht auf die Hoffnung auf deutlich sinkende Zinsen stützen. Maßgeblich sei, ob die Immobilie und die Finanzierung bereits zum gegenwärtigen Zinsniveau langfristig in das eigene Budget passen.

Über den Experten:

Jörg Utecht führt die Interhyp AG seit April 2017 als Vorstandsvorsitzender. Er ist verantwortlich für die Bereiche Brand & Communications, Human Resources, Legal Compliance & Risk sowie Strategy & Transformation sowie für den gesamten Vertrieb mit B2C Sales, B2B Sales, Product Partnermanagement und Performance Marketing & Sales Analytics. Vor seinem Wechsel zu Interhyp war er Executive Director bei J.P. Morgan, wo er für die Corporate Finance-Beratung von Finanzinstituten im deutschsprachigen Raum zuständig war.

Eine niedrige Rate kann später teuer werden

Zur langfristigen Tragfähigkeit gehört auch ein realistischer Tilgungsplan. Eine niedrige anfängliche Tilgung reduziert zwar zunächst die Monatsrate, sorgt aber zugleich dafür, dass die Schulden langsamer abgebaut werden. Bleibt bis zum Renteneintritt eine hohe Restschuld, kann das zum Problem werden. Mit Beginn des Ruhestands sinkt bei vielen Haushalten das verfügbare Einkommen. Eine Rate, die während des Berufslebens gut zu bewältigen war, kann das Budget dann erheblich stärker belasten. Deshalb reicht es nicht, allein auf die heutige Monatsrate zu schauen.

• Dazu spannend: Im Kredit-Zinsen-Ticker verfolgen wir die neuesten Konditionsänderungen der Banken

Eine ausreichend hohe Tilgung, Möglichkeiten für Sondertilgungen und vertraglich vereinbarte Tilgungssatzwechsel schaffen mehr Flexibilität. Zusätzliche finanzielle Spielräume – etwa durch Gehaltserhöhungen oder Boni – können später dazu genutzt werden, die Restschuld schneller zu verringern.

Baufinanzierung: Tragfähigkeit ist wichtiger als die niedrigste Monatsrate

Ob mehr Eigenkapital oder ein niedrigerer Kaufpreis im Einzelfall den größeren Vorteil bringt, hängt somit von der konkreten Finanzierung ab. Die Beispielrechnung zeigt jedoch, dass zusätzliches Eigenkapital über die geringere Kreditsumme hinaus wirken kann, wenn dadurch günstigere Zinskonditionen erreicht werden.

Langfristig entscheidet aber nicht allein die niedrigste Monatsrate über eine solide Finanzierung. Wichtig ist, dass genügend Rücklagen bleiben, die Tilgung zur Lebensplanung passt und die Restschuld auch im Ruhestand beherrschbar ist.