Nicht die aktuellen Bauzinsen sollten über den Kauf einer Immobilie entscheiden. Wichtig ist, ob Käufer die Baufinanzierung auch unter schwierigen Bedingungen dauerhaft tragen können. Angesichts geopolitischer Risiken und wachsender Staatsschulden warnt Jens Gottheiner von der Quirin Privatbank davor, die eigenen Pläne auf eine erhoffte Zinswende zu stützen.

Baufinanzierung: „Wer sich eine Immobilie nur bei aktuellen Zinsen leisten kann, baut auf Sand“

„Machen Sie einen Immobilienkauf nicht von Zinsprognosen abhängig“, lautet Gottheiners zentraler Rat. Eine Immobilienfinanzierung müsse unabhängig von der weiteren Zinsentwicklung sowohl finanziell als auch emotional tragfähig sein und zu den persönlichen Lebenszielen passen. „Wer sich eine Immobilie nur im aktuellen Zinsumfeld leisten kann oder seine Finanzierung so strukturiert, dass er auf fallende Zinsen setzt, baut auf Sand“, warnt der Profi.

Der Zins-Check der Woche:

Im Format „Zins-Check der Woche“ teilen Profis aus der Branche jede Woche praktische Tricks für Immobilienkäufer und aktuelle Entwicklungen auf dem Markt. Die wichtigsten Fragen rund um Baufinanzierung und Zinstrends diskutieren wir mit Immobilienprofis. Haben Sie auch Fragen oder Anmerkungen zu dem Thema? Schreiben Sie unserer Redakteurin, sie stellt sie unseren Experten.

Tatsächlich spricht derzeit wenig für eine deutliche Entspannung bei den Bauzinsen. Nach Gottheiners Einschätzung geben vor allem die langfristigen Kapitalmarktzinsen die Richtung vor. Diese werden wiederum von Inflationssorgen, dem Ölpreis und dem Nahost-Konflikt beeinflusst.

Eine wichtige Rolle spielt dabei die Straße von Hormus. Je länger der Konflikt und die Blockade der für den Ölhandel bedeutenden Meerenge andauern, desto größer ist die Gefahr steigender Energiepreise. Ein höherer Ölpreis kann die Inflation anheizen. An den Anleihemärkten führt diese Sorge tendenziell zu fallenden Kursen und steigenden Renditen. Das kann sich auch auf Kredite und Baufinanzierungen auswirken.

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Bauzinsen: Anstieg „ohne Züge von Panik“

Hinzu kommen die immer schneller wachsenden Staatsschulden – insbesondere in den USA. „Die betroffenen Regierungen behandeln diese Problematik bislang eher stiefmütterlich“, sagt Gottheiner. Immerhin verlaufe der Renditeanstieg bisher geordnet und „ohne Züge von Panik“. Viele der aktuellen Unsicherheiten dürften sich inzwischen im gestiegenen Renditeniveau widerspiegeln.

Deshalb erwartet Gottheiner für die kommenden Monate keine gravierenden Sprünge. Wahrscheinlicher sei, dass die Konditionen in etwa auf ihrem gegenwärtigen Niveau verharren. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung beobachtet er derzeit Zinssätze von ungefähr 4,0 bis 4,5 Prozent. Die genaue Höhe hängt unter anderem vom Beleihungsauslauf ab. Zugleich schränkt er ein: „Eine verlässliche Prognose ist bei so vielen Unwägbarkeiten allerdings kaum möglich.“

Über den Experten:

Jens Gottheiner ist seit Oktober 2021 Niederlassungsleiter der Quirin Privatbank in Berlin. Zuvor war er dort als Vermögensberater im Private Banking tätig. Seine berufliche Laufbahn begann er bei der Santander Consumer Bank, wo er unter anderem als Filialleiter und Vermögensberater arbeitete.

Baufinanzierung: Banken bewerten Immobilien unterschiedlich

Entscheidend für den Kreditzins ist auch, wie die finanzierende Bank die Immobilie bewertet. Dabei zählt nicht allein, welchen Preis Käufer aktuell dafür zahlen würden – also der Markt- oder Verkehrswert. Die Bank kalkuliert vorsichtiger: Sie schätzt, welcher Preis langfristig und ohne spekulative Einflüsse erzielbar erscheint. Dieser sogenannte Beleihungswert liegt meist unter dem aktuellen Marktwert.

Wie hoch die Bank ihn ansetzt, kann sich von Institut zu Institut unterscheiden. Auf die Frage, wie stark die Bewertungen derselben Immobilie abweichen können, antwortet Gottheiner: „Mitunter erstaunlich stark.“ Die Banken nutzen unterschiedliche Bewertungsmodelle und Sicherheitsabschläge. Nach seinen Angaben sind Abschläge von etwa zehn bis 30 Prozent auf den aktuellen Immobilienwert üblich. Eine amtliche Statistik zu den Unterschieden gebe es zwar nicht. Zweistellige prozentuale Abweichungen zwischen den Beleihungswerten verschiedener Banken könnten aber durchaus vorkommen – besonders dann, wenn wenige Vergleichsverkäufe vorliegen oder sich Lage, Sanierungsbedarf und langfristige Verkäuflichkeit schwer einschätzen lassen.

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Warum das für Käufer wichtig ist, zeigt ein vereinfachtes Beispiel: Für eine Immobilie werden 300.000 Euro Kredit benötigt. Setzt eine Bank den Beleihungswert bei 400.000 Euro an, entspricht das Darlehen 75 Prozent dieses Werts. Bewertet eine andere Bank dieselbe Immobilie nur mit 350.000 Euro, sind es rund 86 Prozent. Dieses Verhältnis von Kreditbetrag zu Beleihungswert heißt Beleihungsauslauf. Wichtig: Kaufnebenkosten sind hier nicht berücksichtigt.

Obwohl Käufer in beiden Fällen dieselbe Summe leihen, setzt die zweite Bank einen niedrigeren Wert für die Immobilie als Sicherheit an. Das kann einen höheren Zinssatz zur Folge haben. Unter Umständen verlangt die Bank auch mehr Eigenkapital, damit die Kreditsumme sinkt. Ein Vergleich mehrerer Finanzierungsangebote lohnt sich deshalb auch wegen der Immobilienbewertung: Wie eine Bank das Haus oder die Wohnung einschätzt, kann mitentscheiden, wie teuer der Kredit wird.