Ein gutes Einkommen und eine auf den ersten Blick tragbare Kreditrate vermitteln schnell den Eindruck einer soliden Baufinanzierung. Doch das kann täuschen: Ob ein Immobilienkauf langfristig finanzierbar bleibt, hängt von mehr ab als nur von der monatlichen Rate. Zwei Experten der Bausparkasse Schwäbisch Hall erklären, welche Faktoren Kaufinteressierte bei ihrer Finanzierung berücksichtigen sollten – und wie sie die Entwicklung der Bauzinsen in den kommenden Wochen einschätzen.
Baufinanzierung: Diese zusätzlichen Kosten sollten Käufer einplanen
Die erste zusätzliche Belastung entsteht bereits beim Kauf der Immobilie. Neben dem Immobilienpreis fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision an. Diese Ausgaben reduzieren das verfügbare Eigenkapital und werden laut Immobilienexperte Oliver Adler besonders häufig unterschätzt. „Diese Kosten können schnell zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen“, sagt Adler gegenüber unserer Redaktion. Beim Kauf einer Immobilie für 400.000 Euro können für die genannten Posten bis zu 60.000 Euro zusätzlich anfallen.
Hinzu kommen laufende Ausgaben für Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer und Energie, die viele Käufer ebenfalls oft zu niedrig ansetzen. Besonders bei älteren Immobilien könnten unerwartete Reparaturen das Budget belasten. Kaufinteressierte sollten deshalb nicht nur prüfen, ob sie die Kreditrate bezahlen können. Entscheidend ist auch, ob genügend finanzieller Spielraum für laufende und unvorhergesehene Ausgaben bleibt.
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Immobilie: Sanierungsbedarf kann Preisvorteile zunichtemachen
Ein niedriger Kaufpreis macht eine Immobilie insgesamt also nicht unbedingt günstiger. Sanierungsbedürftige Immobilien wirken auf den ersten Blick häufig preiswerter. Käufer unterschätzen jedoch häufig Umfang und Kosten der notwendigen Modernisierungen. Eine energetisch sanierte Immobilie bietet meist mehr Planungssicherheit, geringere Energiekosten und weniger unerwartete Ausgaben nach dem Erwerb.
Ob sich ein sanierungsbedürftiges Haus oder ein bereits modernisiertes Objekt besser eignet, hängt Adler zufolge aber vom Zustand des Gebäudes und vom verfügbaren Budget ab. Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie in Betracht ziehe, sollte die notwendigen Maßnahmen möglichst genau prüfen lassen. Adler empfiehlt, die Kosten vor dem Kauf von einem bausachverständigen Experten kalkulieren zu lassen.
Baufinanzierung: Hohes Einkommen allein reicht nicht
Auch ein ausreichendes Einkommen spricht nicht in jedem Fall für den Kauf. Adler rät zur Vorsicht, wenn nach dem Erwerb keine ausreichenden finanziellen Reserven mehr vorhanden sein würden. Das gelte ebenfalls, wenn die monatliche Belastung dauerhaft einen zu großen Teil des verfügbaren Einkommens beanspruche.
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Ebenso sollten Kaufinteressierte ihre Entscheidung bei unsicheren beruflichen oder privaten Perspektiven prüfen. „Wichtig ist, dass die Finanzierung nicht nur heute, sondern auch bei unerwarteten Ausgaben oder Veränderungen dauerhaft tragfähig bleibt“, sagt Adler.
Bauzinsen: Experten-Prognose mit klarem Rat
Nicht zuletzt zählt auch die Entwicklung der Bauzinsen bei der Planung. Kapitalmarktexperte Rainer Eichwede erwartet in den kommenden Monaten keine grundlegende Veränderung. „Aktuell erwarten wir eine Seitwärtsbewegung, schließen aber auch kurzfristige Ausschläge nach oben oder unten von bis zu 0,25 Prozentpunkten derzeit nicht aus“, sagt der Experte. Für Immobilienfinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung lägen die Marktzinsen derzeit meist zwischen rund 3,5 und 4,0 Prozent.
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Mit einem nachhaltigen Rückgang der Bauzinsen rechnet Eichwede aktuell nicht. Kaufinteressierte sollten nicht darauf setzen, ihre Finanzierung zu einem späteren Zeitpunkt zu deutlich günstigeren Konditionen abschließen zu können. Wichtiger als das perfekte Timing seien aber ausreichend Eigenkapital, eine angemessene Tilgung und langfristige Planungssicherheit, so der Finanz-Profi.
