Bei der Suche nach einer Baufinanzierung stehen für viele zunächst die Bauzinsen im Mittelpunkt. Der beste Zinssatz bringt jedoch wenig, wenn die monatliche Rate langfristig nicht tragbar ist. „Der wichtigste Punkt ist, eine realistische monatliche Rate zu bestimmen, die auch langfristig bezahlbar ist“, sagt Baufinanzierungsexpertin Kathrin Raach von der Bausparkasse Schwäbisch Hall unserer Redaktion im „Zins-Check der Woche“.
Da Immobilienkredite häufig über Jahrzehnte laufen, sollte die Immobilienfinanzierung auch dann tragbar bleiben, wenn sich das Einkommen ändert oder unerwartete Ausgaben anfallen. „Eine zu knapp kalkulierte Finanzierung kann später zu finanziellen Problemen führen“, warnt Raach. Doch wie können Kreditnehmer das realistisch berechnen? Das erklärt die Expertin anhand einer Rechenformel.
Baufinanzierung: So können Kreditnehmer ihre mögliche Monatsrate berechnen
Zur Berechnung der stemmbaren monatlichen Rate empfiehlt Raach folgende Formel: aktuelle Miete + verfügbares Nettoeinkommen - 200 Euro Reserve für besondere Ausgaben - 2,50 Euro pro Quadratmeter für Nebenkosten - 1 Euro pro Quadratmeter für die Instandhaltung bei Neubauten. Bei Altbauten kann die Instandhaltungsrücklage höher sein.
Ein Beispiel: Eine Familie zahlt 1100 Euro Kaltmiete im Monat. Nach Abzug aller regelmäßigen Ausgaben bleiben vom gemeinsamen Nettoeinkommen 500 Euro frei verfügbar. Die geplante Neubauimmobilie hat eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern.
Die mögliche monatliche Rate lässt sich nach der obigen Formel so berechnen:
- Aktuelle Kaltmiete: 1100 Euro
- Frei verfügbares Nettoeinkommen: + 500 Euro
- Reserve für unerwartete Ausgaben: – 200 Euro
- Nebenkosten: 100 m² × 2,50 Euro = – 250 Euro
- Rücklage für Instandhaltung: 100 m² × 1 Euro = – 100 Euro
- Ergebnis: 1050 Euro
Tilgung bei der Baufinanzierung: Expertin rät am Anfang zu diesem Wert
Die Rechnung liefert allerdings nur einen ersten Orientierungswert. Entscheidend für die monatliche Belastung ist auch, wie schnell die Käufer ihre Immobilie abbezahlen werden – also die sogenannte Tilgungshöhe. Hier rät Raach vielen Käufern zu einer anfänglichen Tilgung von zwei bis drei Prozent. „Dadurch wird die Restschuld schneller reduziert und die Immobilie früher abbezahlt“, erklärt die Expertin.
Der Zins-Check der Woche:
Im Format „Zins-Check der Woche“ teilen Profis aus der Branche jede Woche praktische Tricks für Immobilienkäufer und aktuelle Entwicklungen auf dem Markt. Die wichtigsten Fragen rund um Baufinanzierung und Zinstrends diskutieren wir mit Immobilienprofis. Haben Sie auch Fragen oder Anmerkungen zu dem Thema? Schreiben Sie unserer Redakteurin, sie stellt sie unseren Experten.
Wie hoch die Tilgung und damit die monatliche Rate im Einzelfall ausfallen sollte, hängt jedoch vom Einkommen, von den monatlichen Reserven und vom Alter der Kreditnehmer ab. Wer finanziell mehr Spielraum habe, könne durch eine höhere Tilgung langfristig viel Geld sparen, so Raach.
Bauzinsen: Diese Entwicklung erwartet ein Experte
Was Kreditnehmer dagegen nicht in der Hand haben, ist die Entwicklung der Bauzinsen. „Aktuell werden die Finanzmärkte vor allem durch die geopolitische Lage im Nahen Osten beeinflusst“, sagt Finanzmarktexperte Rainer Eichwede von der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Vor allem der Konflikt zwischen den USA und Iran sorge für Unsicherheit an den Finanzmärkten.
Bereits im Juli habe das zu stärkeren Zinsschwankungen geführt, und auch für die kommenden Wochen erwartet Eichwede Ausschläge – begünstigt durch die Sommermonate, in denen ohnehin weniger gehandelt wird. Mittelfristig geht der Experte davon aus, dass sich die Lage entspannt. Bis dahin bleiben jedoch Überraschungen möglich, die die Zinsen nach oben oder nach unten bewegen können.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen dämpfen die Aussichten allerdings: die anhaltend hohe Inflation, das schwache Wachstum, die steigende Verschuldung vieler Industrieländer. „Deshalb ist derzeit nicht zu erwarten, dass die Zinsen dauerhaft sinken werden“, so Eichwede. Sollten sie zwischenzeitlich dennoch fallen, könne das eine günstige Gelegenheit sein. Unser Kredit-Ticker verfolgt die neuesten Zinsbewegungen auf dem Markt.
Anschlussfinanzierung 2027? Diese Schritte sind jetzt wichtig
Wer seinen Immobilienkredit in der Nullzinsphase abgeschlossen hat, sollte sich bei der Anschlussfinanzierung auf das höhere Zinsumfeld einstellen. Spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung sollten sich Kreditnehmer um die Anschlussfinanzierung kümmern, rät Raach. So ließen sich Überraschungen vermeiden: „Je früher, desto mehr Möglichkeiten und desto günstiger kann es werden“, so die Expertin.
Der genaue Handlungsplan hängt dabei von der verbleibenden Zeit ab. Läuft die Zinsbindung innerhalb der nächsten drei Monate aus, kann ein Sofortdarlehen die Restschuld ablösen. Bei sechs Monaten Restlaufzeit können Kreditnehmer den bestehenden Vertrag zu neuen Konditionen verlängern oder zu einer anderen Bank wechseln. Wichtig ist in beiden Fällen der Vergleich mehrerer Angebote – inklusive der Wechselkosten wie Grundschuldabtretung, Notar- und Grundbuchgebühren. Eine Umschuldung lohnt sich nur, wenn die besseren Konditionen am Ende mehr bringen, als der Wechsel kostet.
Mit dem Rechner können Sie erste Konditionen vergleichen:
Quelle:
Im Gespräch mit Finanzmarktexperten Rainer Eichwede und Baufinanzierungsexpertin Kathrin Raach von der Bausparkasse Schwäbisch Hall im August 2026.
