1300 Euro Miete im Monat – ließe sich dieses Geld nicht sinnvoller in die eigenen vier Wände investieren? Diese Überlegung beschäftigt viele Mieter irgendwann. Carsten Zimmermann, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baufinanzierung, macht gegenüber unserer Redaktion klar: „Meine Antwort und die eines seriösen Beraters kann nur heißen: Es kommt darauf an.“ Selbst wenn die Kreditrate für eine Baufinanzierung kaum von der Miete abweicht, ist der Immobilienkauf finanziell keineswegs automatisch die bessere Wahl.

Der einfache Vergleich zwischen Miete und Rate führt laut Zimmermann in die Irre. Kaufnebenkosten und mögliche Sanierungen gehören zwingend in die Rechnung. Die Bauzinsen sind dabei nur ein Faktor unter mehreren. Die eigentlichen Risiken, so der Experte, stecken in der Immobilie selbst – und in Details, die Käufer vor der Unterschrift übersehen.

Bauzinsen aktuell: Experte erwartet keine großen Veränderungen

Wer mit dem Kauf wartet, weil er auf deutlich niedrigere Bauzinsen spekuliert, könnte aktuell eher Zeit verlieren. Zimmermann sieht für die nächsten Monate weder klare Anzeichen für einen starken Anstieg noch für einen spürbaren Rückgang. „Nichts Nennenswertes deutet auf Sicht der nächsten drei bis vier Monate darauf hin, dass sich am Trend der Bauzinsen etwas tut“, sagt der Experte: „Der Trend ist, dass es keinen Trend gibt.“

Im März 2026 lagen zehnjährige Sollzinsen zwar bei etwa 3,6 Prozent, ansonsten bewegten sich die Konditionen dieses Jahr aber überwiegend zwischen 3,8 und 4,0 Prozent. „Wir erwarten Schwankungen zwischen 0,1 und 0,2 Prozent nach oben oder unten“, erklärt Zimmermann entsprechend der Bauzinsen-Prognose seines Verbands für das Jahr 2026. Für Kaufinteressierte bedeutet das, dass sie ihre Entscheidung nicht allein von der Hoffnung auf günstigere Konditionen abhängig machen sollten.

Erfahrene Immobilienkäufer achten auf mehr als die Bauzinsen

In diesem Punkt zeigt sich laut Zimmermann ein wesentlicher Unterschied zwischen Erstkäufern und Menschen, die bereits Immobilien gekauft haben. Während Einsteiger häufig eine Alternative zum Wohnen zur Miete suchen, kennen erfahrene Käufer den Markt besser oder haben bereits aus Fehlern gelernt: „Wiederholungstäter schauen nicht nur auf das beste Zinsangebot“, sagt Zimmermann. Wichtiger sei, die Immobilie ordentlich zu prüfen.

Über Carsten Zimmermann:

Carsten Zimmermann ist Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baufinanzierung. Der Verein unterstützt Verbraucherinnen und Verbraucher bei Fragen rund um die Immobilie, die Finanzierung und die Prüfung von Kauf- und Bauträgerverträgen. Zuvor war Zimmermann als Bauträger und als Vertriebs- und Kreditleiter in einer Hamburger Genossenschaftsbank tätig.

Wie umfangreich diese Prüfung ausfallen sollte, hängt von der Art der Immobilie ab. Bei einem Neubau hält Zimmermann die finanziellen Risiken grundsätzlich für besser kalkulierbar. Stehen die Gesamtkosten fest, liegt das Hauptrisiko häufig in der Zuverlässigkeit der Bau- und Handwerksunternehmen. Im besten Fall stehen nach der Fertigstellung über viele Jahre keine größeren Investitionen an.

Anders ist es bei einem gebrauchten Ein- oder Zweifamilienhaus: Ohne eigene Erfahrung oder fachliche Unterstützung lassen sich die tatsächlichen Kosten älterer Gebäude kaum verlässlich kalkulieren. „Blauäugigkeit kann hier schnell sehr teuer und unwirtschaftlich werden“, warnt der Experte. Neben den Kosten der Sanierung zählt auch die Zeit, in der die neuen Eigentümer Angebote vergleichen und Handwerksbetriebe koordinieren müssen. Das reizt neben Beruf und Familie die persönliche Belastungsgrenze.

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„Wie Politik“: Wichtige Unterlagen beim Kauf von Eigentumswohnungen

Bei einer gebrauchten Eigentumswohnung sollte sich die Prüfung nicht allein auf die Wohnung beschränken. „Profis schauen sich vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie sehr genau die Protokolle der Eigentümerversammlungen an“, sagt Zimmermann. Die Unterlagen zeigen, ob die Gemeinschaft konstruktiv zusammenarbeite oder regelmäßig über dieselben Themen streite. Solche Konflikte können notwendige Sanierungen verzögern und das Zusammenleben dauerhaft belasten.

„So eine Gemeinschaft funktioniert wie Politik“, sagt der Profi. Einerseits werden Mehrheiten benötigt, andererseits müssen Eigentümer mitunter Entscheidungen dulden, deren Notwendigkeit sie selbst nicht sehen. Zusätzliche Informationen liefert die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Diese zeigt, wie viel Geld die Gemeinschaft für Reparaturen und Modernisierungen zurückgelegt hat. Reicht die Rücklage nicht für anstehende Arbeiten aus, können Sonderumlagen fällig werden.

Der Zins-Check der Woche:

Im Format „Zins-Check der Woche“ teilen Profis aus der Branche jede Woche praktische Tricks für Immobilienkäufer und aktuelle Entwicklungen auf dem Markt. Die wichtigsten Fragen rund um Baufinanzierung und Zinstrends diskutieren wir mit Immobilienprofis. Haben Sie auch Fragen oder Anmerkungen zu dem Thema? Schreiben Sie unserer Redakteurin, sie stellt sie unseren Experten.

1300 Euro Miete oder lieber kaufen? Profi nennt unterschätzte Nebenkosten

Was bedeutet all das für einen Mieter, der jeden Monat 1300 Euro an seinen Vermieter überweist? Hier zählt zunächst der Kaufpreis für eine vergleichbare Wohnung in der Region, denn das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufpreisen unterscheidet sich von Stadt zu Stadt. Auch wenn der Immobilienpreis dann finanzierbar erscheint, ist die Immobilie nicht automatisch bezahlbar. „Gerade einmal die Finanzierung für den Erwerb auf die Füße zu stellen, reicht nicht“, betont Zimmermann.

Zu den häufig unterschätzten Belastungen zählten laufende Nebenkosten wie das Hausgeld. Wohnungseigentümer geben die monatliche Vorauszahlung an ihre Hausverwaltung ab, um die gemeinschaftlichen Kosten der Immobilie zu decken. Bei älteren Immobilien können außerdem gesetzliche Modernisierungspflichten hinzukommen.

Wer solche Ausgaben vor dem Kauf nicht kennt, stellt womöglich später fest, dass die monatliche Belastung deutlich höher ausfällt als geplant. Nach Zimmermanns Erfahrung wissen Käufer nicht immer, welche Vorgaben nach einem Eigentümerwechsel greifen. Das zeigt sich auch bei den Steuern, wenn die Immobilie als Kapitalanlage genutzt werden soll: Häufig reagierten Interessenten erstaunt, wenn sie auf die Besteuerung von Mieteinnahmen hingewiesen würden, so der Experte.

Generell rät Zimmermann vom Kauf einer vermieteten Immobilie ab, wenn diese nicht innerhalb angemessener Zeit vom eigenen Wohnort erreichbar ist. „Sich über Entfernungen hinweg kümmern ist herausfordernd“, erklärt er. Eine Hausverwaltung könne zwar zahlreiche Aufgaben übernehmen, verursache aber zusätzliche Kosten und nehme dem Eigentümer nicht jede Entscheidung ab.

Vorteil bei der Baufinanzierung kann Mietkosten „deutlich“ übersteigen

Für Wohneigentum spricht der langfristige Vorteil. Während Mieter mit steigenden Wohnkosten rechnen müssen, können Käufer ihre Finanzierung über lange Zeiträume fest kalkulieren. Bei einer Immobilienfinanzierung bieten Modelle mit langen Zinsbindungen und festen Raten Planungssicherheit. Diese ist jedoch nicht kostenlos: „Wer risikoarm finanzieren will, zahlt häufig deutlich mehr als für die Miete“, sagt Zimmermann.

Langfristig steht dem allerdings der Vermögenswert der Immobilie gegenüber. Ist die Wohnung im Ruhestand abbezahlt, müssen Eigentümer zwar laufende Kosten tragen, zahlen aber keine Miete mehr. „Tilgung ist Vermögensaufbau, Miete hingegen eine Konsumausgabe“, so Zimmermann.

Das macht den Immobilienkauf nicht grundsätzlich zur besseren Entscheidung. Wer flexibel bleiben möchte, beruflich einen Ortswechsel erwartet oder keine ausreichenden Rücklagen besitzt, kann mit einer Mietwohnung besser fahren. Entscheidend ist immer, ob die Immobilie dauerhaft zur finanziellen Situation und zum eigenen Leben passt.

Quellen:

Im Gespräch mit Carsten Zimmermann, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baufinanzierung e. V., im Juli 2026.