Nach einigen Verhandlungen haben sich CDU, CSU und SPD auf ein Reformpaket geeinigt. Unter dem Titel „Ein Programm für Aufschwung und Beschäftigung“ umfasst es 34 Maßnahmen für mehr Wachstum, Beschäftigung und Bürokratieabbau. Davon sollen einige auch den Wohnungsbau ankurbeln.

Geplant sind unter anderem eine neue Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbare Wohnungen sowie ein Verbot der Vergesellschaftung privater Mietwohnungsbestände. Interessant für alle, die eine Baufinanzierung planen, könnte ein Punkt sein: Die Bundesregierung will ab dem 1. Januar 2027 die zusätzlichen nationalen Kapitalpuffer für Immobilienkredite abschaffen. Banken müssten dann weniger Eigenkapital für entsprechende Darlehen vorhalten. Die Koalition erhofft sich davon mehr Spielraum für die Kreditvergabe. Doch lohnt es sich deshalb, mit einer Immobilienfinanzierung zu warten?

Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft rät klar davon ab. „Nein, darauf sollte man nicht warten“, sagte der Immobilienökonom unserer Redaktion. Zwar könnten die Bauzinsen durch den Wegfall der Kapitalpuffer leicht sinken. Der Effekt dürfte nach seiner Einschätzung jedoch gering ausfallen. Voigtländer rechnet mit einem Rückgang von höchstens 0,1 Prozentpunkten. Gleichzeitig könnten steigende Immobilienpreise diesen Vorteil schnell wieder aufzehren.

Immobilienkredit: Was steckt hinter den Kapitalpuffern?

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) führte 2022 zusätzliche Kapitalanforderungen für Wohnimmobilienfinanzierungen ein. Damals boomte der Immobilienmarkt, die Preise stiegen kräftig, und die Aufsicht wollte Banken gegen mögliche Risiken absichern. Konkret ordnete die Bafin einen sektoralen Systemrisikopuffer von zwei Prozent für Wohnimmobilienfinanzierungen an. Im April 2025 senkte sie ihn bereits auf ein Prozent. Voigtländer hält die geplante Abschaffung für „überfällig“.

Die Bafin habe den Puffer kurz vor dem starken Zinsanstieg eingeführt. Danach sei die Nachfrage nach Immobilienkrediten jedoch deutlich zurückgegangen. Hintergrund seien die Folgen des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine, die hohe Inflation und die gestiegenen Bauzinsen gewesen. Dadurch hätten sich Immobilienfinanzierungen verteuert. „Schon damals hätte man den Kapitalpuffer wieder abschaffen müssen“, sagt der IW-Experte. Für Verbraucher sieht Voigtländer zwar Vorteile, erwartet aber keine allzu großen Sprünge.

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Immobilienkredit: Neue Reform könnte Zugang erleichtern – aber nur begrenzt

„Tendenziell profitieren davon die Verbraucher, da die Kreditzinsen fallen und der Zugang erleichtert wird“, sagt er. „Allerdings nur auf einem sehr geringen Niveau.“ Die Reform dürfte Baufinanzierungen nicht plötzlich deutlich günstiger machen. Sie kann Banken etwas entlasten und ihnen mehr Spielraum geben. Die entscheidenden Faktoren bleiben aber Einkommen, Eigenkapital, Objektwert, Zinsbindung und Tilgung.

„Dennoch ist ein wichtiges Signal an die Banken, dass die Kreditvergabe weniger restriktiv ist“, betont Voigtländer. Damit sei zu hoffen, dass zumindest mittelfristig der Zugang zu Krediten wieder etwas leichter wird. Ein Zinsversprechen leitet sich daraus aber nicht ab.

Über den Experten:

Prof. Dr. Michael Voigtländer ist ein deutscher Immobilienökonom. Er ist Leiter des Themenclusters „Internationale Wirtschaftspolitik, Finanz- und Immobilienmärkte“ am Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln), wo er seit 2005 arbeitet.

Bauzinsen: Bafin warnte zuletzt vor riskanten Krediten

Die geplante Lockerung kommt in einer Phase, in der die Finanzaufsicht zugleich auf Risiken im Neugeschäft hinweist. Der Ausschuss für Finanzstabilität erklärte im Mai 2026, bei 14 Prozent der neuen Wohnimmobilienkredite habe das Darlehensvolumen den Wert der finanzierten Immobilie überstiegen. Die Kreditvergabestandards lägen im Mittel zwar in einem vertretbaren Bereich, auffällig sei aber der relativ hohe Anteil neuer Kredite mit hohen Verschuldungsrelationen.

Voigtländer hält die Abschaffung der Puffer trotzdem für vertretbar. Am Wohnimmobilienmarkt gebe es „nur sehr wenige Risiken“, sagt er. Die Ausfallquoten seien typischerweise sehr gering. Schwierigkeiten könne es zwar bei einzelnen Anschlussfinanzierungen geben, wenn Käufer sehr günstig finanziert und kaum getilgt hätten. Das seien aber Ausnahmen. Insgesamt bewertet er den Schritt als überfällig.

Neues Reformpaket: Voigtländer sieht anderen Punkt als besonders wichtig

Noch wichtiger als die Kapitalpuffer findet Voigtländer einen anderen Teil des Reformpakets: Die Bundesregierung will verhindern, dass Länder private Mietwohnungsbestände per Vergesellschaftungsgesetz verstaatlichen können. „Die Absage an die Verstaatlichung ist überaus wichtig“, sagt Voigtländer. Ein solcher Schritt hätte aus seiner Sicht über Berlin hinaus Folgen für die Immobilienfinanzierung haben können. Banken müssten dann einpreisen, dass der Staat Wohnungen verstaatlichen könnte. Das hätte die Risikoprämien erhöht und Finanzierungen verteuert.

Die Bundesregierung begründet den Schritt damit, den privaten Wohnungsbau nicht gefährden zu wollen. Parallel plant sie eine Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbares Wohnen. Diese soll dort bauen, wo der Markt dauerhaft nicht genug bezahlbaren Wohnraum schafft. Außerdem soll sie den sozialen Wohnungsbau und serielles Bauen unterstützen.

Weitere Reformen könnten den Immobilienmarkt beeinflussen

Neben den wohnungspolitischen Beschlüssen plant die Koalition auch eine Ausweitung der Genehmigungsfiktion. Künftig sollen Anträge nach vier Monaten automatisch als genehmigt gelten, sofern die Behörde keinen besonderen Prüfbedarf anmeldet. Das vollständige Inkrafttreten strebt die Bundesregierung zum 31. Dezember 2027 an. Für Bauprojekte könnte das wichtig werden, wenn dadurch Planungs- und Genehmigungsverfahren schneller laufen.

Für Verbraucher bleibt die wichtigste Botschaft aber nüchtern: Die Abschaffung der Kapitalpuffer kann Baufinanzierungen etwas erleichtern. Sie macht Immobilienkredite aber nicht schlagartig billig. Wer eine passende Immobilie findet und solide finanzieren kann, sollte nach Einschätzung Voigtländers nicht allein wegen der Reform bis 2027 warten.

Quellen:

Ein Programm für Aufschwung und Beschäftigung, in: Bundesregierung. Zuletzt abgerufen am 07.07.2026

BaFin senkt Systemrisikopuffer für Wohnimmobilien und behält antizyklischen Kapitalpuffer bei, in: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Zuletzt abgerufen am 07.07.2026

Allgemeinverfügung: BaFin setzt Systemrisikopuffer für den Wohnimmobiliensektor fest, in: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Zuletzt abgerufen am 07.07.2026

AFS nutzt neue Daten zur Überwachung der Kreditvergabestandards bei Wohnimmobilienfinanzierungen: erste Ergebnisse deuten auf mögliche Risiken hin, in: Ausschuss für Finanzstabilität (AFS). Zuletzt abgerufen am 07.07.2026.

Im Gespräch mit Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Themenclusters Internationale Wirtschaftspolitik, Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft am 07.07.2026