Wer eine Immobilie kaufen möchte, benötigt in der Regel eine Baufinanzierung. Dabei haben sich viele Käuferinnen und Käufer an Bauzinsen um die vier Prozent gewöhnt. Gleichzeitig steigen die Anforderungen der Banken. Wer ein Haus oder eine Wohnung finanzieren will, muss genauer rechnen, stärker vergleichen und sich intensiver mit dem Zustand der Immobilie beschäftigen als noch vor einigen Jahren. Sascha Brandes vom Immobilienunternehmen Engel & Völkers beobachtet dabei vor allem eines: Nicht jede Immobilie wird derzeit gleich bewertet. Während manche Objekte schnell Käufer finden, stehen andere zunehmend unter Preisdruck.

Immobilienkauf: Diese Objekte sind jetzt besonders gefragt

Vor allem moderne und energetisch optimierte Immobilien profitieren derzeit von der Marktlage. „Besonders gefragt sind energieeffiziente Wohnungen und Häuser, wie Neubauten, sanierte Altbauten oder Objekte mit Wärmepumpe und Photovoltaik“, erklärt Brandes.

Der Grund: Käufer wollen planbare Kosten und möglichst keinen direkten Sanierungsbedarf. Gerade die Themen Energieeffizienz und Modernisierung spielen bei Finanzierungen inzwischen eine deutlich größere Rolle als früher. Banken bewerten solche Immobilien seiner Erfahrung nach oft besser, was sich wiederum positiv auf den Beleihungswert und damit auf die Finanzierungskonditionen auswirken kann. Dabei geben manche Banken sogar Zinsrabatte für die Finanzierung energieeffizienter Immobilien.

Anders sieht es bei älteren Objekten mit schlechter Energiebilanz aus. Hier kalkulieren Käufer inzwischen deutlich vorsichtiger, weil zusätzliche Investitionen schnell teuer werden können. Viele Interessenten prüfen deshalb inzwischen sehr genau, welche Sanierungen kurz- oder mittelfristig anstehen könnten.

Immobilienkredit abschließen: Abwarten kann sinnvoll sein – aber nicht immer

Aufgrund der schwankenden Zinsen stellt sich für Interessenten weiterhin die Frage: Jetzt kaufen oder lieber noch warten? Für Brandes hängt die Antwort stark von der individuellen Situation ab. „Abwarten kann sinnvoll sein, wenn die Immobilienfinanzierung noch nicht gesichert ist“, sagt er. Wer dagegen eine passende Immobilie mit guter Energieeffizienz findet, sollte nicht unbedingt auf sinkende Immobilienpreise oder Zinsen spekulieren. „Bei neuwertigen, energetisch optimierten Immobilien ist Abwarten meist nicht von Vorteil“, sagt der Profi.

Tatsächlich zeigt sich am Markt zunehmend eine Zweiteilung: Hochwertige Immobilien in guten Lagen bleiben gefragt, während sanierungsbedürftige Häuser häufig länger am Markt sind. Käufer haben dadurch zwar teilweise mehr Verhandlungsspielraum – gleichzeitig steigen aber die Anforderungen an die Prüfung der Immobilie.

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Baufinanzierung: Viele Käufer kalkulieren noch immer zu knapp

Besonders wichtig bleibe deshalb der finanzielle Puffer. „Ein realistischer Spielraum ist heute wichtiger denn je“, betont Brandes. Während früher häufig sehr hohe Finanzierungen abgeschlossen wurden, sei das heute deutlich riskanter. Sein Rat: „Nicht bis zur Bankgrenze gehen.“

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Käufer sollten seiner Einschätzung nach „10 bis 20 Prozent freie Reserve nach dem Kauf“ einplanen – zusätzlich zu ausreichenden Rücklagen für mögliche Reparaturen oder Instandhaltungen. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien könne es sonst schnell teuer werden.

Heute eine Immobilie kaufen: Zu dieser Strategie rät der Profi

Wenn Brandes heute selbst eine Immobilie kaufen würde, würde er deshalb vor allem strukturiert vorgehen. „Ich würde meine Wunschkriterien präzise definieren und den Markt ohne Zeitdruck beobachten“, sagt er. Weil viele Objekte aktuell länger am Markt seien, entstünden wieder bessere Möglichkeiten für Preisverhandlungen. Gleichzeitig sei es wichtig, zwischen echten Anforderungen und bloßen Wunschvorstellungen zu unterscheiden. „Keine Immobilie ist perfekt“, sagt Brandes. Umso wichtiger sei es, Prioritäten richtig zu setzen.

Besonders genau sollten Käufer außerdem die Unterlagen prüfen. Teilungserklärungen, Sondernutzungsrechte oder mögliche Einschränkungen würden häufig unterschätzt. „Im Zweifel einen Gutachter hinzuziehen“, rät Brandes.

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