Die Hoffnung auf deutlich sinkende Bauzinsen bleibt auch im zweiten Halbjahr 2026 gedämpft. Statt großer Bewegung erwartet Carsten Zimmermann, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baufinanzierung e. V., vor allem eines: einen Markt im Seitwärtsgang. „Ich rechne für die zweite Jahreshälfte 2026 eher mit einer verhaltenen Seitwärtsbewegung der Zinssätze“, sagt Zimmermann. Ausschläge nach oben oder unten seien zwar möglich – „tendenziell aber eher im Bereich von 0,2 bis 0,3 Prozentpunkten“.

Hauptgrund seien die anhaltenden Unsicherheiten rund um Inflation und Energiepreise. „Der Tankrabatt dürfte schon in wenigen Wochen wieder verpuffen“, so Zimmermann. Eine Befriedung im Nahen Osten könnte jedoch zu einer leichten Zinssenkung beitragen.

Doch wie stehen die Zinsen für Immobilienfinanzierungen aktuell? Bei einer 80-Prozent-Finanzierung biete der Markt derzeit Sollzinssätze um die 3,5 Prozent. Bei Finanzierungen bis 90 Prozent werde es rund 0,15 Prozentpunkte teurer – darüber noch einmal um weitere 0,15 Prozentpunkte.

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Baufinanzierung: Nicht nur der Zinssatz entscheidet über die Kosten

Dabei sei der Zinssatz längst nicht mehr der einzige entscheidende Faktor. Gerade bei Bestandsimmobilien rückt für viele Käufer inzwischen der Zustand des Gebäudes in den Mittelpunkt. „Viele Käufer unterschätzen, dass der Gesamtzustand der Immobilie neben den persönlichen Präferenzen, die das Aufhübschen zum kaufnahen Zeitpunkt kostet, zukünftig weitere Belastungen bedeuten kann“, warnt Zimmermann. Besonders der energetische Zustand werde häufig unterschätzt – auch wegen steigender Heizkosten und der schwer kalkulierbaren CO2-Bepreisung in Zukunft.

Hinzu kommen Verpflichtungen, die nach einem Eigentümerwechsel greifen können. „Viele wissen nicht, dass mit einem Eigentümerwechsel Verpflichtungen wie Dämmungen der obersten Geschossdecke oder Heizungstausch anstehen können“, erklärt Zimmermann. Gerade bei älteren Immobilien könne das schnell teuer werden.

Deshalb rät er dazu, den Gebäudezustand immer gemeinsam mit der Lage zu betrachten. „Schlechte Lage und schlechter energetischer Zustand sind bei einem Wiederverkauf ein echter Hemmschuh.“ Wer ein älteres Objekt kauft, sollte frühzeitig prüfen, ob eher eine umfassende Sanierung oder einzelne Maßnahmen sinnvoll sind – idealerweise gemeinsam mit Energie- und Finanzberatern. Förderprogramme könnten dabei helfen, die Kosten besser abzufedern. In einem separaten Text erklärt Zimmermann, wie mit dem KfW-Programm 261 gespart werden kann.

Immobilienkauf: „Viele Käufer rechnen zu optimistisch“

Gleichzeitig unterschätzen viele Käufer die langfristige Belastung einer Immobilienfinanzierung. Nicht nur steigende Kosten oder Anschlusszinsen spielen dabei eine Rolle, sondern auch persönliche Veränderungen im Leben. „Immobilieneigentümer unterliegen wie alle Menschen den üblichen Wechselfällen des Lebens“, sagt Zimmermann. Gerade Paare sollten deshalb frühzeitig auch über mögliche Trennungsszenarien nachdenken. Denn wer gemeinsam finanziert, bleibt oft auch nach einer Trennung lange an den Kredit gebunden. „Unabhängig davon sollte immer ein wirtschaftlicher Puffer eingebaut werden, dass Zinssteigerungen zum Ablauf der Zinsbindungsfrist finanziell verkraftbar sind“, sagt Zimmermann.

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Überhaupt sei Disziplin ein entscheidender Faktor bei der Finanzierung. „Ein Ausgabeverhalten wie vor einem Immobilienkauf ist nicht für alle möglich“, erklärt Zimmermann. Besonders hohe Finanzierungen bedeuteten oft über viele Jahre finanzielle Einschränkungen. „Viele Käufer rechnen zu optimistisch – insbesondere bei der Dauerbelastung“, so der Profi.

Über Carsten Zimmermann:

Carsten Zimmermann ist Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baufinanzierung. Der Verein unterstützt Verbraucherinnen und Verbraucher bei Fragen rund um die Immobilie, die Finanzierung und die Prüfung von Kauf- und Bauträgerverträgen. Zuvor war Zimmermann als Bauträger und als Vertriebs- und Kreditleiter in einer Hamburger Genossenschaftsbank tätig.

„Ganz und gar nicht hoch“ – so bewertet ein Experte die aktuellen Bauzinsen

Doch welche Strategien helfen Käufern, trotz hoher Preise und Zinsen finanziell handlungsfähig zu bleiben? Die Frage impliziere, dass Immobilienpreise und Zinsen hoch sind. Tatsächlich seien die Zinsen bei einer historischen Gewichtung „ganz und gar nicht hoch“, so Zimmermann. Sie seien eher für die „vielfach gebotenen Objektzustände zu hoch“.

Um handlungsfähig zu bleiben, empfiehlt der Verbandschef vor allem eines: möglichst viel Eigenkapital einzusetzen. Unterstützung aus der Familie könne dabei helfen. „Mit warmer Hand zu geben und ein späteres Erbe vorzuziehen, zahlt sich aus“, sagt Zimmermann. Gleichzeitig lohne es sich oft, von Beginn an eine höhere Tilgung einzuplanen. „Der Effekt ersparter Zinsen wird unterschätzt.“

Auch psychologische Faktoren würden eine größere Rolle spielen, als viele Käufer denken. Wer mit Unsicherheit schlecht umgehen könne, solle eher eine längere Zinsbindung wählen – selbst wenn diese zunächst teurer sei. Dafür entstehe mehr Kalkulationssicherheit.

Sein wichtigster Rat richtet sich am Ende gegen eine Strategie, auf die viele Käufer weiterhin hoffen: perfektes Timing. „Neben vielen sinnvollen Strategien hilft eine nicht: abwarten und aufs perfekte Timing oder noch perfekteres Timing setzen.“ Statt auf den idealen Moment zu spekulieren, komme es darauf an, dass Finanzierung, Objekt und persönliche Lebenssituation langfristig zusammenpassen.