So wohnt Berlin

Rund um den Kollwitzplatz sinken die Mieten wieder

In Teilen von Prenzlauer Berg haben die Wohnungsmieten wieder nachgelassen - weil Mieter die hohen Preise nicht mehr zahlen wollen. Andere suchen nach preiswerten Alternativen am Stadtrand.

Foto: Sergej Glanze / Glanze

Auf 40 Jahre Leben am Kollwitzplatz kann Monika M. zurückblicken. Fast ein halbes Jahrhundert hat die Künstlerin in dem Viertel verbracht, das heute zu den teuersten Gebieten Berlins zählt. Schlendert man 2015 durch die breiten Straßen im Süden Pankows, beeindruckt die schöne Architektur der Häuser, sorgsam gepflegte Grünflächen, kreative Cafés und einladende Restaurants. Eltern schieben ihre Kinderwagen über den Bürgersteig, vorbei an Haushaltsgeschäften, Buchläden und ausgestellter Designerkleidung. Künstler und junge Familien bevölkern die Plätze und Straßen, die Atmosphäre ist entspannt und friedlich.

Wie hat sich das Leben um den Kollwitzplatz in den vergangenen Jahren verändert? Das Haus in der Nähe des Platzes, in dem Monika M. seit vielen Jahren wohnt, steht in seiner Entwicklung exemplarisch für viele Gebäude des Bezirks. „1994 wurde unser Haus verkauft“, erzählt Monika M., „dann wurde es etwa zwei Jahre lang saniert und die Mieten begannen, wie verrückt zu steigen.“ Die Sanierung hätten viele Mieter nicht ausgehalten. Besonders sozial schwache und ältere Menschen seien ausgezogen.

>> Interaktive Grafik: Wie stark die Mieten in den Kiezen steigen

In den Jahren ab 1995 habe sich in dem Haus eine klare Sortierung vollzogen. Die Schwächsten seien schließlich gegangen. „Heute ist die Mieterschaft nicht mehr so statisch. Die jungen Leute, die einziehen, gehen meistens schnell auch wieder“, sagt Monika M. Die Künstlerin ist froh, dass die Wohnungen nicht in Eigentum umgewandelt wurden. Bekannten von ihr sei dies passiert, sie seien regelrecht vertrieben worden. Die Entwicklung, dass Häuser verkauft und die Wohnungen dann zu Eigentum werden, vollziehe sich bekanntlich immer öfter. Man habe den Eindruck, sagt Monika M. die Renovierung werde dabei oft absichtlich rücksichtslos vollzogen, um die alten Mieter aus den Wohnungen herauszubekommen. Vielen Vermietern gehe es nur noch um möglichst hohe Profite, der Mensch zähle nicht mehr, meint die Berlinerin.

Wenn die Wohnungen zu teuer werden

Der Luxussanierung weichen musste auch Iris H. Die junge Mutter lebte drei Jahre mit Tochter Mia, 3, an der Kollwitzstraße, bis die Sanierungen begannen und die Wohnung zu teuer wurde. Die Mieterberatung vermittelte der Alleinerziehenden und ihrer Tochter dann ein neues Zuhause, in einem Haus ohne Staffelmiete, das vor einigen Jahren bereits saniert worden war. „Als das Haus damals renoviert wurde, gab es keine Luxussanierung. Es ist nicht luxuriös gestaltet, sondern in Ordnung gebracht worden“, sagt Iris H. Bewohnt würde es hauptsächlich von Familien mit kleinen Kindern.

Pankow ist heute der bevölkerungsreichste Bezirk Berlins. Die Wohnlage des Kollwitzplatzes (Postleitzahl 10435) ist besonders beliebt. Zusammen mit den Gebieten Prenzlauer Allee (10405) und Helmholzplatz (10437) zählt der Kollwitzplatz die Wohnkostenquote betreffend – also wie viel Geld vom Nettoeinkommen für die Miete benötigt wird – zum obersten Zehntel Berlins. Die mittlere Angebotsmiete hat mittlerweile überall die Zehn-Euro-Schwelle überschritten oder, wie am Arnimplatz, genau erreicht.

Auch eher schlichte Wohnungen

Das ergibt sich aus dem Wohnungsmarktreport Berlin, den der Immobiliendienstleiter CBRE und die Berlin Hyp vorgestellt haben. Die Untersuchungen umfassen die Berliner Bezirke und vergleichen die Entwicklung der Mieten.

Im Süden Pankows sei die Mietzahlungsbereitschaft teilweise schon erreicht, heißt es im Report. Im teuersten Gebiet, rund um den Kollwitzplatz, sind die mittleren Angebotsmieten 2014 um 2,2 Prozent gesunken. Für das teuerste Zehntel der angebotenen Wohnungen werden mittlere Mieten zwischen 16,52 (Arnimplatz) und 18,24 Euro (Kollwitzplatz) verlangt. Das oberste Marktsegment ist in Prenzlauer Berg ausgeprägt. Eine hohe Anzahl anderer Wohnungen seien jedoch relativ schlicht, führt der Wohnmarktreport aus, dies würde trotz der Lage der Mietzahlungsbereitschaft Grenzen setzen.

Auch Fredrik und Jenny F. wohnen mit Sohn Hampus und Töchterchen Elsa am Kollwitzplatz. Mit ihren Kindern gehen die beiden am liebsten täglich auf den beliebten Spielplatz auf dem Kollwitzplatz. Während Baby Elsa im Kinderwagen schläft, turnt Hampus warm eingepackt mit Papa Fredrik auf dem hölzernen Klettergerüst umher. Die Eltern lieben den Bezirk, das Gebiet sei sehr gut für Kinder. Aber „es ist sehr teuer“, sagt Fredrik. Der Vater ist als Forscher an der Humboldt-Universität beschäftigt und überlegt bereits, mit seiner Familie in Zukunft in ein günstigeres Gebiet zu ziehen.

„Wir sind noch im Windschatten der Luxussanierung“

Wer ohne gehobenes Einkommen eine Wohnung rund um den Kollwitzplatz sucht, muss viel Glück haben oder eine Vermieterin, die sich auf Kompromisse einlässt. Die hat Bernd B. an der Metzer Straße gefunden, wo er seit 2007 wohnt. In den vergangenen acht Jahren ist er nur einmal umgezogen, und das in derselben Straße. Von einer WG ging es 2010 in eine eigene Wohnung. Heute wohnt er in einem „typischen Berliner Altbau, nichts Schickes“, wie er sagt. Draußen ist die Wand bemalt, früher war einmal ein Kinderladen dort. „Hier im Haus leben normale Leute, viele Familien, Handwerker, wir sind noch im Windschatten der Luxussanierung“, sagt der Freiberufler.

Die Bewohner hätten keine hohen Ansprüche, dafür seien die Mieten günstig. „Das ist perfekt für mich“, so Bernd B. Das Haus gehöre einer Frau, die in Charlottenburg lebe. „Sie ist eine alte Berliner Eingeborene“, sagt der Projektmanager für Werbefilme lachend. Die Vermieterin bekomme regelmäßig hohe Summen geboten, für die sie ihr Haus verkaufen könne. Bis jetzt sei sie zum großen Glück für die Anwohner jedoch standhaft geblieben und plane, das Haus lieber ihren Kindern zu vererben.

Das verfügbare Einkommen, das den Haushalten im Monat zur Verfügung steht, liegt im Gebiet des Kollwitzplatzes bei 3079 Euro (Rang 69), rund um die Prenzlauer Allee bei 2951 Euro (Rang 91) und am Helmholzplatz bei 2701 Euro. Damit liegt der Helmholzplatz auf Rang 133 unter den 190 Berliner Postleitzahlengebieten. Mit einer Wohnkostenquote, dem Verhältnis zwischen Miete und Haushaltskaufkraft, von 34,3 Prozent liegt der Kollwitzplatz an der Spitze in Pankow. Im Berlin-Vergleich belegt der Platz damit Rang 12. Auf Rang eins ist das Gebiet am Hackeschen Markt, das bei 44,1 Prozent Wohnkostenquote liegt. Nirgendwo in Berlin geben Mieter einen größeren Teil ihres Einkommens für das Wohnen aus. Die durchschnittliche Wohnkostenquote in Pankow liegt bei 28,4 Prozent, damit verwenden die Bewohner mehr als ein Viertel ihres Einkommens für die Miete. Der Berliner Durchschnitt liegt bei 26,4 Prozent.

Jenseits des S-Bahn-Rings

Pankow rechnet in den nächsten Jahren mit einem noch größeren Zuwachs der Bevölkerung. Laut dem Wohnungsmarktreport steigt die Angebotsmiete derzeit am stärksten in den Gebieten zwischen Prenzlauer Berg und den Stadtrandvierteln. Konkret: die Gegend rund um die Pistoriusstraße (13086), die Neumannstraße (13189) und die Ostseestraße (10409). Diese Gebiete liegen zwar nicht mehr innerhalb des S-Bahn-Rings, aber die Verkehrsverbindungen sind sehr gut. Der Report führt weiter an, dass trotz Anstiegs die mittleren Angebotsmieten um die Pistoriusstraße und die Neumannstraße noch unter dem Mittelwert lägen. Der Fakt, dass die mittlere Kaufkraft in den drei Gebieten sehr niedrig ist, führe zu hohen Wohnkostenquoten.

Wer sich die hohen Mieten nicht leisten kann oder will, zieht oft in den Norden Pankows. Die Angebotsmieten in den grüneren, nördlichen Vierteln steigen nur mäßig. Das einzige Gebiet im Bezirk mit Mittelwerten unter sieben Euro pro Quadratmeter ist Karow/Buch (13125). Ebenfalls zwischen sieben und acht Euro pro Quadratmeter liegen Heinersdorf (13089), Buchholz (13127), die Gegend um die Buschallee (13088) und Rosenthal (13158). Wer nach Wohnungen mit Niedrigkonditionen sucht, wird auch in Pankow weiterhin fündig. Laut Report, werden für das jeweils preisgünstigste Zehntel des lokalen Angebots an der Buschallee, in Karow/Buch und an der Ostseestraße im Mittel weniger als sechs Euro verlangt.

Die interaktive Grafik der Berliner Morgenpost zeigt, wie die Mieten in den Kiezen steigen: morgenpost.de/mieten-in-berlin. Unter morgenpost.de/sowohntberlin finden Sie alle Teile der Wohnserie