Kleinstwohnungen

In Lichtenberg gibt’s Appartements zum Discounter-Preis

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Isabell Jürgens

Foto: Amin Akhtar

Das Unternehmen GPU setzt im Bezirk Lichtenberg auf den Umbau von Abrissgebäuden in Kleinst-Appartements - ein Marktsegment, das die meisten Berliner Projektentwickler bislang weitgehend ignoriert haben.

Lutz Lakomski ist kein eitler Mann. Auf Adjektive wie „luxuriös“, „hochwertig“, „edel“ oder „einzigartig“, mit denen seine Mitbewerber am Berliner Wohnungsmarkt ihre Bauvorhaben gerne schmücken, kann der 50-Jährige gut verzichten. „Wir sehen uns eher im Aldi-Segment. Gute Qualität zu günstigen Preisen“, sagt der Geschäftsführer des Projektentwicklungsunternehmen GPU aus dem Westerwald.

Zusammen mit seinem Geschäftspartner Arndt Ulrich hat es Lakomski mit diesem nüchternen Motto in Lichtenberg weit gebracht. Seit 2008 haben die beiden diverse leer stehende Bürogebäude, Kaufhäuser und Industriebauten im Bezirk erworben und in funktionale Wohngebäude umgewandelt. So sind sie zu den größten privaten Bauherren im Bezirk aufgestiegen: Mehr als 900 Wohnungen haben sie bereits geschaffen, 300 weitere sind aktuell in der Planung.

Das Unternehmerduo aus dem idyllischen Örtchen Dernbach mit seinen knapp 2500 Einwohnern setzt in Lichtenberg auf ein Marktsegment, das die meisten Berliner Projektentwickler bislang weitgehend ignoriert haben: „Wir bauen kleine und vor allem günstige Ein- bis Zwei-Zimmerwohnungen, die in Berlin echte Mangelware sind“, sagt Lakomski. Dass die Unternehmer dieses Vorhaben bevorzugt in Lichtenberg umsetzen, ist kein Zufall: „Neubau ist sehr teuer, deshalb haben wir uns darauf spezialisiert, leer stehende Abrissgebäude umzubauen. Davon gibt es in Lichtenberg noch eine ganze Menge.“

Eine flotte Baubehörde

Weitere Vorteile des Bezirks seien die zumindest in Teilbereichen noch relativ zentrumsnah gelegenen Quartiere direkt außerhalb des S-Bahn-Bahn-Ringes sowie eine flotte Baubehörde. „Die Lichtenberger Verwaltung ist gut strukturiert und steht zu ihrem Wort“, sagt Lakomski. Solche Verlässlichkeit ließen viele andere Bezirke in Berlin leider vermissen, fügt er noch hinzu.

Als „günstige Alternative zur Innenstadt“ beschreibt auch der Wohnmarktreport Berlin 2015 den Bezirk Lichtenberg. In der Studie, die die Berlin Hyp und das Immobilien-Beratungsunternehmen CBRE jetzt vorgestellt haben, werden besonders die an Friedrichshain angrenzenden Postleitzahlgebiete 10367 (Stadtpark) sowie 10317 (Rummelsburg) hervorgehoben. In Rummelsburg stiegen die Mieten innerhalb der vergangenen fünf Jahre um 53 Prozent auf 8,29Euro kalt pro Quadratmeter; im Ortsteil Stadtpark um 46 Prozent auf nunmehr 8,29 Euro. Die günstigsten Angebotsmieten noch unter sieben Euro weisen die Gebiete auf, die durch Plattenbauten aus DDR-Zeiten geprägt sind: Friedrichsfelde Süd, Wartenberg und Falkenberg. Zum Vergleich: Die Durchschnitts-Angebotsmiete lag 2014 im Gesamtbezirk bei 7,98 Euro je Quadratmeter und Monat (kalt) und damit 57Cent unter dem Berliner Durchschnitt.

Den Anfang machten Lakomski und Ulrich 2010 mit dem Umbau eines ehemaligen, leer stehenden Warenhauses aus den 70er-Jahren am Anton-Saefkow-Platz. In den oberen Etagen des dreistöckigen Betonklotzes brachten sie 86 Wohnungen unter, im Erdgeschoss zogen diverse Geschäfte ein. „Für viele Menschen sind solche Mieten aber bereits zu hoch, weil es einfach zu wenig kleine Wohnungen gibt“, sagt Bauherr Lakomski. Als sie sich nach einigen kleineren Wohnprojekten im Bezirk 2012 an den Umbau der 140 Meter langen und neun Etagen hohen Ex-Reichsbahn-Verwaltung an der Frankfurter Allee 216 wagten, verfolgten Lakomski und Ulrich denn auch ein radikal anderes Konzept.

Entkernt für Kleinst-Appartments

Der schmutzig graue Plattenbau wurde komplett entkernt und bietet inzwischen 440 Kleinst-Appartments mit Größe von 25 bis 35 Quadratmetern. Die Warmmiete für ein mit Küche ausgestattetes 25-Quadratmeter-Appartment beträgt 299 Euro. Überwiegend Studenten bevölkern das inzwischen strahlend weiße, voll vermietete Gebäude, an dessen Fassade mit riesigen Lettern „Q 216“ geschrieben steht. Das „Q“ steht für Quartier, die „216“ für die Hausnummer.

Selbst mit ihren 35 Quadratmetern sind die größten Appartments im „Q 216“ noch deutlich kleiner als Wohnungen, die laut Studie im vergangenen Jahr in Lichtenberg angeboten wurden. Die waren nach Angaben des aktuellen Wohnmarktreports mit durchschnittlich 65 Quadratmetern sechs Quadratmeter kleiner als die im gesamten Stadtgebiet angebotenen Wohnungen. Doch die „Q 216-Wohnungen“ sind eben noch einmal 30 Quadratmeter kleiner. An der Gehrenseestraße 100 haben Ulrich und Lakomski bis Ende 2014 nach dem gleichen Konzept einen 1978 für die Baubehörde der Staatssicherheit der DDR errichteten Zehngeschosser umgebaut.

>> Interaktive Grafik: Wie stark die Mieten in den Kiezen steigen

Zielgruppe der insgesamt 350Zwei- bis Drei-Zimmerwohnungen, die lediglich 34 bis 40 Quadratmeter groß sind: Alleinerziehende Mütter, Rentner und Menschen, die auf Hartz IV-Transferleistungen angewiesen sind. Die Warmmiete in dem nahezu voll vermieteten „Q 100“-Gebäude, in dem auch noch eine Kita untergebracht ist, beträgt rund 399 Euro im Monat. So können die Mieter „genau schauen, was für Kosten auf sie zukommen“, betont Lakomski.

„Q 45“ und „Q 46“ nennen sich die beiden Gebäudekomplexe an der Konrad-Wolf-Straße 45/46. Das ebenfalls in den 70er- Jahren in Plattenbauweise errichtete Bürogebäude mit der Hausnummer 45 beherbergt nach Totalsanierung und -umbau inzwischen zwei Kitas, zwei Demenz-WG’s und Büroflächen. Für den Umbau des benachbarten ehemaligen DDR-Sportlerheims haben Ulrich und Lakomski im Dezember die Baugenehmigung erhalten. Rund 300 Single-Appartments mit einer Größe von 25 Quadratmetern sollen dort entstehen. Wie auch an der Gehrenseestraße und an der Frankfurter Allee gibt es keine Balkone. „Das hätte die Kosten nur unnötig in die Höhe getrieben“, meint Lakomski. Wichtiger als eine Mietfläche, die man mindestens die Hälfte des Jahres gar nicht nutzen könne, seien für viele Berliner niedrige Wohnkosten.

Die interaktive Grafik der Berliner Morgenpost zeigt, wie die Mieten in den Kiezen steigen: morgenpost.de/mieten-in-berlin. Unter morgenpost.de/sowohntberlin finden Sie alle Teile der Wohnserie