Wer den geruhsamen Schaufensterbummel liebt und abseits vom großen Gedränge durch Geschäfte schlendern möchte, der ist im Bikinihaus an der Budapester Straße genau richtig. Ein sonniger Vormittag, wenige Kunden in den Geschäften, weite Gänge und breite Treppen in der im April dieses Jahres eröffneten Mall. Beliebt bei den Besuchern ist die lange hölzerne Fensterbank im Erdgeschoss, mit Blick auf das Zoo-Gelände. Hier zumindest drängen sich die Besucher. Hausherr und Centermanager ziehen eine erste Bilanz für das Einkaufszentrum, das im April eröffnete. Neben den Geschäften gehören das Bürohaus am Hardenbergplatz, das Kino Zoo-Palast, das Hotel „25 hours“ und das Parkhaus zum Gesamtensemble.
Die Büros seien komplett vermietet, sagt Kai-Uwe Ludwig, Geschäftsführer der Firma Bayerische Hausbau – frei nach dem Motto: Die gute Nachricht zuerst. Der letzte größere Mieter werde Anfang Dezember einziehen. Ebenfalls „eine richtig schöne Erfolgsgeschichte“ sei die „Concept Mall“ mit den hölzernen Boxen im Erdgeschoss. Sie werden immer nur für wenige Monate vermietet, als „Pop-Up-Flächen“ mit wechselnder Gestaltung. „Immer wieder etwas Neues, mit unterschiedlicher Laufzeit und unterschiedlichen Größen, sagt Ludwig. Bis ins Jahr 2015 hinein seien die Flächen gebucht. Im November hat die Firma Roeckl eine Box bezogen, in einer weiteren Box eröffnet Mornin Glory am Montag. Man könne sich die Mieter aussuchen, die das neue Umfeld testen wollen, sagt Ludwig. Dieses Konzept gehe auf. Etwas verhaltener fällt seine Einschätzung zu den Ladenflächen im Bikinihaus aus.
Kurzzeitige Mietverträge gefragt
„Ich denke, dass wir aktuell zufrieden sein können, für das erste halbe Jahr“, so der Geschäftsführer. Zurücklehnen könne man sich jedoch nicht. Man müsse auch lernen. „Als Immobilienunternehmen möchte man Mietverträge über zehn bis 15 Jahre abschließen.“ Die Idee sei gewesen, bis auf die Boxen alle übrigen 55 Läden dauerhaft fest zu vermieten. Dies sei im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss gelungen, mit Laufzeiten von drei bis zehn Jahren.
Doch das erste Obergeschoss „reagierte irgendwie etwas anders“. Die Fläche der Geschäfte sei vielleicht manchmal etwas zu groß, die Nachfrage nach temporären Flächen habe im Laufe des Jahres zugenommen, so Ludwig. Deshalb sind Läden im ersten Obergeschoss, für die sich keine langfristigen Mieter fanden, temporär vergeben worden. So seien zu Weihnachten alle Flächen vergeben, so Ludwig. Die neuen kurzzeitigen Mieter bleiben bis Ende Januar 2015 in den Geschäften. Es sind Adidas Originals, Muji, Jacks Beauty Department, One Piece und Yellow Curated. Als langfristiger Mieter wird Ben Simon, das französische Schuhlabel, Mitte Dezember eröffnen.
20.000 Besucher am Tag, die Hälfte Touristen
Laut Center Manager Ted Walle sei das Bikini Berlin aber sehr gut in den Markt eingetreten. Das Bikinihaus habe durchschnittlich 20.000 Besucher am Tag , die Hälfte davon seien Touristen. „Wir sind mit dieser Zahl mehr als zufrieden.“ Die durchschnittliche Verweildauer liege bei eineinhalb Stunden. Man wisse, dass rund 60 Prozent der Berliner Kunden aus der City West kommen, etwa 30 Prozent aus Mitte, sagt der Centermanager. „Wir sind keine typische Mall“, betont er. Man ziele nicht auf Mainstream ab. Bikini Berlin bediene eine Nische. „Wir haben ein gehobenes Niveau. Wer hierher kommt, sucht das Besondere.“ Die meisten Geschäfte zur Budapester Straße hin haben eigene Eingänge, anders als bei anderen Einkaufszentren.
Einzelhandelsexperten waren deshalb von Anfang an skeptisch, ob das ambitionierte Konzept aufgehen wird. Während klassische Einkaufszentren versuchen, die Läden entlang einer Mittelachse links und rechts des Hauptweges anzusiedeln, verzichtet das Bikini auf eine Ladenzeile. Für noch problematischer halte er das Fehlen eines großen Ankermieters sowie die schlechte Erreichbarkeit der Ladenflächen im ersten Obergeschoss, sagte der Vertreter eines großen, auf die Vermarktung von Einzelhandelsflächen spezialisierten Maklerhauses, der Berliner Morgenpost. „Da muss dringend nachgebessert werden.“
Respekt verdiene dagegen der Versuch, die trendigen, aber auch hochpreisigen Streetwear-Designer, die man sonst vor allem am Hackeschen Markt in Mitte antrifft, in die City West zu holen. „Noch ist die City West, vor allem im Umfeld der Tauentzienstraße, eher eine Adresse für massenkompatible, internationale Modelabels“, so der Experte weiter. Das könne sich in den kommenden Jahren durchaus ändern. „Das Bikini muss allerdings einen langen Atem beweisen.“
