Langsam lüftet die Frau im lilafarbenen Jacket das gleichfarbige Samttuch, dann ist es zu sehen. Feierlich enthüllt steht es nach zwei Jahren Arbeit auf einmal da: das Vergesellschaftungsgesetz der Initiative „Deutsche Wohnen und Co Enteignen“. Die Beteiligten sind stolz. Es wird geklatscht und gejubelt, es regnet goldene Luftschlangen. Hinter eine Glasvitrine, ausgestellt wie ein Kunstwerk, präsentiert die Initiative ihre Antwort auf die Mietenkrise in Berlin – in 37 Paragraphen auf 20 Seiten.
„Die Vergesellschaftung ist machbar“, sagt Isabella Rogner, Sprecherin der Initiative. „Es geht endlich weiter.“ Vor genau vier Jahre haben 59,1 Prozent der Berliner bei einem Volksentscheid für die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen gestimmt. Eine im Anschluss eingesetzte Expertenkommission bestätigte die rechtliche Umsetzbarkeit des Vorhabens. Der Berliner Senat habe den Volkswillen seitdem allerdings „bewusst ignoriert“. Das von CDU und SPD noch für diese Legislatur geplante Vergesellschaftungsrahmengesetz bezeichnete Rogner als „leer“, es habe „keinerlei Konsequenzen“.
„Deutsche Wohnen & Co enteignen“ will 220.000 Wohnungen in Berlin vergesellschaften
Weil sie das Gefühl haben, der Senat verschleppe das Anliegen, haben die Aktivisten vor zwei Jahren die Strategie gewechselt. Statt die Politik nur zu einem Gesetz zu beauftragen, sind sie selbst aktiv geworden. Der nun vorgestellte Gesetzesentwurf soll in einem neuerlichen Volksentscheid direkt zur Abstimmung gestellt werden. Anders als beim Entscheid vor vier Jahren würden die Berliner – sollten sie zustimmen – den Senat damit nicht nur beauftragen, ein Gesetz zu verfassen. Das Gesetz selbst stünde direkt zur Abstimmung. Sollte die Initiative dabei erneut eine Mehrheit erreichen, würde es sofort gelten. Ziel sei es, dem Senat „keine weiteren Ausflüchte“ zu ermöglichen, sagt Rogner.
Mit dem Gesetz will „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ 220.000 Wohnungen in eine noch zu schaffende Anstalt öffentlichen Rechts – die „Gemeingut Wohnen“ – überführen. Dieses Amt soll die Wohnungen demokratisch verwalten, sagt Rogner. „Sie gehören dann den Berlinern und können nie mehr verkauft werden.“ 3000 Wohnungen dürfte jeder Konzern in Berlin behalten, alle übrigen würden vergesellschaftet.
Vergesellschaftung: Keine Entschädigung für den Bodenwert
Insgesamt gibt es in Berlin rund 1,7 Millionen Wohnungen. Mit dem vorliegenden Gesetzesentwurf zielt die Initiative also auf eine Vergesellschaftung von rund 13 Prozent aller Wohnungen ab. Die in diesen Wohnungen dann zu leistenden Mieten sollen „bezahlbar“ sein. Durch einen dämpfenden Effekt auf den Mietspiegel erhofft sich die Initiative dadurch auch positive Auswirkungen auf andere, nicht-vergesellschaftete Wohnungen.
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Leitend bei der Erarbeitung des Gesetzesentwurfes sei gewesen „direkt und sicher umsetzbare“ Antworten auf die Mietenkrise zu geben, sagte Armin Rothemann, ebenfalls Sprecher der Initiative. Am intensivsten geprüft worden sei die Frage, wie die Konzerne entschädigt werden sollen. Entschieden hat man sich für ein Modell, wonach nur derjenige Teil des Eigentums kompensiert werden soll, der auf einer eigenen Leistung beruhe. Konkret heißt das: Baukosten sollen entschädigt werden, nicht aber der Bodenwert.
Denn ob der Boden an Wert gewinne, sei reine Spekulation, argumentiert Rothemann. „In Wahrheit ist die Wertsteigerung des Bodens eine gesellschaftliche Leistung, sie ist auf die Allgemeinheit zurückzuführen.“ Soll heißen: Berlin sei attraktiv wegen der hier lebenden und arbeitenden Menschen, nicht wegen der Immobilienkonzerne. Sie hätten nichts zur Wertsteigerung des Bodens beigetragen. „Deshalb rechnen wir die spekulativen Bodenpreisexplosionen seit 2013 heraus und entschädigen einen gerechten, modifizierten Bodenwert.“
82.000 Euro pro Wohnung: Entschädigung deutlich unter gängigem Marktwert
Berechnet werden soll dieser Betrag auf Basis eines Mittelwerts der Bodenwerte von 2011 bis 2013 – vor dem rasanten Anstieg der Preise. Dieser Wert soll bis zum schlussendlichen Datum der Entschädigung mit einer jährlichen Wertsteigerung von 3,5 Prozent fortgeschrieben werden. Die Wohnungsunternehmen würden damit das 1,5-fache des Bodenwertes von 2012 erhalten. Eine Entschädigungshöhe, die Rothemann auf 40 bis 60 Prozent des heutigen Marktwerts taxiert.
„Wir gehen davon aus, dass die Entschädigungssumme insgesamt bei acht bis 18 Milliarden Euro liegen wird“, schätzt er. Genauer könne man es nicht sagen, weil der Initiative die offiziellen Daten über die genauen Eigentumsverhältnisse fehlen. Finanziert werden soll die Entschädigungssumme aus den Mieteinnahmen in den vergesellschafteten Wohnungen. Berlin müsse dafür keine neuen Schulden aufnehmen, der Haushalt werde nicht belastet.
Die Entschädigung soll über Schuldverschreibungen erfolgen, die über 100 Jahre bei einer jährlichen Verzinsung von 3,5 Prozent getilgt werden sollen. Ausgehend von der maximalen Entschädigungssumme von 18 Milliarden Euro würde bei 220.000 vergesellschafteten Wohnungen die Kompensation pro Wohnung im Ergebnis rund 82.000 Euro betragen. Gering könne diese Summe nur vor dem Hintergrund „exzessiver Marktentwicklungen“ in den vergangenen Jahren erscheinen, sagt Rogner.
Die Initiative lädt nun Fachverbände, Wissenschaft und Parteien ein, zu dem Gesetzesentwurf Stellung zu nehmen. Bis zum Ende des Jahres soll das Gesetz final vorliegen. Parallel laufen die Arbeiten an dem Entwurf für die Errichtung der Anstalt öffentlichen Rechts, die die vergesellschafteten Wohnungen bewirtschaften soll. Dieser Entwurf soll im kommenden Jahr präsentiert werden. Im Anschluss sollen beide Gesetze in einem Volksbegehren eingereicht werden. Die Initiative rechnet mit einem Volksentscheid im Jahr 2027.
