Wohnungsbau

Auf dieser Kreuzberger Baustelle tut sich seit 2014 nichts

Vor sieben Jahren wurde die Möckernkiez Genossenschaft gegründet. Seit dem Baustopp 2014 stehen nur vier Rohbauten, die Kosten steigen.

Baustelle Möckernkiez - seit 2014 geht hier gar nichts mehr

Baustelle Möckernkiez - seit 2014 geht hier gar nichts mehr

Foto: Sergej Glanze / Glanze

Dienstag ist Geburtstag. Die Möckernkiez Genossenschaft für selbstverwaltetes, soziales und ökologisches Wohnen wurde vor genau sieben Jahren am 17. Mai 2009 aus einer bereits 2007 ins Leben gerufenen Initiative gegründet. Grund zum Feiern haben die Genossenschaftler aber nicht. Das einstige Kreuzberger Vorzeigeprojekt kämpft lange schon ums Überleben – der Weiterbau ist entgegen vermeintlicher Rettungsmeldungen derzeit noch nicht gesichert.

Baustart ohne gesicherte Finanzierung

Von den jetzt 14 geplanten Wohnhäusern mit 471 Wohnungen stehen bislang nur vier Rohbauten. Auf dem drei Hektar großen Areal zwischen Yorckstraße, Möckernstraße und Gleisdreieckpark herrscht seit Herbst 2014 Baustopp. Die Genossenschaft hatte auf dem 2010 erworbenen Grundstück Anfang 2014 ohne Finanzierungssicherung mit dem Bau begonnen.

Das Geld reichte nicht, die Arbeiten wurden eingestellt, der Vorstand ausgewechselt, die Vergaberichtlinien modifiziert. Während sich auch die neue Leitung in Zweckoptimismus übt, herrscht unter den derzeit 1411 Genossenschaftlern teilweise Unruhe. 270 Mitglieder haben dem Vernehmen nach bislang gekündigt. Denn die erforderliche Beteiligung ist nicht gerade gering: neben zwei Anteilen für je 500 Euro müssen die Genossenschaftler nach erfolgtem Zuschlag für eine Wohnung je 920 Euro Einlage pro Quadratmeter hinblättern.

Neues Vergabeverfahren für weitere Wohnungen gestartet

Gleichwohl: Bislang sollen 350 der 471 geplanten Wohnungen vergeben sein. Seit 11. Mai läuft ein jetzt neues Bewerberverfahren, das ohne die vorliegende Kreditzusage der Bank bislang allerdings risikobehaftet ist. Sollte das Projekt scheitern und eine Rückabwicklung durch Verkauf von Grundstück, Rohbauten und Planungsleistung an Privatinvestoren erforderlich sein, ist nicht sicher, dass die Mitglieder ihre volle Einlage zurückerhalten.

„Ich bin froh, dass ich noch ausgestiegen bin“, sagt denn auch ein ehemaliger Genossenschaftler. „Das war mir zu unsicher und es wurde abgesehen davon ja auch immer teurer“, ergänzt der Kreuzberger. Derweil werden die Kosten des zunächst mit 80 Millionen Euro veranschlagten Bauprojektes auf 120 bis 140 Millionen Euro geschätzt.

Durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter bislang 11,08 Euro

Allein die Baustellensicherung kostet monatlich 45.000 Euro. Die Festlegung der künftigen Mieten wurde erneut erhöht. So liegt die Nettokaltmiete jetzt durchschnittlich bei 11,08 Euro pro Quadratmeter. Je nach Standort, Ausrichtung und Stockwerk liegen die Quadratmeterpreise zwischen 8,62 (Blockrandbebauung direkt an der Yorckstraße) und 13,04 Euro (Dachgeschoss am Gleisdreieckpark mit Blick zum Potsdamer Platz). Betriebskosten von mindestens 2,20 Euro pro Quadratmeter hinzugerechnet, ergibt das bislang eine Durchschnittsmiete von 13,28 Euro. Dazu kommt noch die Einlage von 920 Euro pro Quadratmeter.

„11,08 Euro hört sich erst mal sehr hoch an, für Neubau ist es aber überhaupt nicht hoch. Das ist ein guter Preis in dieser Lage, der Möckernkiez bietet ja auch viel, er ist zum Beispiel hundert Prozent barrierefrei geplant. Das kostet“, antwortet Frank Nitzsche auf die Frage, inwiefern man bei solchen Preisen noch von einem sozialen Projekt sprechen könne.

Bei freien Bauträgern, so Vorstandsmitglied Nitzsche, würde man in dieser Lage mindestens 13 oder 14 Euro zahlen. Der erfahrene Immobilienexperte Nitzsche wurde mit der Baufachfrau, Architektin Karoline Scharpf vor mehr als einem Jahr als Retter ins sinkende Boot der Genossenschaft geholt. Und der 61-jährige Berliner sieht erwartungsgemäß Land in Sicht.

Vorstand glaubt an eine Kreditzusage bis Ende Mai

„Wir sind sicher...“, Nitzsche hält kurz inne und verbessert sich noch schnell, „nein, wir glauben, dass wir bis zum Monatsende eine Finanzierungszusage ohne Gremienvorbehalt von einem Bankenkonsortium erhalten“.

Fast wortgleich hatte die Genossenschaft bereits im März 2015 im Gespräch mit der Berliner Morgenpost eine Finanzierungszusage für Ende Mai 2015 in Aussicht gestellt. Darauf angesprochen, verweist Nitzsche darauf, dass das nur vor seiner Zeit gewesen sein könne. Nitzsche ist offiziell seit 1. Januar 2015 im Vorstand. Ein Missverständnis?

Auch die bereits vor einem Jahr bekannt gebebene Konzeptänderung wegen erforderlicher Einsparungen durch den Verkauf von Grundstücken, klingt im aktuellen Gespräch mit Nitzsche wie eine Neuigkeit. Man habe jetzt noch einmal alles umgedreht und die Kosten an vielen Stellen reduziert. „Wir werden zum Beispiel zwei Grundstücksteilflächen veräußern.“

Aktueller Bodenrichtwert für das Grundstück: 1200 Euro pro Quadratmeter

Gemeint ist der längst von der Mitgliederversammlung abgesegnete Verkauf des 1703 Quadratmeter großen und für ein Hotel vorgesehenen Grundstücks an der York-/Ecke Möckernstraße und eine 1064 Quadratmeter große Fläche für einen Gastronomiepavillon. Beide Flächen gehen laut Nitzsche „an einen bekannten Berliner Hotelinvestor und -betreiber“. Der Vertrag soll in den nächsten sechs Wochen beurkundet werden. Ausgehend von dem aktuellen Bodenrichtwert, der auf 1200 Euro pro Quadratmeter gestiegen ist, liegt der Wert für beide Flächen bei mindestens 3,3 Millionen Euro.

Die deutliche Steigerung des Bodenrichtwertes des innerstädtischen Grundstückes ist denn auch das, was Nitzsche sofort ins Spiel bringt, als er auf das Risiko der Genossenschaftsmitglieder angesprochen wird. „Wenn Sie jetzt zeichnen, werden Sie mit Sicherheit nicht Ihr ganzes Geld in den Sand setzen“, sagt der Diplom-Kaufmann.

„Da geht kein Mitglied mit Verlust raus“

Vor einem Jahr noch, sagt Nitzsche, hätte er im Falle einer Rückabwicklung mit einem Abschlag von 25 bis 30 Prozent gerechnet. „Von 1000 eingezahlten Euro hätte ich nur 750 oder 700 Euro zurückbekommen. Das sehe ich angesichts des Bodenrichtwerts von 1200 Euro (im Vergleich: 2015 lag der Bodenrichtwert bei 800 Euro, d. Red.) heute ganz anders.“ Je nach Verkauf wage er zu behaupten „da geht kein Mitglied mit Verlust raus“.

Sollte die Finanzierung und der Weiterbau damit Ende Mai wirklich gesichert sein, heißt das übrigens nicht, dass auch die Mieten gesichert bleiben. Laut Nitzsche sei zum 1. Januar 2027 eine erste Erhöhung von 5 Prozent geplant. Sie basiere auf der Annahme, dass dann bei bestimmten Krediten die Zinsvereinbarungen auslaufen können. Das heißt: Neun Jahre nach Bezug der hypothetisch jetzt für 2018 geplanten Fertigstellung wäre 2027 eine Nettokaltmiete von durchschnittlich 16,62 Euro pro Quadratmeter denkbar.