Immobilien-Geschäft

Rechnungshof kritisiert Berlins Finanzsenator Nußbaum

Der Rechnungshof hat Bedenken zu einem von Nußbaum geplanten Geschäft geäußert. Es geht um 700 Millionen Euro.

Foto: Robert Schlesinger / dpa

Die Wächter über die Berliner Finanzen haben „erhebliche Bedenken“ geltend gemacht gegen ein Geschäft des Senats, das selbst den angestrebten Teilrückkauf der Berliner Wasserbetriebe durch das Land in seinem Volumen übertrifft. Der Rechnungshof hat in einem Schreiben an Finanzsenator Ulrich Nußbaum (parteilos, für SPD) dessen Plänen zum künftigen Umgang mit den Immobilien aus den Altbeständen der Berliner Bankgesellschaft ein verheerendes Zeugnis ausgestellt.

740 Millionen Euro will Nußbaum aufwenden, um eine Pleite der inzwischen in Berlinovo umgetauften Berliner Immobilien Holding (BIH) abzuwenden und die Liquidität bis 2026 zu sichern. „Nach unserer Einschätzung bestehen erhebliche Zweifel, ob das Liquiditätsmodell tragbar ist“, schreiben die Prüfer in einem Brief vom 20. August. „Angesichts der Vielzahl von risikobehafteten Modellvoraussetzungen erscheine das Erreichen des damit verbundenen Zieles, nämlich mit den vorgegebenen Landesmitteln die Liquidität der BIH (Berlinovo) bis zum Jahr 2026 sicherzustellen, fraglich“, lautet das Fazit.

In der BIH stecken die Immobilien-Altrisiken der früheren landeseigenen Bankgesellschaft Berlin, die 2001 an verlustreichen Immobiliengeschäften beinahe pleite gegangen wäre und nur durch eine Milliarden-Spritze aus dem Landeshaushalt sowie eine Risikoabschirmung über maximal 21,2 Milliarden Euro gerettet werden konnte. Über diesen Banken-Skandal zerbrach seinerzeit die große Koalition Aus CDU und SPD.

Berlin will Altlasten loswerden

Die BIH ist ein überaus kompliziertes Gebilde. Sie ist an 164 Einzelgesellschaften beteiligt, dazu gehören auch 24 Immobilienfonds, die rechtlich nicht Teil des Konzerns sind. Das Portfolio umfasst mehr als 38.500 Wohnungen, Warenhäuser, Einkaufszentren, aber auch Hotels, Tankstellen und Bürohäuser. Insgesamt stecken in der BIH mehr als 41.000 Objekte in Berlin und anderen Bundesländern, aber auch in den USA, Großbritannien und Schweden.

Als das Land Berlin die Bankgesellschaft mit der Berliner Sparkasse an den Sparkassen- und Giroverband verkaufte, blieben die verlustreichen Immobilien im Landesbesitz. Hauptproblem ist, dass die Bestände oft mindere Qualität haben. Dennoch hatte die Bankgesellschaft den Zeichnern der Immobilienfonds Mieteinnahmen garantiert und nach Ablauf von meist 30 Jahren eine Rücknahme zum alten Preis zugesagt.

Schon seit einiger Zeit will Berlin die Altlasten aus dem Bankenskandal loswerden. Der Versuch, die BIH komplett zu verkaufen, scheiterte im vergangenen Jahr am Widerstand der SPD-Fraktion. Die Sozialdemokraten hielten es für politisch nicht opportun, mit der BIH auch die rund 30.000 Wohnungen in Berlin zu verkaufen, die indirekt dem Land gehören.

Liquidität nicht bis 2026 sichergestellt

Der Senator will nach dem geplatzten Verkauf nun die Akte BIH endgültig schließen. Zunächst soll die gesetzlich festgelegte Maximalhaftung von 21,2 Milliarden Euro auf 3,8 Milliarden reduziert werden. Mit 460 Millionen Euro aus den Resten des Verkaufserlöses der Bankgesellschaft und zweimal 140 Millionen Euro aus dem Doppelhaushalt 2012/2013 soll das Problem vom Tisch geschafft werden.

Aber die Experten des Rechnungshofes bezweifeln, dass das wie geplant möglich ist. Und sie werfen dem Finanzsenator vor, das Parlament nicht korrekt informiert zu haben. „Als sehr problematisch sehen wir zugleich an, dass die Mitglieder des Abgeordnetenhauses mit den ihnen übermittelten Unterlagen nicht in vollem Umfang informiert und nicht in die Lage versetzt worden sind, eine objektive Entscheidung unter Abwägung aller Risiken und Problemstellungen treffen zu können“, heißt es gleich am Anfang des Rechnungshof-Schreibens.

Es sei nicht sicher, dass die von Nußbaum vorgesehenen 740 Millionen Euro ausreichen. Schon bei einem sogenannten „bad-case“-Szenario, das Gutachter im März berechnet hatten, würde die Liquidität der BIH nur bis 2019 reichen. Um bis 2026 durchzuhalten, wären weitere 206 Millionen Euro nötig.

Rechnungshof sieht Rückkäufe kritisch

Das größte Risiko sehen die Rechnungshof-Beamten im Rückkauf der von privaten Investoren gehaltenen Anteile an den Immobilienfonds. Denn das Land braucht die volle Verfügung über die Fonds, um die Bestände vermarkten zu können und sich der Haftungsverpflichtung für die zahlreichen Mietausfälle entledigen zu können. Dieser Rückkauf läuft schon seit Jahren, Nußbaums Modell geht nun davon aus, dass er Ende 2013 komplett abgeschlossen ist, damit die Garantiezahlungen aus der Risikoabschirmung 2014 beendet werden können.

„Ein 100prozentiger Fondsanteilserwerb bis zum Ende 2013 erscheint jedoch fraglich“, schreibt der Rechnungshof. In einer Gruppe von Fonds hat Berlin es seit Februar 2010 nur auf 83,59 Prozent gebracht. Denn viele Investoren wehren sich, aus ihren Fonds heraus gedrängt zu werden. Mehr als 130 Klagen waren im Mai anhängig.

Risiko Mietreduzierung

Weitere Risiken sehen die Rechnungshof-Experten in geringeren Mieteinnahmen in der Zukunft. Sollten die nur um fünf Prozent unter den Prognosen bleiben, würde dies ab 2017 zu Verlusten von 185 Millionen Euro jährlich führen, warnen die Gutachter. Das gleiche gilt auch für die Zinsen. Schon eine einprozentige Erhöhung gegenüber den Annahmen würde 217, Millionen Euro zusätzlich kosten.

„Bisher haben wir nicht den Eindruck gewonnen, dass sie sich mit den ihnen bekannten Risiken der Liquiditätsplanung …kritisch befasst und die finanziellen Auswirkungen für das Land unter Berücksichtigung aller Risiken umfassend verifiziert hätten“, schreiben die Rechnungshof-Beamten den Kollegen aus dem Finanzressort ins Stammbuch.

Nußbaums Staatssekretärin Margaretha Sudhof weist die Kritik jedoch zurück. Die Neuordnung der Beziehungen des Landes zur BIH verschlechtere die Risikoposition des Landes nicht, heißt es in ihrer Stellungnahme zum Rechnungshof-Schreiben. Das Liquiditätsmodell sei auch bei „erheblich schlechterem Marktumfeld noch umsetzbar“. Zudem sei die Kritik „unzutreffend“, das Abgeordnetenhaus sei nicht ausreichend informiert worden.

Stressszenario von Berlinovo

Zum Haupteinwand heißt es, dass der Erwerb aller Fondsanteile ein wesentlicher, aber auch noch unsicherer Schritt sei, dürfte allen Beteiligten bekannt sein. „Wir sind jedoch zuversichtlich, dass dieser wichtige Schritt bis Ende 2013 gelingen wird.“ Im Übrigen habe Berlinovo, wie die BIH neuerdings heißt, ein Stressszenario entwickelt, wonach das Liquiditätsszenario auch funktionieren könne, ohne dass Berlin alle Fondsanteile besitze.

Das sehen die Rechnungshof-Leute jedoch anders. Auch dieses Szenario werde den „Anforderungen einer umfassenden Risikountersuchung nicht gerecht“, schreibt der Rechnungshof.