Neue Studie

Nur eine Shopping-Meile kann das Berliner ICC retten

Eine Marktanalyse der Wirtschaftssenatorin empfiehlt für das ICC eine Mischnutzung aus Hotel, Kongress und Handel. Andere Varianten seien viel teurer und damit „unrealistisch“, so das Gutachten.

Das Internationale Congress Centrum (ICC) ist als Gebäude nur dann ohne weitere Zuschüsse aus der Berliner Landeskasse zu erhalten, wenn dort auch Einzelhandel in erheblichem Umfang angesiedelt wird. Das ist das Ergebnis der Analyse der Berater von Drees & Sommer, die seit Sommer 2013 im Auftrag des Senats den Markt erkundet und mit Investoren gesprochen haben. Der Vorschlag wird Grundlage sein für die politische Diskussion über die Zukunft des 35 Jahre alten Gebäudes zwischen Messegelände und Stadtautobahn.

Laut der Zusammenfassung des Gutachtens, die der Berliner Morgenpost vorliegt, wurden fünf Varianten für eine künftige Nutzung geprüft und durchgerechnet. Mit einbezogen wurde der vom Abgeordnetenhaus in Aussicht gestellte Zuschuss aus der Landeskasse von 200 Millionen Euro für ein tragfähiges Konzept. Nur für die Variante V2 aus Kongressfläche, Hotel und Einzelhandel sehen die Experten von Drees & Sommer eine Chance, dass sich ein Sanierungsprojekt ohne weiteres Steuergeld rechnen könnte.

„Die Finanzierungslücke bei allen übrigen Varianten hat eine Größenordnung, die ohne zusätzliche Mittel aus dem Landeshaushalt nicht zu schließen ist“, heißt es in der Vorlage, die Wirtschaftssenatorin Cornelia Yzer (CDU) an die anderen Ressorts zur Mitzeichnung verteilt hat: „Damit dürften diese Varianten unrealistisch sein.“

Damit sich ein Einkaufszentrum an einem isolierten Standort wie dem ICC rechnet, gehen interessierte Projektentwickler nach Angaben von Drees & Sommer davon aus, dass dort mindestens 45.000 Quadratmeter Verkaufsfläche entstehen müssten. Das entspricht etwa der Größenordnung, die der Entwickler Harald Huth am früheren Standort des Kaufhauses Hertie am Leipziger Platz schafft. Mögliche Folgen für andere Einzelhandelsstandorte sollen nach den Vorstellungen der Senatswirtschaftsverwaltung mit einer Studie untersucht werden. In jedem Fall müsste der Senat sein Zentrenkonzept ändern, das die Ansiedlung großer Einzelhandelsflächen in der Stadt reguliert.

Mischnutzung ist auch kein Selbstläufer

Selbst eine Mischnutzung ist jedoch kein Selbstläufer im ICC. Die Prüfer kommen auf eine Lücke von 53 Millionen Euro zwischen dem errechneten Wert einer fertig sanierten Immobilie und den dafür notwendigen Kosten. Diese Differenz müsste im Laufe der konkreten Verkaufsverhandlungen mit einem Investor geschlossen werden. Sicher sei zudem, dass jeder Projektentwickler auch das 31.000 Quadratmeter große Grundstück erwerben wolle. Auf eine Erbpacht-Lösung würde sich niemand einlassen.

Gibt es für die Shopping-Variante eine Realisierungschance, sehen die Experten eine solche für andere Nutzungsoptionen nicht. Die Idee, das ICC einfach zu sanieren und zu modernisieren und weiter für Tagungen und Kongresse zu nutzen, steht mit einem Minus von 194 Millionen Euro in der Analyse. In dem Gebäude ein Ausstellungszentrum für innovative Produkte einzurichten und mit Einzelhandel zu kombinieren, ließe eine Differenz von 119 Millionen Euro. Noch schlechter sähe es für eine öffentliche Nutzung aus.

Dort ein Museum oder die Zentralbibliothek unterzubringen, würden den ohnehin schon einberechneten Zuschuss von 200 Millionen noch einmal um 284 Millionen Euro nach oben treiben. Mit Minus 171 Millionen Euro wird die Variante bewertet, im ICC einen Raum für Kunst, Galerien und Ausstellungen einzurichten.

Einfach zusperren und abwarten ist keine Option

Senatorin Yzer bestätigte auf Anfrage die Planungen: „Sie unterscheiden sich von den Diskussionen der vergangenen Jahre dadurch, dass konkrete Nutzungskonzepte gerechnet worden sind und nun eine Basis besteht, damit die Abgeordneten über die Zukunft des ICC beraten können.“ Die Bedingungen des Parlaments würden in ihrem Vorschlag erfüllt.

Nichtstun ist jedenfalls keine Option. Das ICC einfach zuzusperren und abzuwarten, wird von der Senatsverwaltung für Wirtschaft ausgeschlossen. Es bestehe die „nicht unerhebliche Gefahr“, dass sich die bauliche Substanz des Gebäudes erheblich verschlechtere, heißt es in der Vorlage, die Wirtschaftssenatorin Cornelia Yzer (CDU) jetzt ihren Kollegen zur Mitzeichnung zugeleitet hat. Ob man dann einen Investor finden würde, sei fraglich. Würde das Gebäude für 40 Jahre stillgelegt, würden sich die Kosten dafür auf 156 Millionen Euro summieren.

42 Jahre, das ist der Zeitraum, für den Senat und Abgeordnetenhaus in den nächsten Wochen die Zukunft des 320 Meter langen Giganten bestimmen müssen. Sieben Jahre Planungs- und Bauzeit plus 35 Jahre Nutzung des sanierten Komplexes. Dafür erscheint nach der Marktanalyse der Berater von Drees & Sommer nur diese eine Variante realisierbar, wenn der Zuschuss der öffentlichen Hand nicht über die bisher von der rot-schwarzen Koalition in Aussicht gestellten 200 Millionen Euro steigen soll.

Zehn Projektentwickler sind grundsätzlich interessiert

Dem Vernehmen nach sind zehn deutsche und internationale Projektentwickler grundsätzlich interessiert, sich über das ICC-Projekt Gedanken zu machen. Die Wirtschaftsverwaltung empfiehlt nun, über den Liegenschaftsfonds des Landes in konkrete Verkaufsverhandlungen einzusteigen. Diesen Weg müsste Anfang April der Senat und in der Folge das Berliner Abgeordnetenhaus frei machen. Weil es mindestens eine sechsstellige Summe kosten werde, die Konzepte weiter zu konkretisieren, benötigten die Investoren jedoch ein „ausreichendes Maß an Planungssicherheit“.

Berlin müsste also bereit sein, das Grundstück mit abzugeben, in der Stadtentwicklungsverwaltung das Zentrenkonzept zu ändern und auch im ICC eine Shopping Mall zuzulassen. Es wäre nicht das erste Mal, dass dieses Planwerk aus politischen Gründen in Frage gestellt wird. Zuletzt geschah das am Pankower Güterbahnhof, wo der dortige Investor Kurt Krieger als Gegenleistung für den Bau preisgünstiger Wohnungen auch Einzelhandelsflächen genehmigt kriegen soll.