Der neue Mietspiegel ist erschienen. Viele Berliner wollen wissen, wie sie sich in dem umfangreichen Zahlenwerk zurechtfinden, wo sie ihre Wohnung und ihr Haus einordnen können, welche Änderungen sie zu erwarten haben und welche Merkmale wichtig sind für die Höhe der Miete. Deshalb hatte die Berliner Morgenpost am Donnerstag vier Experten zu einem Telefonforum eingeladen. Viele Leser nutzten die Möglichkeit, um ihnen Fragen zu stellen und sich Rat zu holen. Auch zum Thema Wohngeld, Modernisierung und wie diese Kosten umgelegt werden können, gab es zahlreiche Anrufe.
Ich habe eine große Altbauwohnung aus dem Jahr 1918 mit Ofenheizung. Warum hält der Mietspiegel kein entsprechendes Fenster für mich bereit, in dem ich die Miethöhe ersehen kann?
Frank Maciejewski: Es gibt kein Feld mehr für Wohnungen ohne Sammelheizung, weil es solche Wohnungen standardmäßig nicht mehr gibt. Aber es gibt für diese Wohnungen einen Abschlag von 1,28 Euro pro Quadratmeter und Monat. Schauen Sie auf das entsprechende Feld mit Sammelheizung und ziehen Sie den entsprechenden Betrag ab.
Ich bin Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in Kladow. Welche Miete kann ich für eine frisch renovierte Wohnung nehmen?
Reiner Wild: Mieten können bei neuen Verträgen derzeit frei vereinbart werden. Wir empfehlen Ihnen aber, sich an die ortsüblichen Mieten laut aktuellem Mietspiegel zu halten.
Ich bin Mieter eines Hauses in Charlottenburg mit einem begrünten Dach. Wie kann ich feststellen, ob die Wasserrechnung korrekt ist? Hintergrund meiner Frage ist: Ich weiß nicht, ob die begrünte Fläche unseres Daches bei der Abwasserrechnung abgezogen wurde. Was soll ich tun?
Reiner Wild: Fordern Sie die Wasserrechnung an. Sollte dies verweigert werden, haben Sie Anspruch darauf, die Rechnung in den Räumen des Vermieters bzw. des Hauseigentümers einzusehen. Sollten Vermieter oder Eigentümer nicht in Berlin ansässig sein, besteht der Anspruch, dass Ihnen die Wasserrechnung zugeschickt werden muss.
Meine Eltern haben ein Reihenhaus und wollen es an mich vermieten und natürlich die Kosten steuerlich absetzen. Damit sie das können, muss ich eine Miete in Höhe von zwei Dritteln der ortsüblichen Miete an meine Eltern zahlen. Stimmt das, und kann ich die Miete nach dem Mietspiegel ermitteln?
Dieter Blümmel: Das mit den zwei Dritteln stimmt. Die Miete können Sie überschlägig mit dem Mietspiegel und der Orientierungshilfe ermitteln und Sie können dafür auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sich den entsprechenden Wert auch ausrechnen lassen. Eigentlich gilt der Mietspiegel nicht für Reihenhäuser, er darf aber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei der Mietermittlung trotzdem herangezogen werden.
Bei uns sollen ein Aufzug und ein Balkon eingebaut werden. Die voraussichtliche Mieterhöhung für meine Wohnung soll sich auf etwa 200 Euro belaufen. Ich zahle jetzt schon 600 Euro. Meine Frau und ich haben zusammen 2000 Euro Rente. Muss ich die Maßnahmen dulden?
Dieter Blümmel: Dulden wohl ja, ob Sie allerdings dafür auch eine Mieterhöhung zahlen müssen, ist seit dem 1. Mai immerhin fraglich. Nach neuem Recht kann man einwenden, dass die Mieterhöhung nicht tragbar sei (finanzielle Härte). Bisher war das so geregelt, dass der Mieter bei finanzieller Härte eine Modernisierungsmaßnahme nicht dulden muss. Jetzt ist es so geregelt, das er die Maßnahme dulden muss, aber die Mieterhöhung, wenn sie ihn überfordert, nicht bezahlen muss.
Ich habe ein Miethaus, Baujahr 1936, welches ich 1990 aufgestockt habe. Fällt die neu gebaute Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel unter Altbau wie das Gesamtgebäude oder unter Neubau?
Dieter Blümmel: Maßgebend ist das Baujahr des ursprünglichen Gebäudes. Das gilt auch für Ausbau und Umbau in späteren Jahren.
Ich bin 86 Jahre alt und alleinstehend. Ich wohne in Tempelhof-Schöneberg und zahle 700 Euro für meine Wohnung. Habe ich mit meiner Rente von netto 1200 Euro Anspruch auf Wohngeld?
Ilona Andreas: Nein, haben Sie leider nicht, da nur ein Mietoberbetrag von 358 Euro kalt berücksichtigt wird. Alles, was an Miete darüber liegt, wird nicht berücksichtigt.
Ich will ein Haus vermieten und habe die Wohnung mit Parkett versehen, alles neu gemacht und frisch versiegelt. Gilt das als hochwertiges Parkett nach dem Berliner Mietspiegel?
Dieter Blümmel: Ja.
Ich wohne seit 36 Jahren in einer 80 Quadratmeter großen Wohnung in Wilmersdorf. Nun habe ich vor zwei Monaten eine Ankündigung für eine Modernisierung erhalten. Das Wohnungsunternehmen will Aufzüge und einen Balkon anbauen, das soll 200 Euro mehr pro Monat kosten. Ich vermute auch, dass die Ankündigung nicht formgerecht ist, weil eine falsche Wohnungsgröße angegeben ist. Muss ich die Modernisierung dulden?
Reiner Wild: Lassen Sie sich dringend rechtlich beraten, die Ankündigung muss formalrechtlich geprüft werden. Wahrscheinlich müssen Sie die Modernisierung dulden, aber das müssen Sie, wie gesagt, überprüfen lassen.
Meine Mieterhöhung ist unberechtigt, und ich will deshalb nicht zustimmen. Ich habe aber Angst, dass der Vermieter mir dann den Vertrag kündigt.
Frank Maciejewski: Wenn Sie die Zustimmung verweigern, führt das in keinem Fall zur Kündigung. Das Schlimmste, was Ihnen passieren kann, ist, dass Sie auf Zustimmung verklagt werden. Der Bestand der Wohnung ist aber nicht in Gefahr.
Ich bin Studentin und will nach Berlin ziehen, bekomme ich Wohngeld?
Ilona Andreas: Zunächst muss geklärt werden, ob Sie Anspruch auf BAföG haben. Wenn das zutrifft, steht Ihnen kein Wohngeld zu, da im BAföG schon ein Wohnzuschuss enthalten ist. Haben Sie jedoch keinen Anspruch auf BAföG, dann besteht die Möglichkeit, Wohngeld zu erhalten.
Wo kann ich Wohngeld beantragen?
Ilona Andreas: Das können Sie schriftlich mit einem Antrag in dem jeweiligen Bezirk, in dem Sie wohnen, tun. Anträge erhalten Sie auf allen Bürgerämtern oder online über www.stadtentwicklung.berlin.de.
Ich besitze ein vermietetes Reihenhaus und habe mit meinem Mieter eine Bruttokaltmiete vereinbart, die auch die Betriebskosten enthält. Jetzt will ich eine Mieterhöhung durchführen. Wird die Kappungsgrenze von jetzt 15 Prozent auf die Bruttomiete berechnet, oder muss ich die Betriebskosten herausrechnen?
Dieter Blümmel: Für die Kappungsgrenze ist die Mietstruktur maßgebend. Sie haben eine Bruttokaltmiete vereinbart, also wird die Kappungsgrenze auch auf die Bruttokaltmiete berechnet, das ist günstiger als auf die (niedrigere) Nettokaltmiete. Sie müssen also die Betriebskosten nicht herausrechnen.
In der Straßenliste des Mietspiegels ist meine Hausnummer als ruhige Lage ausgewiesen, das Nachbarhaus dagegen lärmbelastet. Das finde ich ungerecht und kann das nicht nachvollziehen.
Frank Maciejewski: Diese Werte sind gutachterlich erstellt worden. Es kann tatsächlich der Realität entsprechen, muss aber nicht. Sie sollten diesen Sachverhalt beim Mietspiegeltelefon des Senats (Tel. 030/901 39 47 77) vortragen.
Ich wohne in der Rollberge-Siedlung in Waidmannslust. Warum ist meine Wohnung als mittlere Wohnlage ausgegeben? Diese Wohnlage ist für mich nicht nachvollziehbar, weil sie identisch ist mit dem Märkischen Viertel. Und das gilt als einfache Wohnlage.
Reiner Wild: Die Siedlung war schon im Mietspiegel 2011 mittlere Wohnlage. Ein Mieter hatte der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung den Wunsch mitgeteilt, dass die Wohnlage geändert werden sollte. Dieser Wunsch wurde von einem Forschungsinstitut überprüft, aber abschlägig beschieden. Die Gründe dafür kann man im sogenannten Wohnlageendbericht finden, der demnächst auf der Webseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt zu finden sein wird.
Wann erhalte ich Wohngeld und in welcher Höhe?
Ilona Andreas: Das hängt von der Anzahl der Haushaltsmitglieder, dem Gesamteinkommen und der Höhe der zuschussfähigen Miete ab. Der Zuschuss wird anhand dieser Faktoren errechnet und ist von Haushalt zu Haushalt unterschiedlich.
Ich wohne seit 43 Jahren in meiner Wohnung in Zehlendorf. Kann mit dem neuen Mietspiegel die Miete gesenkt werden, wenn die von mir gezahlte Miete schon 34 Prozent über dem Oberwert des Mietspiegels liegt?
Reiner Wild: Der Mietspiegel dient den Vermietern zur Begründung von Mieterhöhungen. Eine Mietsenkung ist mit Hinweis auf den Mietspiegel nicht möglich. Der Mietspiegel dient aber auch den Mietern als Überprüfung, ob die ortsübliche Vergleichsmiete schon überschritten ist. In diesem Fall sind zukünftige Mieterhöhungen zunächst ausgeschlossen.
Wenn ich Wohngeld bekomme, wird dann die gesamte Miete übernommen?
Ilona Andreas: Nein, Wohngeld ist nur ein Zuschuss.
Bekomme ich mit meinem Wohngeldbescheid automatisch eine GEZ-Befreiung ?
Ilona Andreas: Nein, leider nicht.
Ich wohne in einem Haus aus dem Jahre 1908. Meine Wohnung hat ein Bad und eine Etagenheizung, die ich selber habe einbauen lassen. Welcher Wert gilt für mich? Leider gibt es im neuen Mietspiegel keine Extraspalte für Wohnungen mit Bad, aber ohne Zentralheizung.
Dieter Blümmel: Sie müssen sich die Werte in der Spalte 1 des Mietspiegels ansehen. Von diesen Werten sind 1,28 Euro pro Quadratmeter abzuziehen.
Ich bin blind und habe einen Blindenhund. Gilt dieser als Haushaltsmitglied und wird er bei der Berechnung des Wohngeldes berücksichtigt?
Ilona Andreas: Nein, Blindenhunde gelten leider nicht als Haushaltsmitglied.
Mein Ehemann und ich sind Rentner. Wir besitzen ein Haus in Rudow, beziehen aber beide nur eine geringe Rente. Kann für Wohneigentum auch ein Zuschuss gezahlt werden?
Ilona Andreas: Ja, Sie können einen Antrag auf Lastenzuschuss stellen.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Frank Maciejewski: Ortsübliche Vergleichsmieten sind Entgelte, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (vergleiche Paragraf 558 Absatz, BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete kann zum Beispiel durch einen Mietspiegel nachgewiesen werden.
Meine Miete liegt am oberen Rand des Mietspiegels. Zuletzt ist sie vor fünf Jahren erhöht worden. Nun plant mein Vermieter wieder eine Erhöhung, dann liegt die Miete aber über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Darf er das, oder kann ich etwas dagegen unternehmen?
Frank Maciejewski: Die zulässigen Werte des Mietspiegels dürfen nicht überschritten werden. Eine Mieterhöhung scheidet insoweit aus. Das gilt auch dann, wenn die letzte Mieterhöhung schon fünf Jahre zurückliegt.
Welcher Mietspiegel wird angewandt, wenn kurz vor der Veröffentlichung des neuen Mietspiegels die Miete erhöht wird?
Frank Maciejewski: Für alle Mieterhöhungen seit dem 1.September 2012 wird der neue Berliner Mietspiegel von 2013 angewandt, wenn es im Prozess um die richtige ortsübliche Vergleichsmiete geht. Die Begründung der Mieterhöhung ist aber auch noch mit dem Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2011 zulässig.
Muss ein Bad bis zur Decke gefliest sein, damit es den Wohnwert erhöht?
Frank Maciejewski: Nein. Es reicht aus, wenn die Wände ausreichend im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und Dusche gefliest sind.
Was gilt als geräumiger Balkon?
Frank Maciejewski: Er muss eine Grundfläche von mehr als vier Quadratmetern aufweisen.
Wann ist eine Wohnung bezüglich des Straßenlärms laut? Wann gilt sie als ruhig?
Frank Maciejewski: Die mit einem »*« gekennzeichneten Adressen im Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels weisen eine hohe Belastung durch Verkehrslärm auf. Darunter ist ein Gesamtlärmindex LDEN von mehr als 65 dB(A) innerhalb von 24 Stunden und/oder ein Gesamtlärmindex LN9 über 55 dB(A) in der Nacht (von 22 Uhr bis 6 Uhr) an mindestens einem Teilstück der Fassade eines zur Adresse gehörenden Gebäudeteiles zu verstehen.
Darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er erfährt, dass der Mieter die Wohnung untervermietet?
Frank Maciejewski: Ist dem Vermieter die Überlassung der Wohnung an den Untermieter nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt (Paragraf 553, Absatz 2, Bürgerliches Gesetzbuch, BGB).
