Berliner Wohnreport

Wer teuer wohnen will, zieht nach Kreuzberg

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Foto: picture-alliance/ ZB / dpa-Zentralbild

Wohnungen in Berliner Innenstadtlagen werden immer teurer. Neuer Spitzenreiter ist Friedrichshain-Kreuzberg. Hier stiegen die Kaltmieten im vergangenen Jahr um mehr als acht Prozent. Wer günstig wohnen will, muss in Kieze außerhalb des S-Bahn-Ringes ziehen.

Wer in Berlin eine günstige Wohnung sucht, muss sich nach einer Studie zunehmend in die Außenbezirke orientieren. In der Innenstadt steigen die Angebotsmieten kräftig. Dort entstehen auch die meisten neuen Wohnungen – meistens aber für zahlungskräftige Kundschaft. Das geht aus dem Wohnmarktreport der GSW hervor. Das Immobilienunternehmen hat rund 108.000 Mietangebote auswerten lassen.

Durchschnittliche Änderung der Kaltmieten nach Postleitzahlgebieten

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In Innenstadtbezirken wie Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte sowie in Tempelhof-Schöneberg wuchsen die Angebotsmieten 2011 mit zweistelligen Raten, wie der Wohnmarktreport ergab. Wer eine neue Wohnung sucht, müsse in Friedrichshain-Kreuzberg nun im Schnitt mit 8,02 Euro kalt je Quadratmeter rechnen. Der Bezirk liegt damit vor Charlottenburg-Wilmersdorf (8,00 Euro) an der Spitze.

In den äußeren Bezirken verteuerte sich der Wohnungswechsel geringer. Dort wurden Wohnungen zwischen 2,1 und 6,4 Prozent teurer angeboten als 2010.

Im Bezirk Mitte wurden 2011 absolut gesehen die höchsten Mieten verlangt. Zugleich gab es die größten Preisunterschiede zwischen den teuersten und den einfachsten Wohnungen. Der Bezirk ist sozial und räumlich gespalten: In der historischen Mitte und dem Potsdamer Platz liegen die Angebotsmieten zwischen 17 und 18 Euro pro Quadratmeter und erreichen somit die höchsten Werte der Stadt.

Im nordwestlichen Teil des Bezirks mit Moabit und dem Wedding ballen sich hingegen die Wohnungen des untersten Preissegments, das für den Bezirk Mitte mit einem Mittel von 4,84 Euro etwas über dem gesamt Berliner Mittelwert von 4,50 Euro liegt.

Im gesamten Durchschnitt lagen die Kaltmieten 2011 stadtweit durchschnittlich bei 6,59 Euro pro Quadratmeter, im Jahr zuvor waren es noch 6,11 Euro. Das entspricht einer Steigerung um 7,8 Prozent. Bei hochwertigen Wohnungen lag die Steigerung der Kaltmiete sogar bei fast 10 Prozent, der Quadratmeter kostete 2011 durchschnittlich 12,04 Euro pro Quadratmeter.

Günstige Wohnungen außerhalb des S-Bahn-Ringes

Weniger betroffen waren einfach ausgestattete Wohnungen. Dort betrug die Durchschnittskaltmiete 4,50 Euro, das entspricht einer Steigerung von 4,6 Prozent. Damit gibt es in Berlin immer noch günstigen Wohnraum, allerdings meist in Stadtteilen außerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes.

Die Zuwachsraten lagen hingegen bei den Mieten in Innenstadtbezirken wie Mitte (+13,1 Prozent), Friedrichshain-Kreuzberg (+11,1 Prozent) und Tempelhof-Schöneberg (+10,1 Prozent) zweistelligen Bereich und stiegen damit am stärksten.

In den Bezirken Pankow und Tempelhof-Schöneberg überstiegen die Angebotsmieten wegen der Attraktivität der Lage den Berliner Mittelwert. Neukölln arbeitet sich näher an ihn heran. In dem einst verrufenen Bezirk hat sich ein gehobenes Segment herausgebildet: Dort wurden Wohnungen wurde zu einem Mittelwert von 9,08 Euro angeboten.

Der Anstieg der Mieten in den Außenbezirken wie Lichtenberg, Reinickendorf und Treptow-Köpenick verlief 2011 eher mild. Die Schlusslichter im Vergleich der Bezirke sind Marzahn-Hellersdorf und Spandau. Hier gibt es noch größere Leerstände, die aber weiter abgebaut werden. Wohnungen der unteren Preis-klasse gab es in Marzahn-Hellersdorf beispielsweise schon für durchschnittlich 3,63 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Auch Wohneigentum wird teurer

Die Preise für Eigentumswohnungen zogen 2011 ebenfalls an: Der Durchschnittspreis stieg um 8,3 Prozent (2010: +7,9 Prozent) und liegt nun bei 1883 Euro pro Quadratmeter (2010: 1.739 Euro). Die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser legten 2011 ähnlich stark zu wie 2010: Sie stiegen um 3,5 Prozent auf 1149 Euro pro Quadratmeter.

Mietbelastung bleibt gleich

Die Mietbelastung der Berliner blieb laut GSW gleich. Sie geben demnach für die Warmmiete knapp ein Viertel (24,2 Prozent) der Haushaltskaufkraft aus – des Nettoeinkommens einschließlich staatlicher Leistungen. Das ist etwa so viel wie in Köln und weniger als in München, Hamburg und Frankfurt. In den begehrten Lagen sank diese Quote, was darauf hindeutet, dass sich dort finanzstärkere Bewohner niederlassen. In den günstigeren Bezirken stieg die Quote.

Neue Wohnungen werden laut GSW hauptsächlich dort gebaut, wo die Eigentümer monatliche Kaltmieten von 9 Euro und mehr verlangen können. Gebaut wird besonders in Mitte und anderen Innenstadtlagen, 80 Prozent der Projekte seien Eigentumswohnungen.

( mim )