Für die Mieter der 270.000 städtischen Wohnungen werden die Mieten künftig weniger stark steigen als bisher. Die Gesamtbelastung soll 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Ein Großteil der neu vermieteten Wohnungen soll nur noch an sozial schwächere Bürger abgegeben werden, die über einen Wohnberechtigungsschein (WBS) verfügen.

Das sind die wesentlichen Elemente eines „Bündnisses für soziale Mieten“, die Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) seit Monaten anstrebt. Nach schwierigen Debatten und zahlreichen Warnungen, die Wünsche der Politik könnten ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu stark beeinträchtigen, haben die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften nun dem Bündnis zugestimmt. Die Aufsichtsräte von Degewo, Gewobag, Howoge und Gesobau haben den Vertrag bereits abgesegnet. Die WMB und Stadt und Land sollen diese Woche folgen.

„Wir müssen sehr sensibel umgehen mit der Wirtschaftlichkeit der Unternehmen“, sagte Senator Müller. Es sei nötig gewesen, eine Balance zu finden zwischen den Belangen der Politik und den Interessen der Gesellschaften. Er wolle, dass die Gesellschaften auch weiterhin investieren könnten, neu bauen und ihre Bestände sanieren. „Aber wir haben den Anspruch, gemeinsam für die Stadt eine soziale Mietenbildung zu erreichen“, sagte Müller.

Nach der Sommerpause soll das Abgeordnetenhaus über die Bündnisverträge beraten. Die wirtschaftlichen Kosten für die Gesellschaften seien schwer zu beziffern, räumte Müller ein. Er gehe aber von etwa drei Millionen Euro im Durchschnitt der sechs Unternehmen aus – also insgesamt 18 Millionen Euro pro Jahr. Die Unternehmen hätten laut Müller zusammen im vergangenen Jahr 157 Millionen Euro Gewinn erzielt. Angesichts dieser Größenordnung sei der für das Bündnis nötige Verzicht verkraftbar. Müller: „Sie kommen dadurch nicht in die Verlustzone.“

Die Vereinbarungen sollen nach einer gewissen Zeit überprüft werden - um zu schauen, ob die Folgen wirklich die wirtschaftlichen Möglichkeiten der jeweiligen Gesellschaft übersteigen. Auf eine solche Anpassungsklausel und die Möglichkeit, das Bündnis wieder zu verlassen, hatten die Unternehmen vor einem Monat in einem gleichlautenden Brief an die Stadtentwicklungsverwaltung gedrungen.

Nur 30 Prozent vom Einkommen

Im Einzelnen ist vorgesehen, die gesetzlich möglichen Spielräume für Mieterhöhungen nicht auszuschöpfen. Die kommunalen Gesellschaften sollen sich so verhalten, wie das Berlin in einer Bundesratsinitiative überall in Deutschland durchsetzen will. Statt bisher 20 Prozent alle drei Jahre, sollen in Berlins kommunalem Wohnungsbestand die Mieten nur noch um 15 Prozent über einen Zeitraum von vier Jahren steigen dürfen.

Wenn ein Mieter durch eine Mieterhöhung mehr als 30 Prozent seines monatlichen Einkommens für die Miete ausgeben müsste, kann er bei der Gesellschaft beantragen, die Miete zu deckeln. Innerhalb des Innenstadtrings soll die Hälfte der neu zu vermietenden Wohnungen nur noch an Menschen mit WBS gehen, außerhalb des Stadtzentrums, wo der Mietendruck nicht ganz so stark ist, sollen 30 Prozent für diese ärmere Klientel reserviert werden.

Außerdem sollen die Gesellschaften günstige Formen des Wohnens für Studenten fördern. Sie sollen auch einen Wohnungspool schaffen, damit Leute, die etwa nach dem Auszug der Kinder eine kleinere Wohnung wollen, diese zu alten Konditionen mieten können und nicht wie Neumieter behandelt werden, wenn sie im Gegenzug eine begehrte größere Wohnung frei machen.

Degewo-Chef Frank Bielka sagte, am stärksten werde sein Unternehmen vermutlich durch die neuen Grenzen für Mieterhöhungen getroffen. Nicht einzuschätzen seien hingegen die Folgen der Obergrenze von 30 Prozent eines Einkommens für die Miete. „Wir wissen nicht, wer sich da meldet“, sagte Bielka.

Wenn das Bündnis nach der zu erwartenden Zustimmung der Koalition im Abgeordnetenhaus im Herbst in Kraft tritt, werden etwa 60.000 Haushalte zunächst eine Mieterhöhung erhalten. Diese Erhöhungen hatte Müller zum Jahreswechsel auf Eis gelegt, bis das Bündnis geschlossen sein würde. Nach Rechnungen der Finanzverwaltung kostet der Verzicht die Unternehmen eine Million Euro monatlich. Laut Bielka sind es in seiner Gesellschaft moderate Anhebungen von im Schnitt 18 Euro pro Wohnung im Monat.

Energetische Sanierung

Weiterhin haben die städtischen Wohnungbaugesellschaften mit zugesagt, weiter in energetische Sanierung zu investieren. Alle sechs Unternehmen schlossen mit dem Land eine neue Klimaschutzvereinbarung ab. Damit soll der Ausstoß von Kohlendioxid pro Wohnung von bisher im Durchschnitt 1,8 Tonnen jährlich auf 1,32 Tonnen gesenkt werden. Je nach Art ihrer Bestände liegen die Ziele der einzelnen Gesellschaften etwas darüber oder darunter.

Das werde in der Regel zu höheren Mieten führen, wenn die Investitionen umgelegt würden, sagte das Vorstandsmitglied des Verbandes der Wohnungsunternehmen BBU, Maren Kern. Schon mit dem derzeitigen Wert lägen die 270.000 städtischen Wohnungen deutlich unter dem Berliner Durchschnitt von drei Tonnen CO₂ pro Einheit. Müller kündigte an, Anfang 2013 mit einem neuen Vorschlag für ein „Energiewendegesetz“ in die Diskussion einzusteigen, ob und wie auch Privateigentümer zu energetischen Sanierungen veranlasst werden sollen. Zu Zeiten der rot-roten Regierung war ein solches Klimaschutzgesetz gescheitert, weil es zu hohe Belastungen für Mieter gebracht hätte.