Sanierung

So werden aus alten Büroklötzen Luxuswohnungen

Zwei Millionen Quadratmeter Büroraum stehen allein in Frankfurt leer. Doch geeignete Eigentümer oder Mieter zu finden ist nicht immer leicht.

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Am Immobilienmarkt in deutschen Großstädten ist der Leerstand von Büroräumen weit verbreitet. Immer neue topmoderne Türme machen alte Bürokästen in Frankfurt, München oder Köln überflüssig. Zugleich werden Wohnungen dringend benötigt.

Theoretisch könnte alles so einfach sein: Gerade in Städten mit besonders hoher Wohnraum-Nachfrage stehen haufenweise Büro-Immobilien leer, die keiner mehr haben will. Ein Umbau könnte helfen, dringend benötigte Wohnungen zu schaffen. Aber längst nicht alle Standorte sind geeignet, zahlreiche Hindernisse architektonischer wie ökonomischer Art stehen dagegen.

Günter Hägele, Geschäftsführer des Immobilienentwicklers Dreyer und Kollegen, ist mächtig stolz auf seine „Skyline Apartments“ in der Frankfurter Bürostadt Niederrad. „Wir haben gemacht, wovon andere nur reden.“ Nach jahrelangem Leerstand wurde der 14-stöckige Büroklotz in der Lyoner Straße komplett umgebaut und in 98 Wohnungen aufgeteilt, von denen nur noch sechs zu vermieten sind. Allerdings zum hohen Quadratmeterpreis von 13,20 Euro, was teils deutlich über den Büromieten an diesem Standort liegt. Etwa jeder dritte Quadratmeter in der angegrauten Bürostadt steht leer oder wird umgebaut.

In ganz Frankfurt gibt es fast zwei Millionen Quadratmeter Büro-Leerstand, rechnerisch die Fläche von fast 27.000 Wohnungen à 75 Quadratmeter. Auf 1,8 Millionen Quadratmeter Bürobrache kommt nach Makler-Schätzungen München. Die Hansestadt Hamburg wiederum hat 1,2 Millionen Quadratmeter leere Büros zu bieten.

Das Beispiel aus dem flughafennahen Frankfurter Stadtteil am Stadtwald ist aber keineswegs typisch: Am einfachsten lässt sich die baulich anspruchsvolle Umwandlung in innerstädtischen Gründerzeitvierteln durchziehen. Wo in den 70er-Jahren die Frankfurter Spontis teils vergeblich gegen die weitere Zerstörung von Wohnraum demonstrierten, werden immer noch die höchsten Mieten der Stadt gezahlt.

Die Käufer sind anspruchsvoll

„Das Gebäude sollte in einer nachgefragten Lage stehen und eine gesunde Rohbaustruktur haben“, sagt der Hamburger Architekt Carsten Venus vom Büro „Blauraum“, der in der Bogenallee in Hamburg-Harvestehude aus einem nüchternen Büroblock eine preisgekrönte Wohnimmobilie gemacht hat.

Das Publikum ist anspruchsvoll: Aus Umwandlungen an guten Standorten – auch kleine Fabrikgebäude kommen in Frage – entstehen nicht selten Luxuswohnungen mit spektakulären Raumhöhen und raumgreifenden Grundrissen. Hier sparen sich die Planer aufwendige Verkehrswege und teure Nasszellen für zahlreiche kleine Einheiten.

Den anderen Weg gehen Investoren „wohnähnlicher Nutzungen“: Ein Hostel oder ein Studentenwohnheim wie in der Frankfurter Adickesallee entlasten ebenfalls den lokalen Wohnungsmarkt. Im vergangenen Jahr kamen immerhin neue 590 Wohneinheiten aus der Umnutzung auf den Wohnungsmarkt. Das war immerhin ein gutes Viertel aller neuen Wohnungen in Hessens größter Stadt. Der Bodenwert eines Grundstücks sinkt bei einer Umwidmung von Gewerbe auf Wohnen meist drastisch.

Das größere Hindernis ist aber immer auch ein psychologisches: „Die Eigentümer müssen sich erst einmal einen Ruck geben und sich eingestehen, dass ihr vielleicht 50 Jahre altes Gebäude als Büro nicht mehr zu vermieten ist“, sagt Michael Kummer, Chef der Bauaufsicht in der deutschen Büro-Hauptstadt Frankfurt. Immer kürzer werden die Zyklen, nach denen eine Gewerbeimmobilie modernisiert werden muss, um den Top-Ansprüchen international agierender Unternehmen noch gerecht werden zu können.

Viele Immobilienfirmen wollen mit Mietern nichts zu tun haben

Architekt Venus sieht zudem hausgemachte Probleme. „Die Struktur der Immobilienwirtschaft passt nicht für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien“, sagt der Hamburger Umbauspezialist, der an einer bundesweiten Studie zum Thema mitgearbeitet hat.

Die Immobilienfirmen seien meist einseitig auf Gewerbe ausgerichtet und wollten mit Endverbrauchern nichts zu tun haben. Um einen Umbau voranzutreiben, müsse daher meist ein Wechsel zu einem Eigentümer stattfinden, der dann das Projekt auch weiter entwickelt. Wegen der fünf Jahre währenden Gewährleistungspflicht scheuten aber viele dieses Bauträgergeschäft mit Altimmobilien.

Die Frankfurter verlassen sich bei Umbauanträgen nach Kummers Worten auf intensive Beratung und Problemlösungen im Einzelfall. Auf besonderes Entgegenkommen bräuchten die Bauherren aber nicht zu hoffen: „Wir geben keinen Schnaps obendrauf.“

Ausnahmen sind allerdings Bürogebäude in Stadtsanierungsgebieten wie dem lange leicht anrüchigen Frankfurter Bahnhofsviertel. Hier lässt sich die Stadtregierung zusätzliches Leben durch zurückgewonnene Wohnungen gern ein bisschen was kosten. Genug zu tun gibt es allemal, sagt Architekt Venus: „In der Masse geht es um kleine Bürogebäude in gefragten Wohngebieten. Solche drei- oder vierstöckigen Klassiker mit vielleicht 4000 Quadratmeter Nutzfläche gibt es in Deutschland ohne Ende.“