Die schwedische SEB-Bank will offenbar die Mehrheit an ihren Immobilien am Potsdamer Platz abgeben. Ihre Fondsgesellschaft könnte nach Informationen von Morgenpost Online bis zu 90 Prozent der Anteile am ehemaligen Daimler-Quartier veräußern. Bislang hatte sie nur einen Partner für ein Joint Venture gesucht, der die Hälfte der Anteile übernehmen dürfte. Als Interessenten gelten der norwegische Staten Pensionsfonds sowie Staats- und Pensionsfonds aus Asien und dem Nahen Osten, die gegenwärtig einen Einstieg in Berlin prüfen. Die Vermögensverwaltung des schwedischen Bankkonzerns benötigt dringend frisches Kapital, um ihren eingefrorenen Immobilienfonds SEB Immoinvest wieder flott zu bekommen, damit Anleger wieder an ihr Geld kommen.

Der Fonds, der insgesamt 6,3 Milliarden Euro Anlegergelder verwaltet, hatte das Ensemble aus 19 Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien im Herzen der Hauptstadt erst vor dreieinhalb Jahren erworben. Nach heftigen Mittelabflüssen im Zuge der Finanzkrise musste der Fonds im Mai vergangenen Jahres – ebenso wie zehn andere solcher Finanzprodukte – eingefroren werden, weil Anleger in Panik ihre Anteile zurückgeben wollten. Insgesamt sind derzeit fast 30 Milliarden Euro dem Zugriff ihrer Sparer entzogen. Vier Fonds werden bereits abgewickelt, weil keine Chance für eine Wiedereröffnung mehr besteht. Vor diesem Schicksal will SEB Asset Management-Chefin Barbara Knoflach den Immoinvest bewahren. Und sie ist, wie in Frankfurt zu hören ist, sehr schnell zum Verkauf bereit, wenn der Preis über dem Verkehrswert der Immobilien liegt. Wenn der Preis stimme, könne man auch 90 Prozent abgeben.

Merrill Lynch sucht Interessenten

Für den Verkauf des Quartiers, zu dem auch das Grand Hyatt, das Musicaltheater und das Cinemaxx zählen, haben die Schweden nach Informationen von Morgenpost Online die US-Investmentbank Merrill Lynch engagiert. Die Tochter der Bank of America wurde wegen ihrer Erfahrungen mit komplexen Finanzierungen gewählt. „Die SEB hofft, dass Merrill Lynch einem Käufer auch gleich mit maßgeschneiderten Krediten versorgen kann“, sagt ein mit dem Verkaufsprozess vertrauter Manager. Bislang seien unter den Interessenten jedoch auch ausschließlich finanzstarke Staatsfonds aus Asien und Altersvorsorgeeinrichtungen aus Europa und Nordamerika. „All diese Investoren verfügen über soviel Kapital, dass sie den Erwerb der ehemaligen Daimler-City ohne Kredit stemmen könnten“, sagt der Insider.

Unter den Interessenten sei auch der mehr als 440 Milliarden Euro schwere norwegische Statens Pensjonsfonds, der die Einnahmen aus der Ölförderung des skandinavischen Landes für die Altersvorsorge der 4,9 Millionen Einwohner verwaltet. Svein Gjedrem, der als Gouverneur der norwegischen Zentralbank auch der Altersvorsorgeinrichtung vorsteht, hatte vergangenes Jahr bereits angekündigt, der Fonds wolle in den kommenden Jahren Milliardenbeträge in europäische Immobilien investieren.

Mit einem raschen Verkauf des Potsdamer Platz rechnet dennoch derzeit niemand. Um bei der Wiedereröffnung des eingefrorenen Immoinvest eine Flucht der Anleger zu verhindern, beharre die SEB darauf, die Immobilien zum Buchwert zu verkaufen, heißt es in Verhandlungskreisen. Im Fonds sei das Areal mit knapp 1,5 Milliarden Euro bewertet. Vor dreieinhalb Jahren hatte die SEB für das Quartier rund 1,4 Milliarden Euro gezahlt. Könnte die Fondsverwaltung einen Wertzuwachs beim Verkauf nachweisen, ließen sich Anleger eher überzeugen, bei der Wiedereröffnung ihr Geld in dem Fonds zu lassen. Doch das Vertrauen in solche Finanzprodukte ist durch eine jahrelange Fondskrise erschüttert.

Daimler zieht aus

Kaufinteressenten würden das Quartier jedoch mit allenfalls 1,3 Milliarden Euro bewerten, berichten Insider. Das sei jenseits jeglicher Vorstellungen, heißt es im Umfeld der SEB. Als wertmindernd sehen die Interessenten gleich mehrere Aspekte an: Zum einen droht durch ein neues Shopping Center auf dem früheren Wertheim-Areal am Leipziger Platz Konkurrenz für die Einzelhandelsflächen im Daimler-Quartier. Zum anderen ziehen Daimler Financial Services Ende nächsten Jahres und der Daimler-Vertrieb im September 2013 aus dem Areal aus . Für 25.000 der insgesamt 130.000 Quadratmeter Bürofläche müssten Nachmieter gefunden werden. Gelingt dies nicht, würden 19 Prozent der Büroflächen und acht Prozent der Gesamtfläche von 300.000 Quadratmetern leer stehen.

Die SEB versucht, den Daimler-Auszug positiv darzustellen. Dadurch biete sich „ein Mietsteigerungspotenzial“, schreibt sie an die Fondsanleger. Daimler zahle derzeit 17,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Diese Miete liege zehn Prozent unter den „aktuell erzielbaren Preisen“. Makler überzeugt diese Argumentation nicht: „Angesichts der Konjunkturabschwächung werden Unternehmen bei der Flächenanmietung vorsichtiger agieren und dadurch Druck auf die Mietpreise ausüben“, sagt ein Vermittler. Schließlich seien Interessenten skeptisch, weil die SEB wenigstens zehn Prozent der Anteile behalten und das Viertel weiter managen wolle. „Staatsfonds und große Pensionskassen sind zwar grundsätzlich daran interessiert, bei milliardenschweren Investments einen Partner als Immobilienmanager zu haben, der über einen Eigenanteil an einer erfolgreichen Vermietung besonders interessiert ist“, sagt ein Manager. Doch die Investoren sehen auch das Risiko, dass der Fonds trotz des Verkaufs nicht wieder auf die Beine kommt und abgewickelt werden müsse.

Im Jahresverlauf konnte die SEB bereits vier Immobilien im Gesamtwert von 218 Millionen Euro aus dem Immoinvest veräußern. Die Verkaufspreise hätten fünf Prozent über dem Buchwert gelegen, wurde den Anlegern mitgeteilt. Bei vier weiteren Objekten seien die Verkaufsverhandlungen „so weit fortgeschritten, dass in Kürze mit erfolgreichen Vertragsabschlüssen gerechnet werden kann“.

Das gegenüberliegende Sony Center am Potsdamer Platz bekam schon vor gut einem Jahr einen neuen Eigentümer. Die größte Pensionskasse Südkoreas hatte für das Berliner Wahrzeichen 500 Millionen Euro an einen Fonds des US-Investmenthauses Morgan Stanley gezahlt. Der US-Fonds MSREF VI International von Morgan Stanley hatte die Gebäude am Potsdamer Platz, in denen auch die Zentrale der Deutschen Bahn untergebracht ist, zuvor im Februar 2008 vom japanischen Sony-Konzern für 600 Millionen Euro erworben. Grund für den überraschenden Notverkauf war die Schieflage des Fonds.