Wer ist finanziell besser gestellt - der Mieter oder der Käufer einer selbst genutzten Wohnimmobilie? In der seit Jahren geführten Debatte haben die Befürworter des Immobilienerwerbs nun durch eine Untersuchung der Stiftung Warentest Argumentationshilfe erhalten. Das Magazin Finanztest kommt in seiner jüngsten Ausgabe zu dem Fazit, dass sich derzeit für viele Durchschnittsverdiener der Kauf eines eigenen Heims rentieren kann. Experten sehen das Ergebnis kritisch: "Die Beispielrechnung basiert auf sehr euphorischen Annahmen zur künftigen Preisentwicklung am Wohnungsmarkt", sagt Günter Vornholz, Leiter Immobilienresearch der NordLB-Tochter Deutsche Hypo.
"Die Immobilienpreise sind momentan günstig und die Zinsen für Hypothekendarlehen niedrig", begründet Finanztest-Redakteur Jörg Sahr den Kauf. Zwar übersteigen die anfänglichen Kreditbelastungen deutlich die Mietkosten für eine vergleichbar große Immobilie. Bei identischem Einkommen hat der Mieter somit zunächst jeden Monat mehr Kapital zum Sparen zur Verfügung. Weil durch die Finanzkrise die Zinsrenditen von Investmentprodukten gefallen sind, bringe dem Mieter dieser Vorteil wenig. "Gegenwärtig kann der Kauf von Wohneigentum langfristig in höheren Erträgen münden als ein Wohnen zur Miete gepaart mit einer höheren Sparrate", sagt Sahr.
In der Beispielrechnung geht Finanztest von folgenden Annahmen aus: Mieter und Käufer haben jeweils 49.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung. Der Immobilienerwerber legt sich eine Eigentumswohnung zum Preis von 180.000 Euro zu. 9000 Euro fallen dabei an Nebenkosten für Grunderwerbssteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren an. Die meist übliche Maklercourtage von weiteren 9000 Euro fällt nicht an.
Nach dem Einsatz des Eigenkapitals verbleibt somit ein Kreditbedarf von 140.000 Euro. Der Zinssatz für das Darlehen beträgt fünf Prozent, die Tilgungsrate zwei Prozent. Nach insgesamt 26 Jahren ist der Kredit abgetragen. Dabei betragen die Kreditkosten über die gesamte Laufzeit hinweg 9800 Euro pro Jahr.
Dem gegenüber zahlt der Mieter in der Kalkulation anfänglich eine Kaltmiete von 8550 Euro pro Jahr. Den Differenzbetrag von 1250 Euro zu den Darlehensaufwendungen des Käufers sowie sein Eigenkapital von 49.000 Euro legt der Mieter am Kapitalmarkt mit einer Rendite von vier Prozent pro Jahr an. "Nach sechs Jahren kann der Käufer den Mieter bei Rendite des eingesetzten Kapitals überholt haben, wenn Immobilienwert und Miete jährlich um ein Prozent steigen", sagt Sahr. Nach 25 Jahren, wenn dann die Immobilie fast abgezahlt ist, hätte der Käufer ein Vermögen von 242.613 Euro angehäuft, der Mieter hingegen nur 98.271 Euro.
Experten halten die von Finanztest in der Rechnung zugrunde gelegten Steigerungen von Mietpreis und Immobilienwert um jeweils ein Prozent pro Jahr für unrealistisch. "Die Entwicklung der vergangenen 15 Jahre rechtfertigt diese Annahme nicht", sagt Andreas Schulten, Vorstand der Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa. Weil Anfang der 90er-Jahre weit mehr Wohnungen und Eigenheime als benötigt gebaut wurden, fallen oder stagnieren Preise und Mieten in den meisten Regionen. Selbst in Ballungszentren wie Berlin seien in absehbarer Zeit keine signifikanten Miet- und Preissteigerungen über den gesamten Markt hinweg zu erwarten, meint Schulten. "Aktuell stehen in der Bundeshauptstadt 80.000 Wohnungen leer." Auch Deutsche-Hypo-Chefanalyst Vornholz hält eine generelle Preissteigerung von einem Prozent pro Jahr für unrealistisch. "Nach Berechnungen der Bundesbank fielen die Preise von Wohnimmobilien im Bestand von 1995 bis 2008 um durchschnittlich zehn Prozent."
Der Hypotheken-Dienstleister Hypoport ermittelte bei Eigentumswohnungen für den Zeitraum von Januar 2005 bis Ende Juni 2009 im Bundesschnitt einen Preisrückgang von 1686 Euro pro Quadratmeter auf 1577 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht immerhin einem Wertverlust von 6,5 Prozent binnen viereinhalb Jahren. Auch die Kaltmieten seien im Gegensatz zur Annahme in der Finanztest-Kalkulation in der Vergangenheit kaum noch gestiegen, sagt Analyst Vornholz. "Selbst in München legten die Mieten von 2004 bis 2008 nur um insgesamt zwei Prozent zu."
