Leserfrage: Ich habe vor acht Jahren meiner Enkelin, heute 20 Jahre alt, ein Haus vermacht. Ich selbst habe mir den Nießbrauch erhalten. Ich habe viel Geld ins Haus gesteckt. Da ich in zwei Jahren 80 Jahre alt werde und nicht mehr gesund bin, möchte ich das Haus mit ihrer Zustimmung und der Zustimmung ihrer Eltern verkaufen. Der Erlös geht an die Enkelin, die sich im Raum Berlin eine Eigentumswohnung kaufen wird. Muss ich den Nießbrauch, wenn ich diesen abtrete, versteuern? Muss ich einen Betrag ans Finanzamt zahlen?
Dr. Max Braeuer: Sie haben vor acht Jahren das gemacht, was viele tun. Sie haben ein Haus schon zu Ihren Lebzeiten an die nächste Generation weitergegeben, in Ihrem Falle an die übernächste. Wirklich weitergegeben haben Sie das Haus aber noch nicht. Aufgrund des Nießbrauches können Sie Ihr Haus weiterhin so nutzen, als wären Sie die Eigentümerin. Sie können in dem Haus wohnen, Sie können es vermieten, notfalls auch leerstehen lassen. Einziger Unterschied zum Eigentum ist: Sie können das Haus nicht verkaufen, weil es Ihnen ja nicht mehr gehört.
Aus diesem Grunde liegt Ihrer Frage wohl ein Missverständnis zugrunde. Sie überlegen, das Haus zu verkaufen, acht Jahre nach der Weitergabe an Ihre Enkelin. Dabei ist das gar nicht mehr möglich. Sie sind nicht Eigentümer des Hauses und können deshalb auch nicht verkaufen. Gemeint ist wohl etwas anderes: Sie wollen Ihrer Enkelin ermöglichen, das Haus zu verkaufen. Ihre Enkelin könnte das Haus auch jetzt schon ohne Ihre Zustimmung verkaufen, weil sie ja die Eigentümerin ist. Sie würde aber keinen guten Preis bekommen, weil das Haus auch für einen Käufer mit dem Nießbrauch belastet wäre. Gemeint mit Ihrer Frage ist deshalb wohl, ob Sie auf den Nießbrauch verzichten können, damit Ihre Enkelin verkaufen und den günstigen Kaufpreis für sich selbst einnehmen kann.
Auf Ihr Nießbrauchrecht können Sie jederzeit verzichten. Dafür muss es nur im Grundbuch gelöscht werden. Einzige Voraussetzung dafür ist, dass Sie bei einem Notar die Löschungsbewilligung unterschreiben. Wenn der Nießbrauch gelöscht ist, ist das Haus für Ihre Enkelin frei verfügbar. Da sie volljährig ist, ist die Mitwirkung ihrer Eltern nicht nötig. Der Kaufpreis wird beim Verkauf Ihrer Enkelin zustehen.
Sie fragen zu Recht, ob dadurch eine Steuer entsteht, die an das Finanzamt zu zahlen wäre. Bisher mussten Sie Einkommensteuer zahlen, wenn Sie aufgrund des Nießbrauchs Miete eingenommen haben. Das fällt zukünftig weg. Ihre Enkelin wird die Mieten einnehmen und versteuern. Der Verkauf durch Ihre Enkelin wird hingegen steuerfrei sein. Ihre Enkelin muss auf den Kaufpreis weder Einkommen- noch Schenkungsteuer zahlen. Steuerpflichtig kann es aber sein, wenn Sie auf Ihr Nießbrauchrecht verzichten. Der Verzicht auf den Nießbrauch ist wie ein erneutes Geschenk an Ihre Enkelin. Das Haus verliert eine Belastung und wird dadurch wertvoller. Diesen Wertzuwachs schenken Sie, und er ist zu versteuern.
Ob überhaupt Steuer entstehen wird, hängt von dem Wert des Hauses ab. Es ist anzunehmen, dass das Finanzamt schon vor acht Jahren einen Bescheid über Schenkungsteuer erlassen hat. Dabei konnte die Enkelin einen Freibetrag in Höhe von 200.000 Euro ausnutzen. Wenn der Wert des Hauses niedriger als dieser Freibetrag war, dann hat sie damals keine Schenkungsteuer gezahlt. Der Verzicht auf den Nießbrauch wird mit dem damaligen Geschenk zusammengerechnet. Auf diesen zusammengerechneten Wert wird dann zunächst einmal der Freibetrag von 200.000 Euro angewendet. Wenn der zusammengerechnete Wert höher war als der Freibetrag, dann muss Ihre Enkelin darauf Steuern zahlen.
Die Schenkungsteuer könnten Sie vermutlich vermeiden, wenn Sie mit Ihrem Verzicht auf den Nießbrauch noch zwei Jahre warten würden. Sind nämlich seit der Übertragung des Hauses auf Ihre Enkelin zehn Jahre vergangen, dann kann sie den Freibetrag von 200.000 Euro bei der Schenkungsteuer erneut in Anspruch nehmen. Dann wäre vermutlich der Verzicht auf den Pflichtteil nicht mehr steuerpflichtig.
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