Das Eigenheim muss bis zur Rente abbezahlt sein – an diesem Ziel richten viele Menschen ihren Immobilienkauf aus. Wer das nicht schafft, verzichtet womöglich ganz auf die eigenen vier Wände. Doch aus Sicht des Immobilienökonomen Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft ist eine Restschuld zum Rentenbeginn nicht zwangsläufig ein Problem. Entscheidend sei vor allem, wo das Haus oder die Wohnung steht.

In stark wachsenden und oft teuren Städten wie Berlin, Hamburg oder München hält Voigtländer verbleibende Schulden im Rahmen einer Baufinanzierung für weniger problematisch als in strukturschwachen Regionen. Dort rechnet er mit weiteren Wertsteigerungen. „Viele Menschen kaufen gerade deswegen in solchen Städten nicht, da sie keine Option sehen, die Immobilie bis zum Renteneintritt abzubezahlen“, sagt der Experte.

Dabei könnten die Zinsen auf die Restschuld niedriger ausfallen als die Miete für eine vergleichbare Wohnung. Zudem profitierten Eigentümer von möglichen Preissteigerungen – und später gegebenenfalls ihre Erben. Eine pauschale Grenze dafür, wie viel Restschuld im Alter vertretbar ist, nennt Voigtländer allerdings nicht.

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Baufinanzierung in der Rente: Warum die Lage der Immobilie entscheidend ist

Anders bewertet der Ökonom Immobilien in schrumpfenden oder strukturschwachen Regionen. Dort sollte das Eigenheim möglichst bis zum Renteneintritt abbezahlt sein. Eigentümer müssten mit Preisrückgängen rechnen. Auch ein Verkauf oder eine weitere Beleihung könne schwieriger werden.

Für die Altersvorsorge ist das besonders wichtig: Wer Vermögen im eigenen Haus gebunden hat und später Geld benötigt, muss darauf zugreifen können. Gerade darin sieht Voigtländer einen Vorteil von Wohneigentum. „Die selbstgenutzte Immobilie hat den Vorteil, dass man sie im Alter auch noch einmal beleihen oder zur Not verkaufen kann, wenn man Liquiditätsbedarf hat.“ Wie gut sich diese Möglichkeiten tatsächlich nutzen lassen, hängt somit auch von der Nachfrage am jeweiligen Immobilienmarkt ab. Ein Eigenheim bietet nicht an jedem Standort dieselbe finanzielle Flexibilität.

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Eigenheim oder ETF? Experte rät zu mehreren Bausteinen

Doch sollte man für die Altersvorsorge überhaupt eine Immobilie kaufen – oder das Geld besser in einen breit gestreuten ETF investieren? Voigtländer hält wenig davon, beide Wege gegeneinander auszuspielen. „Tatsächlich ist der Altersvorsorgebedarf mittlerweile so groß, dass man sich besser breit aufstellt.“ Laut Untersuchungen des Instituts der deutschen Wirtschaft seien Wohneigentümer seltener von Altersarmut betroffen als Mieter. Das liege auch daran, dass sie zusätzlich sparten und unter anderem ETFs kauften. Die Immobilie allein erklärt den Unterschied seiner Einschätzung nach nicht.

Für das Eigenheim spreche, dass die Mietersparnis dauerhaft bestehen bleibe. Fondsvermögen könne dagegen bei Entnahmen zu früh aufgebraucht sein. Außerdem reagierten Immobilien nach Einschätzung des Experten weniger stark auf Schwankungen am Weltmarkt. Allerdings bindet ein Kauf langfristig. Wegen der hohen Erwerbsnebenkosten rät Voigtländer Wohneigentum vor allem Menschen, die länger in ihrem Haus oder ihrer Wohnung bleiben wollen – am besten mehr als zehn Jahre.

Immobilie: Auch ein abbezahltes Haus verursacht Kosten

Mit der letzten Kreditrate verschwinden zudem nicht alle finanziellen Belastungen. Eigentümer müssten Geld für Instandhaltung und Sanierungen einplanen, betont Voigtländer. „Gerade die Anforderungen an die Klimaneutralität können für viele ältere Eigentümer eine große Belastung werden.“ Für die Planung heißt das: Wer nur darauf schaut, ob der Kredit bis zur Rente getilgt ist, greift zu kurz. Ebenso wichtig sind der Zustand des Gebäudes, künftige Ausgaben und die Möglichkeit, zusätzliches Vermögen aufzubauen.

Über den Experten:

Prof. Dr. Michael Voigtländer ist ein deutscher Immobilienökonom. Er ist Leiter des Themenclusters „Internationale Wirtschaftspolitik, Finanz- und Immobilienmärkte“ am Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln), wo er seit 2005 arbeitet.

Bauzinsen: Voigtländer erwartet vorerst keine große Entlastung

Wer den Kauf noch vor sich hat, muss diese langfristigen Fragen mit den aktuellen Finanzierungskosten zusammenbringen. Nach Angaben Voigtländers stiegen die Bauzinsen zwischen Juli und Anfang Oktober um rund 0,6 Prozentpunkte, bevor sie zuletzt wieder etwas nachgaben. Als Ursachen nennt er gestiegene Inflationserwartungen und zunehmende Sorgen um die Staatsverschuldung, insbesondere in den USA und Frankreich. Für die weitere Entwicklung sei entscheidend, wie sich die Inflationserwartungen veränderten.

Ein entschlossenes Signal der Europäischen Zentralbank (EZB) zur Inflationsbekämpfung könne die langfristigen Zinsen senken. Vor allem eine nachhaltige Lösung im Iran und für die Straße von Hormus könnte nach seiner Einschätzung zur Preisstabilität und zu niedrigeren Zinsen beitragen. Das geopolitische Umfeld bleibe jedoch unsicher. „Eine Seitwärtsbewegung der Zinsen bis Ende des Jahres erscheint insgesamt am wahrscheinlichsten.“

Die Kaufentscheidung lässt sich deshalb nicht allein an der Hoffnung auf günstigere Kredite festmachen. Für die Altersvorsorge zählt vielmehr, ob Finanzierung, Standort und Zustand der Immobilie auch langfristig zum eigenen Budget passen.