Der Traum vom Eigenheim ist für viele Mieter in Deutschland schwer zu erreichen – und an manchen Orten doch realistischer als gedacht. Zu dem Ergebnis kommt das aktuelle LBS-Empirica-Erschwinglichkeitsbarometer. Die Studienautoren haben die Chancen von Ersterwerbern anhand regionaler Daten wie Einkommen, Eigenkapital und Immobilienpreisen untersucht. Das Ergebnis: Baufinanzierungen scheitern meist am Eigenkapital, allerdings gibt es weiterhin Landkreise, in denen der Immobilienkauf eher möglich ist.

Wie viel Einkommen für eine Baufinanzierung brauchen Hauskäufer?

Die Studie sollte zeigen, wie viele junge Mieterhaushalte rein rechnerisch ausreichend Einkommen und Vermögen hätten, um aus eigener Kraft und ohne familiäre Unterstützung die Finanzierung einer regionaltypischen Immobilie zu bewerkstelligen. Die Schätzung beziehe sich deswegen auf das Durchschnittseinkommen privater Haushalte im Jahr 2025, so die Studienführenden. Nicht darin berücksichtigt seien Erbschaften oder Schenkungen, die Mieterhaushalten helfen können.

Die Ergebnisse sind ernüchternd: Nur rund 408.000 Mieterhaushalte im typischen Erwerbsalter zwischen 30 und 44 Jahren verfügten über ausreichend Ersparnisse, um die Anforderungen der Banken für eine passende Immobilienfinanzierung zu erfüllen, heißt es. Das sind circa 5,7 Prozent.

Unter den getroffenen Annahmen sei die Finanzierung nur dann möglich, wenn die Einkommensbelastung für Zins und Tilgung kleiner als 35 Prozent sei oder das Eigenkapital für mindestens 20 Prozent des Nettokaufpreises plus Nebenkosten ausreiche, schreiben die Autoren. Dabei zeigen sich deutliche Unterschiede in den Regionen.

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Wenig Eigenkapital: Junge Mieter in Berlin und Umgebung stark benachteiligt

Die Bundesländer Berlin, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern schneiden bei der Eigenkapitalhürde am schlechtesten ab. Dort verfügten nur gut zwei bis knapp vier Prozent der jüngeren Mieterhaushalte über genügend Ersparnisse, um Wohneigentum zu erwerben, heißt es in der Studie. Ursache sei die starke Zuwanderung nach Berlin und in das Umland, die Immobilienpreise über Jahre besonders stark ansteigen ließ.

Besser fällt die Lage in Bremen, im Saarland, in Niedersachsen und in Rheinland-Pfalz aus. Dort erreichen zwischen knapp sieben und rund neun Prozent der Zielgruppe die Eigenkapitalschwelle.

Auch zwischen Stadt- und Landgebieten zeigen sich Unterschiede. In Städten bringen nur 5,3 Prozent der jungen Mieterhaushalte ausreichend Eigenkapital für eine Finanzierung auf, in den sieben größten deutschen Städten sind es sogar 4,1 Prozent. Im Umland liegt der Anteil bei 5,6 Prozent, in ländlichen Regionen bei 6,5 Prozent.

In diesen Landkreisen und kreisfreien Städten gelingt oder „floppt“ die Überwindung der Eigenkapitalhürde am ehesten:

Berlin und Hamburg: Hier scheitern Mieter am häufigsten an Einkommenshürde

Auch die Einkommenshürde überwinden Kaufinteressierte in Städten seltener als im Umland oder auf dem Land. Im Bundesländervergleich ergibt sich dabei allerdings ein anderes Bild als beim Eigenkapital: Berlin und Hamburg schneiden mit 17 und 20 Prozent am schwächsten ab, am besten stehen Sachsen-Anhalt, Thüringen, das Saarland und Bremen da. Laut Barometer hätten dort zwischen 57 und 71 Prozent der Mieterhaushalte theoretisch ein ausreichend hohes Nettoeinkommen für eine Immobilienfinanzierung.

In diesen Landkreisen und kreisfreien Städten gelingt oder „floppt“ die Überwindung der Einkommensschwelle am ehesten:

Immobilienkauf: Zinswende verschärft Einkommensprobleme für Käufer

Hier zeigen sich über die Jahre besonders erschreckende Veränderungen: Zwischen 2007 und 2021 verfügte noch knapp die Hälfte der Mieterhaushalte im relevanten Alter über ein Haushaltsnettoeinkommen, das für eine Finanzierung einer regionaltypischen Immobilie ausgereicht hätte und unter der Belastungsgrenze von 35 Prozent ihres Einkommens geblieben wäre. Diese Grenze gilt üblicherweise als tragbar für die Kreditrate.

Im Jahr 2015 erfüllten beispielsweise 61 Prozent der Haushalte diese Kriterien. Mit dem starken Zinsanstieg im Jahr 2022 änderte sich die Situation deutlich. Die Bauzinsen stiegen von etwas mehr als einem Prozent auf deutlich über drei Prozent, gleichzeitig blieben die Kaufpreise hoch. So schafften plötzlich weniger als 40 Prozent der betrachteten Mieterhaushalte die Einkommenshürde für den Immobilienkauf.

Immobilienfinanzierung: Studie zeigt leichte Entlastung

Laut Studie zeigten sich in den vergangenen drei Jahren aber auch verhalten positive Entwicklungen. Die Einkommenshürde lockerte sich, weil die Immobilienpreise infolge der Zinswende leicht zurückgingen und die Einkommen unter anderem durch steigende Tariflöhne zulegten. Auch unsere Immobilienpreis-Prognose zeigt diese Entwicklung. Beim Eigenkapital blieb die Entlastung dagegen begrenzt.

Die Studienautoren führen das darauf zurück, dass die Ersparnisse nicht so schnell mit den steigenden Immobilienpreisen Schritt halten können, wie es für eine tragfähige Baufinanzierung nötig wäre. So bleibt die Immobilienfinanzierung unterm Strich eine Herausforderung.

Quellen:

LBS|empirica-Erschwinglichkeitsbarometer 2026: Oft ausreichend Einkommen, aber zu wenige Ersparnisse für die eigenen vier Wände, in: LBS (Landesbausparkassen) / empirica. Zuletzt abgerufen am 15.04.2026