Zahlung nach Baufortschritt: Klarer Richtwert schützt Baufinanzierung

Wer ein Haus baut oder eine Wohnung vom Bauträger kauft, zahlt den Immobilienpreis in der Regel nicht sofort in einer Summe. Stattdessen erfolgt die Zahlung nach Baufortschritt. Kreditnehmer zahlen nur dann Geld, wenn der entsprechende Abschnitt des Hauses fertiggestellt ist. Dieses System soll Käufer schützen und das Risiko großer Vorleistungen reduzieren. Die rechtliche Grundlage dafür ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie definiert, wie teuer Bauabschnitte sein dürfen und wann Zahlungen fällig werden. Experten warnen allerdings vor einem teuren Fehler.

Was bedeutet „Zahlung nach Baufortschritt“?

Die Zahlung nach Baufortschritt bedeutet, dass Käufer nur für bereits erbrachte Bauleistungen zahlen – beispielsweise nach Abschluss des Rohbaus. Das muss allerdings im Vertrag festgehalten werden. Es gibt dabei keinen Standard-Zahlungsplan, sondern Unterschiede in Höhe, Anzahl und Fälligkeitszeitpunkt der Abschlagzahlungen. „Bauherren sollten bei ihrem Zahlungsplan immer den Baufortschritt und die Fertigstellung des Bauwerks im Auge behalten und keine Vorauszahlungen leisten“, rät Erik Stange vom Verein Bauherren-Schutzbund in einer Mitteilung.

Dabei sind der Baufortschritt und die Baufinanzierung eng verknüpft. Beim Bau über einen Bauträger zahlen Banken den Kredit schrittweise aus und koppeln diesen an den jeweiligen Stand auf der Baustelle. Erst, wenn eine Phase abgeschlossen ist, fließt der nächste Teilbetrag.

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Zahlung nach Baufortschritt: Wie viele Raten sind nach MaBV zulässig?

Die Makler- und Bauträgerverordnung erlaubt Bauträgern, den Kaufpreis in bis zu sieben Raten aufzuteilen. Jede davon ist an einen konkreten Bauabschnitt geknüpft. Allerdings sind auch Verträge mit weniger Raten möglich.

Ein Paar baut ein Haus — Bauherren sollten keine Vorauszahlungen leisten, rät der Bauherren-Schutzbund (Symbolbild).© Getty Images | skynesher

Wie sieht der Zahlungsplan nach der MaBV typischerweise aus?

Wer mit einem Bauträger baut, kann die anfallenden Kosten anhand der Verordnung nachvollziehen. Paragraf 3 Abs. 2 Nr. 2 regelt, welchen Anteil der Gesamtkosten der Bauträger in den einzelnen Bauphasen abrechnen darf. Wichtig ist, dass eine Bauphase vollendet sein muss, bevor das Bauunternehmen sie abrechnen kann.

Ein Zahlungsplan kann etwa so aussehen: Die erste Zahlung erfolgt bereits nach dem Beginn der Erdarbeiten. Hier werden 30 Prozent der Gesamtkosten fällig. Mit der Fertigstellung des Rohbaus kann das Bauunternehmen 40 Prozent der noch ausstehenden Summe abrechnen. Die verbleibenden Baukosten werden anschließend nach einem festen Schlüssel aufgeteilt. Wichtig: Die Prozentsätze beziehen sich jeweils auf die im jeweiligen Vertragsabschnitt noch offene Kaufpreissumme, nicht auf die Gesamtkosten.

Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen: 8 Prozent
Rohinstallation der Heizungsanlagen: 3 Prozent
Rohinstallation der Sanitäranlagen: 3 Prozent
Rohinstallation der Elektroanlagen: 3 Prozent
Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung: 10 Prozent
Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten: 6 Prozent
Estrich: 3 Prozent
Fliesenarbeiten im Sanitärbereich: 4 Prozent
Bei Bezugsfertigkeit: 12 Prozent
Fassadenarbeiten: 3 Prozent
Nach vollständiger Fertigstellung: 5 Prozent

In diesem Beispiel zahlen Bauherren bis zur Rohbaufertigstellung insgesamt 58 Prozent der Gesamtkosten. Der Bauherren-Schutzbund empfiehlt dagegen einen konservativeren Richtwert: Bis zur Rohbaufertigstellung sollten nicht mehr als 50 Prozent der Gesamtbausumme geflossen sein.

Wer mehr zahlt, geht ein erhebliches Risiko ein, denn im Fall einer Insolvenz des Bauunternehmens ist das zu viel gezahlte Geld in der Regel verloren. Im Durchschnitt erhalten Gläubiger bei einer Firmeninsolvenz gerade einmal sechs Prozent ihrer Forderungen zurück. Bauherren sollten den Zahlungsplan daher nicht einfach unterschreiben, sondern von einem unabhängigen Experten prüfen lassen.

Eine Familie baut ein Haus — Bauherren haben einen gesetzlichen Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit. © Getty Images | galitskaya

Fertigstellungssicherheit: Diesen Schutz haben Bauherren

Bauherren haben zusätzlich einen gesetzlichen Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit. Entweder können sie bei der ersten Abschlagszahlung fünf Prozent der vereinbarten Gesamtkosten einbehalten, oder der Vertragspartner übergibt ihnen über die gleiche Summe eine Bankbürgschaft oder Fertigstellungsversicherung.

Zudem muss der Bauherr bis zur Abnahme nur 90 Prozent der Gesamtvergütung zahlen. Die restlichen zehn Prozent werden erst nach der Abnahme fällig. Darüber hinaus empfiehlt der Bauherren-Schutzbund, eine Gewährleistungssicherheit mit dem Vertragspartner zu vereinbaren. Sie springt ein, wenn der Unternehmer in der fünfjährigen Gewährleistungszeit insolvent wird und Mängel auftreten.

Baufinanzierung: Hier sollten Kreditnehmer vorsichtig sein

Auch wenn die MaBV einen Mindestrahmen vorgibt, bietet sie keinen vollständigen Schutz vor allen Risiken. Verbraucherzentralen weisen darauf hin, dass die gesetzlichen Regelungen nicht automatisch vor Überzahlungen schützen, wenn der Bauvertrag unzureichend formuliert ist. Es ist daher wichtig, den Vertrag und den Zahlungsplan sorgfältig zu prüfen – am besten mit rechtlicher oder fachlicher Hilfe.