Die Entwicklung der Bauzinsen und des Immobilienmarktes bleibt volatil und schwer vorhersehbar. Kaufinteressierte stehen vor einer unübersichtlichen Lage: Auf leichte Entspannung bei den Konditionen für Baufinanzierungen folgt immer wieder eine Bewegung nach oben. Viele fragen sich, wann der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf ist. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) erkennt einen klaren Trend bei den Immobilienfinanzierungen und warnt vor einem falschen Schritt.

Baufinanzierung: Ökonom identifiziert entscheidenden Faktor für 2026

„Nachdem die Bauzinsen im Dezember gestiegen sind, gab es im Januar wieder leicht nachgebende Zinsen“, erklärt Voigtländer. Damit bleibe der Markt zwar volatil, dürfte sich insgesamt aber „eher seitwärts bewegen“. Ein wichtiges Signal für diese Entwicklung sieht der Ökonom in der Struktur der Laufzeiten.

„Dafür spricht auch der nun wieder größere Abstand zwischen den Zinsen mit langer und mittlerer Laufzeit, der auf eine Normalisierung des Zinsniveaus hindeutet“, sagt Voigtländer. Normalerweise sind längere Laufzeiten am Zinsmarkt teurer als kürzere: Wer sich über 15 oder 20 Jahre Zinsen sichert, zahlt meist mehr als bei fünf oder zehn Jahren. Dieser Abstand war in der jüngsten Vergangenheit teilweise sehr klein oder verzerrt, was eher ungewöhnlich ist.

Über den Experten:

Prof. Dr. Michael Voigtländer ist ein deutscher Immobilienökonom. Er ist Leiter des Themenclusters „Internationale Wirtschaftspolitik, Finanz- und Immobilienmärkte“ am Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln), wo er seit 2005 arbeitet.

Hinter den Schwankungen steckt dem Experten zufolge vor allem eins: „Die Welt ist unsicher, und das spiegelt sich auch in den Zinsen wider“, sagt Voigtländer. Entscheidend sei der Blick nach vorn. „Maßgeblich für die Zinsentwicklung ist die künftige Inflation, und hier werden die Erwartungen unter anderem durch die anhaltenden Unsicherheiten über Zölle und Energiepreise getrieben.“ Eine Entspannung der geopolitischen Lage könne auch zu niedrigeren Zinsen beitragen, so der Experte.

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Mit hohem Eigenkapital lassen sich Zinsen bei der Baufinanzierung senken

Kaufinteressierte sollen dem Experten zufolge aktiv bleiben und sorgfältig rechnen. Voigtländer rät, die aktuelle Marktsituation nicht nur aus der Zinsperspektive zu betrachten und verschiedene Angebote zu prüfen. Besonders Haushalte mit finanziellen Reserven hätten Spielraum: „Gerade, wer viel Eigenkapital hat, kann bei den Zinsen rund einen halben Prozentpunkt sparen“, so sein Rat.

Gleichzeitig warnt der Immobilienökonom davor, auf einen schnellen Zinsrutsch zu spekulieren. „Mit einem deutlichen Rückgang der Zinsen ist kurzfristig nicht zu rechnen“, sagt Voigtländer. „Da gleichzeitig wieder die Preise für Immobilien steigen, ist Abwarten keine lohnende Option.“ Wer ernsthaft kaufen wolle, solle deshalb Finanzierung, Eigenkapital und Objekt eng zusammendenken – und Entscheidungen nicht allein von kurzfristigen Bewegungen am Zinsmarkt abhängig machen.

Denn auch wenn sich die Bauzinsen derzeit eher seitwärts bewegen: Das Zusammenspiel aus volatilen Märkten, steigenden Immobilienpreisen und individuellen Finanzierungsvoraussetzungen macht den Immobilienkauf komplexer denn je. Umso wichtiger ist es, Angebote sorgfältig zu vergleichen und die eigene finanzielle Ausgangslage realistisch einzuschätzen.

Quellen:

Im Gespräch mit Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln), im Februar 2026.