Beschönigen ist zwecklos: Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist eine Katastrophe. Zahlen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung belegen: Für eine ausreichende Versorgung müssten in den kommenden fünf Jahren rund 320.000 neue Wohnungen pro Jahr gebaut werden. 2024 wurden aber gerade einmal 216.000 Baugenehmigungen erteilt. Das ist der niedrigste Stand seit 2010. 

Auch im laufenden Jahr rechnen die Experten mit deutlich zu wenig Neubauten: Aktuelle Prognosen gehen derzeit von 250.000 neuen Wohnungen aus. Für Menschen, die ein neues Zuhause suchen, sind das schlechte Nachrichten. Wer sich dieser Tage in den gängigen Immobilienportalen umsieht, macht zwei Erfahrungen: Der Mangel an guten Wohnungen ist immens, und wenn es passende Mietobjekte gibt, dann meistens nur zu horrenden Preisen.

Oft drängt sich Wohnungssuchenden dann eine Frage auf: Lohnt es sich eine Immobilie zu kaufen anstatt zu mieten? Die Antwort darauf ist individuell, allerdings können Rechnungen einen Überblick verschaffen. Aber: Lohnt sich eine Immobilienfinanzierung bei steigenden Bauzinsen überhaupt noch?

Über Max Herbst:

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung. Er hat mit FMH 1986 den ersten Zinsvergleich veröffentlicht und 1998 den ersten Internetvergleich zu Bau- und Anlagezinsen. Seit 2016 bietet die FMH nur noch Zinsvergleiche und Finanzrechner ohne Vermittlungs- und Beratungstätigkeit an.

Kaufen oder mieten? Diese Fragen sollten sich Verbraucher stellen

Viele Wohnungssuchende stellen sich die Frage, ob Mieten noch zeitgemäß ist – oder ob der Kauf eines Eigenheims am Ende doch die sinnvollere Variante ist. Tatsächlich klingt es verlockend, sich die hohen Mietkosten zu sparen und stattdessen „in die eigene Tasche zu zahlen“. Diese Argumentation, so nachvollziehbar sie auch klingt, greift aber zu kurz.

Wer eine gut überlegte Entscheidung treffen will, sollte langfristig überlegen:

1. Welche Kosten entstehen auf lange Sicht?
2. Welche Kaufnebenkosten müssen Käufer stemmen?
3. Welche Ausgaben sind für die Instandhaltung und Reparaturen des Eigenheimes anzusetzen?
4. Passt die Immobilität zur persönlichen Lebensplanung?

Hierfür sollten Käufer zunächst ermitteln, welche Objektgröße für sie bezahlbar ist. Ein Weg hierfür ist der Eigenheimrechner auf der Seite der FMH-Finanzberatung. Er gibt Kaufinteressenten eine nachvollziehbare Einschätzung darüber, wie viel sie sich leisten können. Mit dieser Erkenntnis können sich Wohnungssuchende in gängigen Immobilienportalen einen Überblick über den Markt verschaffen. Die meisten Objekte werden allerdings über Makler angeboten. Dennoch lohnt es sich, auch diese vermeintlich teureren Offerten zu berücksichtigen.

Wer eine Immobilie kaufen will, braucht früh einen Finanzierungspartner

Ich würde dazu raten, bereits mit dem ersten Objekt der engeren Auswahl in Finanzierungsgespräche mit einer Bank oder einem vertrauenswürdigen Vermittler einzusteigen. Der Grund: Auch wenn das erste Objekt nicht unbedingt den Zuschlag erhält (oder ein anderer Käufer zuerst zuschlägt), hat man schon Finanzierungs- und Ansprechpartner für den Rest des Prozesses gefunden.

So könnte eine Finanzierung aussehen:

• Bundesland: Berlin
• Kaufpreis: 438.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 48.487 Euro
• Eigenkapitaleinsatz: 96.487 Euro
• Darlehensbetrag: 390.000 Euro
• Zinsbindung: 15 Jahre
• Sollzins: 4,15 Prozent
• Tilgungsquote: 1,5 Prozent pro Jahr
• monatliche Rate: 1836 Euro

In unserem Beispiel wurden zudem 3515 Euro für den Umzug zurückgehalten. Unterstellt man nun, dass eine vergleichbare Wohnung für 1600 Euro Kaltmiete pro Monat zu haben wäre – Kosten für Heizung, Strom und Wasser haben beide Familien zusätzlich zu tragen – stellt sich die Frage: Lohnt sich der Kauf, oder ist Mieten am Ende nicht doch sinnvoller?

Immobilie mieten oder kaufen? Das sind die Vor- und Nachteile

Auf der einen Seite stehen die Vorteile eines Kaufs: Man profitiert von möglichen Steigerungen der Immobilienpreise, baut Vermögen auf und kann einen bleibenden Wert an die nächste Generation vererben. Und man ist Herr oder Frau seiner eigenen Immobilie. Für den Kauf spricht zudem, dass Mieter stets mit dem Risiko leben müssen, wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden – außer bei Wohnungsbaugesellschaften.  

Andererseits bietet ein Mietverhältnis ebenfalls Vorteile: Investitionen und Reparaturen sind hier stets Sache des Eigentümers. Mieter müssen also keine Rücklagen bilden, um ihr Zuhause in Schuss halten zu können. Zudem bleiben Mieter deutlich flexibler als Eigentümer: Bei einem Jobwechsel oder nach einer Scheidung können sie den Vertrag kündigen und umziehen. Eigentümer sind an ihre Immobilie gebunden und müssen einen deutlich größeren Aufwand betreiben, um einen Mieter oder Käufer zu finden.

Mieten oder Kaufen: Drei Rechenbeispiele zeigen Gewinner und Verlierer

Doch wie schlagen sich diese Erwägungen für Mieter und Käufer in Euro und Cent nieder? Um das zu illustrieren, habe ich für unsere Berliner Beispielfamilie drei Szenarien durchkalkuliert.

Zur Erinnerung die Optionen: Eine Mietwohnung für 1600 Euro kalt oder der Kauf einer Immobilie zum aktuellen Preis von 438.000 Euro. Die Kaufnebenkosten in diesem Szenario betragen 48.487 Euro. Der Eigenkapitaleinsatz 96.487 Euro. Damit braucht die Familie ein Darlehen von 390.000 Euro. Der Sollzins laut unserem Bauzinsvergleich beträgt 4,15 Prozent. Die Tilgungsquote liegt bei 1,5 Prozent pro Jahr. Die Zinsen sind für 15 Jahre festgeschrieben und die monatliche Rate für Zins und Tilgung beträgt 1836 Euro. Die Szenarien wurden mit unserem Rechner „Mieten oder Kaufen“ kalkuliert.

Um die wirtschaftlichen Vor- und Nachteile von Kauf und Miete besser vergleichen zu können, sind folgende Überlegungen anzustellen: 

1. Wie werden sich Mietzahlungen im Durchschnitt erhöhen? Ich unterstelle, dass erst in fünf Jahren mehr Wohnungen zur Verfügung stehen und die Mieten dann weniger schnell steigen. Daher habe ich für fünf Jahre drei Prozent Mietsteigerungen pro Jahr angesetzt, für die kommenden zehn Jahre zwei Prozent und anschließend ein Prozent.
2. Wie viel Rendite könnten Mieter erwirtschaften, wenn sie 96.487 Euro nicht als Eigenkapital verwenden, sondern anlegen würden? Hier beginne ich sehr konservativ mit 3,5 Prozent. Ein ETF, der den MSCI World abbildet, schaffte seit 1975 eine Durchschnittsrendite von rund neun Prozent.
3. Wie werden sich die Immobilienpreise im Laufe der Jahre entwickeln? Ich unterstelle die gleiche prozentuale Entwicklung und Überlegungen wie bei den Mieten.
4. Wie hoch sind die Rücklagen, die Immobilienbesitzer für Reparaturen und Instandhaltung bilden müssen? Hier unterstelle ich, dass ein Prozent des Immobilienwertes als Rücklage angespart wird. Diese erhöht die monatliche Belastung von 1836 Euro auf 2200 Euro im ersten Jahr. Die Höhe der Rücklage (ein Prozent vom gestiegenen Immobilienwert) steigt im Laufe der Jahre an.

Rechenbeispiel Eins: Eigenheimbesitzer ist der klare Gewinner

In meiner ersten Rechnung habe ich die oben beschriebenen Vorgaben umgesetzt und bin von 3,5 Prozent Anlagezins und einer gestaffelten Miet- und Immobilienwertentwicklung ausgegangen.

Die Rechnung zeigt: Wer sein Geld lediglich in konservative Geldanlagen steckt, gewinnt aller Wahrscheinlichkeit nach eher mit dem Eigenheim.

Rechenbeispiel Zwei: Mieten und kaufen lange identisch, am Ende gewinnt nur einer

Bei dieser Berechnung bleiben alle Parameter gleich, nur der Anlagezins wurde von 3,5 auf 6,0 Prozent angehoben. Klingt nach nicht viel, hat aber eine große Wirkung.

Es zeigt sich: Wer sein Geld in Aktien oder ETFs steckt, kann auch als Mieter als finanzieller Sieger hervorgehen.

Rechenbeispiel Drei: Für diesen Typ kann Mieten lukrativer sein

Das letzte Modell ähnelt Modell Zwei, allerdings legt der Mieter den Differenzbetrag (Rate des Hausbesitzers für Zins und Tilgung minus Miete) nicht in seinem ETF an, sondern genießt sein Leben. Aus seinen 96.487 Euro sind bei sechs Prozent Rendite in 30 Jahren immerhin 554.000 Euro Kapital geworden. Wenn der Mieter im Rentenalter kein Geld mehr entnehmen würde, würde der Fonds durch den Zinseszinseffekt auf 990.000 Euro anwachsen.

Auch dieses Modell hat seinen Reiz. Unser Interessent hat, wenn er mietet, rein rechnerisch nur vom 31. bis zum 40. Betrachtungsjahr eine nennenswert höhere Belastung. Nach 30 Jahren erwirtschaftet das Kapital von 554.000 Euro bei jährlich sechs Prozent Rendite einen monatlichen Ertrag von 2770 Euro. Dieses Geld würde wunderbar zur Mietzahlung reichen, ohne dass sich der finanzielle Grundstock verringert. Erben könnten sich entsprechend über 550.000 Euro freuen.

Kaufen oder mieten? Diese Faktoren beeinflussen die Entscheidung

Die obigen Szenarien sind nur eine kleine Auswahl der Varianten, die Kaufinteressenten mit unserem Rechner durchspielen können. Aber sie belegen, dass schon kleine Veränderungen in der Kalkulation den finanziellen Unterschied zwischen dem Immobilienkauf und dem Mieten vergrößern oder verkleinern.

Am Ende kommt aber niemand umhin, auch den Faktor Mensch in seine Überlegungen mit einzubeziehen und zu überlegen: Würde ich als Mieter wirklich so konsequent sparen, dass ich exakt dieselbe Summe aufwände wie der Käufer? Oder würde ich die freien Mittel vielleicht doch eher in Urlaube und ein gutes Leben investieren?

Auch die Familienplanung spielt eine Rolle. Wer Kinder hat, wird ein größeres Interesse an einem langfristigen Vermögensaufbau haben als ein Single oder Paare ohne Nachwuchs. Vielfach entscheidet nach Abwägung aller Pros und Contras dann trotz allem das Bauchgefühl.

Bitte beachten:

Aktien, Immobilien und andere Investments sind grundsätzlich mit einem Risiko verbunden. Auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. Ebenso können Kredite eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Verbraucher sollten ihre finanzielle Situation sorgfältig prüfen und alle Kosten gründlich durchrechnen. Die veröffentlichten Artikel, Daten und Prognosen sind keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder Rechten und ersetzen keine fachliche Beratung.