Das Verwaltungsgericht hat entschieden, dass Kurzzeitvermietungen in einem Milieuschutzgebiet nicht zulässig sind (VG 19 K 95/26). Die befristete möblierte Vermietung von Wohnungen, die vorher dauerhaft vermietet worden seien, stelle in Milieuschutzgebieten eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar, urteilte das Gericht.

Geklagt hatte die Eigentümerin eines Grundstücks mit Wohnhaus in Neukölln. Dieses liegt in einem Milieuschutzgebiet, also im Geltungsbereich einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Die dortigen 15 Wohnungen wurden laut Gericht für die Zeit von drei bis maximal zwölf Monaten vermietet. Angeboten werden teilweise Einzelzimmer und teilweise gesamte Wohnungen für eine sogenannte All-in-Miete. Diese umfasst WLAN, Heiz- und Betriebskosten sowie Möbel.

Gefordert wurden Preise von durchschnittlich 32,63 Euro pro Quadratmeter für Einzelzimmer und 23,26 Euro pro Quadratmeter für eine gesamte Wohnung. Laut der Mitteilung des Verwaltungsgerichts liegt die ortsübliche Warmmiete ohne Möblierung bei 10,37 pro Quadratmeter.

Auch interessant

100 Jahre Waldsiedlung Zehlendorf: Ein Zuhause wird Welterbe

Bezirksamt Neukölln untersagte die Vermietung auf Zeit

Das Bezirksamt Neukölln hatte der Eigentümerin mit Bescheid vom 22. Dezember 2025 untersagt, die Wohnungen weiterhin auf Zeit zu vermieten. Die Begründung: Die Vermietung auf Zeit sei gegenüber der vorherigen unbefristeten Vermietung eine andere Nutzung der Wohnungen. Das Bezirksamt sah darin eine rechtlich beachtliche Nutzungsänderung, für die eine spezielle milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich gewesen wäre. Die habe die Eigentümerin nicht besessen. Zudem könne man diese auch nicht erteilen. Denn das Wohn-Zeit-Modell verdränge die ansässige Wohnbevölkerung, deren Zusammensetzung die Milieuschutzverordnung ja gerade erhalten wolle. Dagegen war die Eigentümerin vor Gericht gezogen. Sie argumentierte, dass die Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt würden und damit keine milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sei.

Auch interessant

So teuer ist für Studentinnen und Studenten ein WG-Zimmer in Berlin

Das Gericht gab dem Bezirksamt allerdings nun recht und wies die Klage ab. Die 19. Kammer urteilte, das Bezirksamt habe die Vermietung auf Zeit untersagen dürfen, eben weil die Vermietung für drei bis zwölf Monate dazu geeignet sei, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen. Eine Genehmigung dürfe auch nicht erteilt werden. Haushalte mit Kindern oder einkommensschwache Haushalte, die das betroffene Milieuschutzgebiet prägen würden, könnten die Wohnungen nicht mehr nutzen. Insoweit entfalte die Nutzungsänderung eine verdrängende Wirkung und laufe der Milieuschutzverordnung zuwider. Ob das Wohn-Zeit-Modell noch von der Baugenehmigung gedeckt sei, spiele im Rahmen des Milieuschutzes keine Rolle.

Die Kammer hat die Berufung zum Oberverwaltungsgericht zugelassen.

Friedrichshain-Kreuzberg sieht Position der Bezirksämter gegen Zeitvermietung gestärkt

Die Grundsatzentscheidung rief im Nachbarbezirk Friedrichshain-Kreuzberg Zustimmung hervor. Baustadtrat Florian Schmidt (Grüne) teilte mit: „Ich interpretiere die Zurückweisung der Klage als eine wichtige Grundsatzentscheidung. Diese ist von besonderer Bedeutung für das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, da nun die im Bezirk im Jahre 2021 erstmals begonnene neue Verwaltungspraxis Aufwind bekommt und schwebende Verfahren eine große Chance haben, erfolgreich im Sinne des Milieuschutzes zu enden.“

Auch interessant

Viele Spandauer Mieter fürchten um den Verlust ihrer Wohnung

Schmidt zufolge hätte bereits 2025 eine solche Grundsatzentscheidung angestanden, die damalige Klägerin habe aber ihre Klage zurückgezogen und so ein Präzedenzurteil verhindert, „welches die Bezirksämter berlinweit zur Anwendung der Rechtsauffassung des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg hätte bewegen können“. Dennoch hätten zahlreiche Bezirke bis heute Untersagungen verhängt und so den Druck auf die Eigentümer erhöht.

Schmidt weiter: „Mit dem heutigen Gerichtsurteil können die Berliner Bezirksämter nun konsequent gegen möbliertes Wohnen auf Zeit vorgehen. Allein beim Bezirksamt haben sich Fälle angestaut, die über 300 Wohnungen betreffen.“