Für Wohnungssuchende hat sich der Mietmarkt in Berlin 2023 erneut deutlich verschärft. Trotz der Mietpreisbremse sind die mittleren Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahr um 18,3 Prozent auf 13,60 Euro pro Quadratmeter und Monat (kalt) gestiegen, wie die Berlin Hyp am Mittwoch mitteilte. Die Bank erstellt jährlich gemeinsam mit dem Maklerhaus CBRE einen Wohnungsmarktreport für die Hauptstadt. Demnach gab es in der Entwicklung der Angebotsmieten deutliche Unterschiede zwischen den Bezirken, nach oben gingen die Preise aber überall.

Am deutlichsten stiegen die Preise in Neukölln mit einem Plus von 23,5 Prozent im Vergleich zum Jahr 2022. Allerdings: In nur vier Bezirken war die durchschnittliche Angebotsmiete geringer als in Neukölln (12,89 Euro je Quadratmeter und Monat). Bei den höchsten Mietsteigerungen folgt Friedrichshain-Kreuzberg knapp hinter Neukölln (23,2 Prozent auf 17,86 Euro). Zwischen 15 und 20 Prozent stiegen die Angebotsmieten in Tempelhof-Schöneberg (13,13 Euro), Marzahn-Hellersdorf (10,81 Euro), Treptow-Köpenick (13,64 Euro), Mitte (18 Euro), Pankow (14,74), Lichtenberg (12,45) und Spandau (10,63 Euro).

Etwas weniger legten die von den Wohnungsanbietern geforderten Mietpreise in Charlottenburg-Wilmersdorf (13,5 Prozent auf 16,93 Euro je Monat und Quadratmeter) und Reinickendorf (10 Prozent auf 10,63 Euro) zu. Am Ende der Skala liegt Steglitz-Zehlendorf, der einzige Bezirk mit einem Preiszuwachs im einstelligen Bereich (9,5 Prozent auf 13,38 Euro).

In Mitte liegen die drei teuersten Kieze

Für die Studie wurden für das Jahr 2023 rund 23.300 Mietangebote ausgewertet. Dabei haben die Studienverfasser die höchsten Mieten in den drei Mitte-Quartieren um die Jannowitzbrücke (Median der Angebote: 22,84 Euro je Quadratmeter und Monat), Hauptbahnhof/Bellevue (21,65 Euro), Potsdamer Platz (21,50 Euro) registriert. Auf Platz vier folgt der Ludwigkirchplatz in Wilmersdorf (21,46 Euro). Die im Mittelwert niedrigsten Mieten fanden sich in Wartenberg (6,29 Euro) im Bezirk Lichtenberg, im Märkischen Viertel - Ost (6,38 Euro) und in Charlottenburg-Nord (6,58 Euro).

Während die Mieten im hochpreisigen Segment um 8,7 Prozent auf 26 Euro pro Quadratmeter gestiegen sind – ein etwas schwächerer Zuwachs im Vergleich zu den vorherigen Jahren –, verzeichnete das preiswertere Segment, nach einem minimalen Rückgang im Vorjahr, einen Anstieg um 4,9 Prozent auf 6,25 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne zwischen den Mietpreisen im oberen und unteren Marktsegment betrug damit Ende 2024 fast 20 Euro pro Quadratmeter.

Problem: Immer mehr Wohnungen möbliert angeboten

„Der drastische Rückgang der angebotenen unmöblierten Mietwohnungen in Berlin setzt sich angesichts der starken Wohnraumnachfrage und der geringen Fluktuationsrate weiter fort“, so Michael Schlatterer, Managing Director bei CBRE in Deutschland. Zudem setzten private Kleinvermieter verstärkt auf möblierte Wohnungen oder Kurzzeitvermietungen, teilweise um den Kapitaldienst der Finanzierung bedienen zu können.

• Lesen Sie auch: Mietpreisbremse in Berlin: Vermieter nutzen diesen Trick

„Das resultiert in deutlich gestiegenen Mietpreisen. Das Angebot an freien Mietwohnungen ist derart begrenzt, dass erstmals mehr Angebote für Eigentums- als für Mietwohnungen auf dem Berliner Wohnmarkt zu beobachten waren“, so der Analyst.

Preise für Eigentumswohnungen leicht gesunken

Ganz anders als die Mieten haben sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen entwickelt. Die mittleren Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind 2023 nach Angaben des Reports erstmals berlinweit leicht um 1,4 Prozent auf 5750 Euro pro Quadratmeter gesunken – nach vielen Jahren mit teils starken Steigerungen. Auch das obere und untere Marktsegment verzeichneten Rückgänge, das obere minus zwei Prozent und das untere minus 5,4 Prozent. „Trotzdem verblieb das obere Marktsegment im zweiten Jahr in Folge über der Marke von 10.000 Euro pro Quadratmeter“, heißt es in der Studie.

Die im Durchschnitt teuersten Wohnungen mit Angebotspreisen oberhalb der 6000-Euro-Marke waren im Jahr 2023 in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg (+1,5 Prozent auf 6744 Euro je Quadratmeter Wohnfläche), Mitte (+0,1 Prozent auf 6679 Euro) und Charlottenburg-Wilmersdorf (- 1,1 Prozent auf 6493 Euro) zu finden. Die im Median günstigsten Wohnungen unterhalb der 5000-Euro-Marke wurden in Spandau (-2,5 Prozent, 4118 Euro), Reinickendorf (-1,7 Prozent, 4365 Euro) und Marzahn-Hellersdorf (+2,5 Prozent, 4650 Euro) angeboten.

Kaum Wohnungsbau innerhalb des S-Bahn-Ringes

Die Analysten haben auch untersucht, wie viele Wohnungen in der Hauptstadt im Bau sind - und wo sie entstehen. Insgesamt sind demnach rund 220 Bauvorhaben mit rund 34.940 Wohnungen in konkreter Planung, Entwicklung oder Bauphase. Nur 15,1 Prozent dieser Wohnungen entstehen jedoch innerhalb des S-Bahn-Rings. Vor allem in den Außenbezirken, in denen überwiegend die landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaften tätig sind, werden die teilweise großvolumigen Mietwohnungsbauvorhaben weitergeführt.

• Auch interessant: Aus für Hochhaus-Plan in Prenzlauer Berg – Notstand droht

„Die Neubautätigkeit muss dringend wieder angekurbelt werden. Ich begrüße daher den aktuellen Entwurf für das ‚Schneller-Bauen-Gesetz‘ des Berliner Senats sehr und hoffe, dass er schnell zum Tragen kommt“, so Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp. Eine Vereinheitlichung der Bauverordnungen sowie Lockerungen der Bauvorschriften und digitale Schnittstellen würden dazu beitragen, dass der Wohnungsbau wieder deutlich an Fahrt aufnehmen kann.