Berliner Mietendeckel

Mietendeckel-Aus: Das müssen Mieter und Vermieter wissen

| Lesedauer: 18 Minuten
Isabell Jürgens und Dennis Meischen
Berliner-Mietendeckel sorgt noch immer für Aufregung

Berliner-Mietendeckel sorgt noch immer für Aufregung

Vergangene Woche stoppte das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel. Das hat für eine Menge Unruhe und Unsicherheit gesorgt. Das Video gibt einen Überblick.

Beschreibung anzeigen

Welche Regeln gelten jetzt auf dem Berliner Wohnungsmarkt nach dem Mietendeckel-Aus? Experten des Anwaltsvereins geben Antworten.

  • Der Mietendeckel in Berlin ist gekippt, die Verunsicherung bei Mietern und Vermietern ist groß.
  • Wer muss wann und unter welchen Bedingungen Nachzahlungen leisten?
  • Welche Regeln gelten bei Schattenmieten und Mieterhöhungen?
  • Drei Immobilienrechtsexperten beantworten Fragen unserer Leser.

Berlin. Für viele Mieter war die Nachricht ein Schock: Der Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig. Das hat der zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts am Donnerstag vor einer Woche bekannt gegeben.

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), der sogenannte Mietendeckel, ist mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig, begründeten die Karlsruher Richter ihre Entscheidung (Az. 2 BvF 1/20 u.a.). Mit dem bundesweit einmaligen Mietendeckel hatte der rot-rot-grüne Berliner Senat den zuletzt starken Anstieg der Mieten in der Hauptstadt dämpfen wollen.

Seit Februar 2020 waren durch das nun für nichtig erklärte Gesetz die Mieten für rund 1,5 Millionen vor 2014 fertiggestellte Wohnungen auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Wurde eine Wohnung wieder vermietet, musste sich der Vermieter an Obergrenzen halten, die sich an Alter, Ausstattung und Lage bemaßen sowie an der zuletzt verlangten Miete orientierten. Seit 23. November 2020 waren zudem Mieten, die mehr als 20 Prozent über den Obergrenzen lagen und damit als überhöht galten, gesetzlich verboten. Sie mussten vom Vermieter bei Androhung hoher Bußgelder gesenkt werden.

Mietendeckel in Berlin - mehr zum Thema:

Schätzungen zufolge sanken für 340.000 bis 512.000 Wohnungen die Mieten teils um mehrere Hundert Euro. Für die Mieter bedeutet dies, dass sie wieder die mit ihren Vermietern auf Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vereinbarten Mieten zu entrichten und gegebenenfalls auch die Differenz zwischen der Mietendeckelmiete und der Vertragsmiete nachzuzahlen haben. Doch was so einfach klingt, erweist sich im Detail für Mieter und Vermieter gleichermaßen als schwierig.

Die Telefone der drei Immobilienrechtsexperten Barbara Hoeck-Eisenbach, Sandra Lang-Lajendäcker und Thomas Röth vom Berliner Anwaltsverein standen am Freitag jedenfalls nicht still, zudem erreichten zahlreiche Anfragen per E-Mail die Redaktion. Weil sich einige Fragen häufig wiederholten, haben wir diese zusammengefasst und an jeweils einem Beispiel konkret beantwortet.

Mietendeckel in Berlin: Wann und wie muss die Nachzahlung erfolgen?

Ich bin Mieterin einer 57-Quadratmeter großen Wohnung in Prenzlauer Berg. Können wir darauf warten, bis der Vermieter uns mitteilt, was wir nachzahlen müssen? Wir haben das Geld zurückgelegt, wollen aber jetzt nicht einfach so nachzahlen.

Sie sind jetzt in der Pflicht, sich darum zu kümmern, nicht der Vermieter. Wenn Sie also keinen Zweifel haben, wie viel Sie dem Vermieter nachzahlen müssen, sollten Sie so den Betrag so schnell wie möglich überweisen und ihren Dauerauftrag ab Mai auf die nunmehr geltende Miethöhe anpassen.

Ich habe noch keine Zahlungsaufforderung bekommen. Was mache ich jetzt?

Ich bin Mieterin einer 50-Quadratmeter großen Wohnung in Charlottenburg. Meine Miete war durch den Mietendeckel um 150 Euro gesenkt worden. Wir hatten gerade nachschauen wollen, ob bei uns die Mietbremse greift, haben das durch die abgesenkte Miete aber nicht weiter verfolgt. Ich habe jetzt noch kein Schreiben des Vermieters bekommen, das und was ich nachzahlen soll. Was mache ich denn jetzt?

Sie müssen die Miete nachzahlen und zwar ganz ohne Aufforderung. Ich rate Ihnen, auf den Vermieter zuzugehen. Wenn die Möglichkeit besteht, dass die Mietpreisbremse greift, dann nutzen sie diese. Werfen Sie einen Blick in den Mietspiegel und zahlen Sie die neue, jetzt höhere Miete zunächst unter Vorbehalt mit dem Hinweis auf die Mietpreisbremse.

Die Nachzahlungsaufforderung ist fehlerhaft. Was soll ich tun?

Die Vermieterin meiner Wohnung in Charlottenburg hat mir bereits eine Nachzahlungsaufforderung zugesandt. Diese ist meiner Meinung nach jedoch falsch ermittelt. Was soll ich tun?

Schreiben Sie ihr, welche Miethöhe Sie ermittelt haben und zahlen den von ihr genannten Betrag ausdrücklich nur unter Vorbehalt und mit der Formulierung versehen „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“. Dann können Sie die zu viel gezahlte Summe später zurückverlangen.

Die Baualtersklasse ist falsch angegeben - was tun?

Im Auskunftsschreiben meines Vermieters wird die Baualtersklasse mit 1991-2002 angegeben. Tatsächlich aber wurde das Haus deutlich früher gebaut, und 1992 lediglich renoviert. Nach der Mietspiegeltabelle sind deshalb 8,18 Euro pro Quadratmeter angegeben. Ist die Baualtersklasse nach der Renovierung richtend anzuwenden? Es sind immerhin 2,07 Euro mehr zu zahlen als bei der tatsächlichen Baualtersklasse 1950-1964.

Die Baualtersklasse muss sich nach dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnung richten. Ein Baualtersklassensprung setzt voraus, dass die Wohnung komplett auf das damalige Neubauniveau angepasst wurde, eine bloße Renovierung reicht da nicht. Es bleibt für Sie also bei dem Jahr der Bezugsfertigkeit.

Ist eine Schattenmiete jetzt überhaupt noch zulässig?

Wir sind eine Dreier-WG und haben im Februar 2020 einen Mietvertrag für eine Wohnung in Steglitz abgeschlossen. Im Mietvertrag war bereits eine sogenannte Schattenmiete ausgewiesen, die für den Fall eintreten soll, dass der Mietendeckel außer Kraft gestellt wird. Diese liegt rund zwei Euro beziehungsweise 30 Prozent über der Summe, die die Vormieter zahlen mussten. Ist das auch nach den jetzt wieder geltenden Mietgesetzen überhaupt zulässig?

Zunächst sollten Sie überprüfen, ob Ihre Miete nach dem Berliner Mietspiegel gerechtfertigt ist. Wenn Ihre Miete zehn Prozent über der dort ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, können Sie dagegen vorgehen. Die Miethöhe des Vormieters spielt in Ihrem Fall dagegen keine Rolle. Im Gegenteil: Hätte der Vormieter mehr gezahlt als Sie, könnte der Vermieter sogar darauf bestehen, dass Sie genauso viel zahlen, wie Ihr Vormieter. Dieser Vertrag mit dem Vormieter muss dann allerdings genau geprüft werden.

Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach Einzug - und nun?

Wir haben erst im Juni 2020 einen Mietvertrag für eine Wohnung im Bezirk Friedrichshain abgeschlossen. Nun habe ich gelesen, dass Vermieter frühestens ein Jahr nach dem Einzug eine Mieterhöhung schicken dürfen. Ist das hier nicht der Fall, wenn der Vermieter von mir jetzt die Nachzahlung und ab Mai Zahlung der Schattenmiete fordert?

Nein, der Vermieter handelt korrekt, wenn er jetzt von Ihnen die BGB-Miete fordert und nicht mehr die Mietendeckel-Miete. Dabei handelt es sich um keine Mieterhöhung, denn diese Miete war in Ihrem Vertrag je bereits für den Fall vereinbart worden, dass der Mietendeckel nicht mehr gilt.

Die Deutsche Wohnen hatte eine Mieterhöhung schon zugeschickt. Muss ich die jetzt ebenfalls zahlen?

Ich bin Mieterin einer 70-Quadratmeter großen Wohnung in Staaken. Mein Vermieter, die Deutsche Wohnen, hatte mir im März 2020 eine Mieterhöhung von 48 Euro im Monat zugeschickt, die aber aufgrund des Mietendeckels nicht wirksam wurde. Der Mieterhöhung habe ich zugestimmt. Muss ich die jetzt ebenfalls zahlen?

Ja, denn Sie haben der neuen Miethöhe zugestimmt. Für Sie gilt daher die höhere Miete, die Sie mit Ihrem Vermieter vereinbart haben. Diese sollten Sie auch ab Mai unter Vorbehalt überweisen. Denn es kann sich für Sie durchaus lohnen, Ihren Vermieter höflich anzuschreiben und Ihn zu bitten, ob er, wenn schon nicht auf die Rückzahlung der gesamten Mietdifferenz, zumindest auf die zu verzichten, die sich allein aus der Mieterhöhung ergibt. Im Übrigen empfehle ich Ihnen auch, die Miethöhe anhand des Mietenspiegels zu überprüfen. Sollten Sie ab 2015 den Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen haben, gilt die Mietpreisbremse.

Bin ich als Vermieterin berechtigt, eine Nachforderung zu erheben?

Ich bin private Vermieterin und habe im Frühjahr 2020 eine Wohnung in Zehlendorf vermietet. Damals galt der Mietendeckel bereits und ich habe daher keine Schatten- oder Vertragsmiete vereinbart. Bin ich dennoch berechtigt eine Nachforderung zu erheben?

Vermutlich nicht. Sie haben einen Vertrag unterzeichnet und haben in diesem nicht darauf hingewiesen, dass im Falle, dass das Gesetz kippt, eine andere Miete gelten soll. Die Vereinbarung ist gültig. Allerdings könnte man prüfen, ob die Chance besteht, das anzufechten. Sie müssten sich dann darauf berufen, dass Sie dazu gezwungen waren, sich an das zu dem Zeitpunkt gültige Gesetz zu halten und diese niedrigere Miete nicht vereinbart hätten, wenn es das Gesetz nicht gegeben hätte. Aber wie groß die Erfolgsaussichten sind, lässt sich nicht beurteilen, da es bislang keine vergleichbaren Fälle gibt.

Muss ich dem Mieter jetzt die Modernisierungskosten schriftlich aufschlüsseln?

Ich vermiete eine 69 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung in Zehlendorf. Da die langjährige Mieterin 2019 verstorben ist, haben wir Elektrik, Küche und Bad für mehr als 15.000 Euro modernisiert. Durch den Mietendeckel durfte ich die Wohnung allerdings erneut nur für 5,52 je Quadratmeter vermieten und werde nun entsprechend der angekündigten BGB-Miete von 8 Euro je Quadratmeter vermieten. Muss ich dem Mieter jetzt die Modernisierungskosten schriftlich aufschlüsseln oder ist das gar nicht notwendig?

Wenn die ortsübliche Miete plus zehn Prozent dem Mietspiegel und der Mietpreisbremse entsprechend nicht überschritten wird, dann ist eine Aufschlüsselung der Modernisierungskosten auch nicht erforderlich. Bei allem, was darüber liegt, müssen die Modernisierungskosten detailliert dargelegt werden.

Muss ich die neu geforderte Miete nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes nun nachzahlen?

Ich bin kurz vor dem Mietendeckel in eine Wohnung in Weißensee eingezogen. Während der Geltungsdauer des Mietendeckels hat der Vermieter mir eine Mieterhöhung geschickt, der ich allerdings nicht zugestimmt habe, und ich habe darauf weiterhin die durch den Mietendeckel eingefrorene Miete bezahlt. Muss ich die neu geforderte Miete nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes nun nachzahlen?

Nein, denn dazu müssen Sie der Mieterhöhung zugestimmt haben. Haben Sie dies nicht getan, kann der Vermieter Sie auch rechtlich nicht belangen. Ich würde warten, bis der Vermieter bezüglich des Problems auf Sie zu kommt. Er kann nun zwar eine neue Mieterhöhung verlangen, sie müssen allerdings kein Geld für die vorherige Erhöhung nachzahlen, sondern nur für die ursprüngliche Miete.

Muss ich den mir als Vermieter zustehenden Mietrückstand aufschlüsseln?

Ich habe mit meinem Mieter bei Einzug in meine schöne Dachwohnung in Dahlem eigentlich ausgemacht, dass er sich nicht auf den Mietendeckel beruft. Vor drei Wochen hat er dies nun aber doch getan und rückwirkend Miete einbehalten. Kann ich ihm aufgrund unseres Vertrages nun kündigen? Und muss ich den mir nun zustehenden Mietrückstand aufschlüsseln?

Nein, das ist nicht möglich, so lange der Mieter der Mietrückzahlung wie vereinbart nachkommt. Wenn er keinen Zahlungsrückstand vorzuweisen hat, kann er auch nicht einfach so aus dem Mietverhältnis entlassen werden. Für eine fristlose Kündigung berechtigen nur zwei Monate Mietrückstand oder Eigenbedarf – diesen darf man allerdings keinesfalls vortäuschen. Ich rate, sich mit dem Mieter auf eine verträgliche Rückzahlung, die beide Seiten zufrieden stellt, zu einigen. Sie sind rechtlich im Übrigen nicht dazu verpflichtet, die verlangte Miete aufzuschlüsseln. Es kann aber sinnvoll sein, wenn Unklarheiten über die Höhe und die Zusammensetzung des Rückstandes bestehen.

Darf ich nun wieder einen Möblierungszuschlag auf meine Miete erheben?

Unfairerweise hat der Mietendeckel nicht zwischen möblierter und unmöblierter Wohnung unterschieden. Ich vermiete eine komplett möblierte Wohnung an zwei Studentinnen in Tempelhof. Darf ich nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts nun wieder einen Möblierungszuschlag auf meine Miete erheben?

Grundsätzlich ja, solange die Mietpreisbremse dadurch nicht überschritten wird. Im Regelfall nehmen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage und rechnen die Möblierungspauschale hinzu. Wenn die Möblierungszuschläge nach anerkannten Modellen errechnet wurden, werden sie gerichtlich auch akzeptiert. Nach dem sogenannten Berliner Modell werden beispielsweise monatlich zwei Prozent des anfänglichen Zeitwerts der Möbel als angemessen angesehen.

Meine Miete liegt unter dem Mietspiegel-Mittelwert. Darf ich sie nun erhöhen?

Ich vermiete eine 90 Quadratmeter große Wohnung in guter Wohnlage in Dahlem. Meine Miete liegt mit 6,99 Euro pro Quadratmeter unter dem Mietspiegel-Mittelwert von 7,33 Euro. Darf ich die Miete nun auf diesen Wert erhöhen?

Sie dürfen – es sei denn, es ist weniger als ein Jahr seit der letzten Mieterhöhung vergangen.

Muss ich die gesamte wegen des Mietendeckels abgesenkte Miete nun trotzdem nachzahlen?

Nach dem Tod meines Mannes bin ich im März 2020 in eine 37 Quadratmeter große Einzimmerwohnung in Kreuzberg gezogen und zahle eine laut Mietpreisbremse deutlich zu teure Miete von 14 Euro kalt. Leider habe ich die hohe Miete nur bezüglich des nun obsoleten Mietendeckels gerügt, nicht aber bezüglich der Mietpreisbremse. Muss ich die gesamte wegen des Mietendeckels abgesenkte Miete nun trotzdem nachzahlen?

Sie sollten den möglichst sicheren Weg gehen und die gesamte einbehaltene Summe nachzahlen – ein Mietrückstand kann schließlich zur Kündigung führen. Allerdings sollten Sie auf dem Überweisungsträger „unter Vorbehalt“ notieren und Ihren Vermieter auf die Mietpreisbremse hinweisen. Leider kann diese erst für Mietverträge ab April 2020 rückwirkend angewandt werden, das heißt, Sie bekommen ihre zu teure Miete nicht zurück. Allerdings können Sie sich darauf basierend mit ihrem Vermieter für die Zukunft einigen – und notfalls gerichtlich gegen ihn vorgehen.

Kann ich Renovierungskosten auf die Miete aufschlagen?

Mein Mieter behauptet, meine Miete wäre zwei Euro pro Quadratmeter zu teuer. Allerdings habe ich die Wohnung auch frisch renoviert. Kann ich diese Kosten auf die Miete aufschlagen?

Nein, Renovierungskosten sind für Vermieter nun einmal anfallende Instandhaltungskosten. Diese können im Gegensatz zu Modernisierungskosten nicht auf die Miete geschlagen werden. Die Mietpreisbremse regelt anhand des Mietspiegels plus zehn Prozent ob die von Ihnen erhobene Miete rechtens ist oder eben nicht.

Kann ich gegen die meiner Meinung nach zu hohen Miete vorgehen?

Ich bin seit August 2019 Mieter einer Wohnung in einem Zwei-Familien-Haus. Mein Vermieter fordert jetzt die Differenz zwischen der 950-Euro-Mietendeckelmiete und der 1350-Euro-BGB-Miete als Nachzahlung. Meine Frage: Kann ich mit Verweis auf den Mietspiegel und unter Nutzung der Mietpreisbremse gegen die meiner Meinung nach zu hohe Miete vorgehen?

Ja, aber der Mietspiegel kann hier nicht unmittelbar angewendet werden, denn Zweifamilienhäuser sind in der Mietspiegeltabelle nicht erfasst. Er hat aber eine sogenannte Indizwirkung. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, wird aber vermutlich ein Gutachter eingeschaltet, der den korrekten Mietpreis ermittelt. Sie sollten sich also sehr sicher sein, dass die Miete deutlich zu hoch angesetzt ist, damit Sie nicht auf den Kosten sitzen bleiben.

Kann es sein, dass die Miete nach der Mietpreisbremse höher ausfallen kann als nach dem Mietendeckel?

Ich habe die Mieten gemäß der Tabellenmiete nach § 6 des Mietendeckels mit den Mieten der Mietpreisbremse verglichen. Kann es sein, dass die Miete nach der Mietpreisbremse höher ausfallen kann als nach dem Mietendeckel?

Ja. Denn die Tabellenmiete des Mietendeckels basiert auf dem Mietspiegel von 2013, die Mietpreisbremse auf dem Mietspiegel von 2019. Letzterer sollte eigentlich eine höhere Miete ausweisen.

Kann ich vom Berliner Senat als Vermieter Schadenersatz fordern?

Kann ich vom Berliner Senat als Vermieter Schadenersatz fordern, weil er ein verfassungswidriges Gesetz beschlossen hat? Die von mir beauftragte Hausverwaltung hat sehr viel Aufwand durch die erforderlichen Anschreiben an die Mieter und die Neuberechnung gehabt und mir diese in Rechnung gestellt.

Die Erfolgsaussichten sind schlecht, aber nicht völlig aussichtslos. Es gibt eine Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), dass eine Haftung ausgeschlossen ist, wenn ein Gesetz falsch gemacht wurde. Wenn eine Behörde einen Fehler gemacht hätte, wäre das etwas anderes.

Habe ich als Wohngeldempfängerin Anspruch auf den Sicher-Wohnen-Hilfe-Fonds?

Besteht die Aussicht, dass mir der Senat bei den Nachzahlungsforderungen meines Vermieters unter die Arme greift? Ich habe vom Sicher-Wohnen-Hilfe-Fonds in der Zeitung gelesen und bin Wohngeldempfängerin.

Nein, für Sie ist dieser Fonds nicht gedacht. Als Wohngeldempfängerin sollten Sie einen Änderungsantrag an das zuständige Bezirksamt stellen. Dieses prüft dann, ob die Nachforderungen des Vermieters übernommen werden können. Gleiches gilt für Empfänger von Transferleistungen. Auch diese sollten sich schnellstmöglich an das zuständige Amt wenden.

Bekomme ich Geld aus dem Sicher-Wohnen-Hilfe-Fonds?

Ich verdiene weniger als 33.600 Euro im Jahr und habe Mietnachforderungen in erheblicher Höhe. Bekomme ich Geld aus dem Sicher-Wohnen-Hilfe-Fonds?

Nicht automatisch. Sie sind nur dann für den Fonds berechtigt, wenn Sie auch nachweisen können, dass Sie die Nachforderungen nicht aus eigener Kraft zahlen können. Vorzulegen sind Personalausweis und Meldebescheinigung, Mietvertrag, Mietzahlungsnachweis für die letzten drei Monate und ein Schreiben oder eine Forderung des Vermieters. Zudem ist der Antrag auf den Zuschuss im Regelfall lediglich ein unverzinstes Darlehen, das Sie zurückzahlen müssen. Nur wenn Sie nachweisen können, dass Sie unverschuldet nicht in der Lage sind, dass Geld ganz oder teilweise zurückzahlen zu können, wird das Geld in einen Zuschuss umgewandelt, der nicht zurückgezahlt werden muss.