10 Prozent des Bestandes

175.000 Berliner Wohnungen sind reif für die Abrissbirne

45.000 Gebäude mit rund 175.000 Wohnungen sind in Berlin so marode, dass sich die Sanierung nicht lohnt. Experten fordern den Abriss.

Die Zahl klingt furchterregend: Einer Studie zufolge, die im Auftrag verschiedener Bauverbände erstellt und am Dienstag vorgestellt wurde, sind 45.000 Gebäude mit rund 175.000 Wohnungen in der Hauptstadt so marode, dass sich die Modernisierung nicht mehr lohnt. Das entspricht zehn Prozent des Berliner Wohnungsbestandes.

„Diese überwiegend aus den 50er-, 60er- und 70er-Jahren stammenden Wohnhäuser wurden überwiegend in den vergangenen Jahren nicht modernisiert und sind weder energieeffizient noch barrierearm und dazu noch abgewohnt“, umreißt Dietmar Walberg von der Bauforschungseinrichtung Arge Kiel das Problem. Der konsequente Abriss und Neubau dieser „Bröckel-Bauten“ dürfe daher kein Tabu sein.

„Im Gegenteil: Es wäre besser, wenn der Gesetzgeber den Bestandsersatz genauso fördert wie die Modernisierung“, so die Empfehlung des Bauexperten. Bislang jedoch seien etwa die günstigen KfW-Kredite Modernisierungen vorbehalten, die lediglich Ansprüche erfüllen, die im Neubau als Standard gelten und dort nicht förderfähig sind. „Wir schlagen daher vor, dass der Abriss und Ersatzneubau ebenfalls mithilfe zinsverbilligter Darlehen gefördert wird, wenn diese Häuser technisch oder wirtschaftlich nicht sanierungsfähig sind.“

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Keine konkrete Abrissliste

Diese Forderung gelte auch für Städte wie Berlin mit einem angespannten Wohnungsmarkt, in dem jede Wohnung zählt. „Es ist volkswirtschaftlich nicht sinnvoll, alte Wohnungen für teures Geld zu ertüchtigen, obwohl sie selbst danach nicht den Anforderungen an moderne Standards entsprechen“, betonte Walberg. Ausgenommen seien natürlich bau­historisch wertvolle Quartiere aus der Gründerzeit. „Und natürlich plädieren wir auch nicht für den Abriss des Hansaviertels“ – auch wenn das in den 50er-Jahren errichtete Stadtquartier in die beanstandete Altersklasse fällt.

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Konkrete Beispiele, welche Häuser sich für die Abrissbirne eigneten, wollte Walberg nicht nennen. „Wir wollen ja die betreffenden Mieter nicht beunruhigen“, so sein Argument. Doch auch für die Mieter müsse der „Bestandsersatz“, wie Walberg Abriss und Neubau nennt, nicht notwendigerweise eine Schreckensvision sein. „Wie auch bei der Vollmodernisierung muss ein Umzugsmanagement dafür sorgen, dass die Mieter während der Bauphase Ersatzraum finden und nach dem Abschluss der Arbeiten zurückziehen können“, sagt er. Dies sozialverträglich zu gestalten, sei eine Forderung, die für Modernisierung und Ersatzneubau gleichermaßen gelten müsse.

Mieterverein fürchtet Verlust preiswerten Wohnraums

„Durch Abriss würden bezahlbare Wohnungen vernichtet und teure Neubauwohnungen geschaffen“, befürchtet hingegen Wibke Werner vom Berliner Mieterverein (BMV). Während die Angebotsmieten in Wohnungen aus den 50er- bis 70er-Jahren, die die Studie in den Fokus für potenzielle Ersatzneubauten stellt, derzeit zwischen sechs und acht Euro je Quadratmeter netto kalt liegen, zahle man für Wohnungen im Neubau in Berlin 13 Euro.

Dieses Argument lassen die Verfasser der Studie jedoch nicht gelten. „Neben der mangelnden KfW-Förderung sind Neubauten vor allem auch deshalb so teuer, weil sie mit extrem verteuernden Maßnahmen verbunden ist“, so Walberg. Dazu zählten etwa die Errichtung von Tiefgaragenplätzen, oder die Einhaltung von Abstandsflächen. Deshalb sollte es der Gesetzgeber möglich machen, dass Ersatzneubauten in den bisherigen Dimensionen des Altgebäudes genehmigt werden.

Der Mieterverein bezweifelt weiter, dass zehn Prozent des Berliner Wohnungsbestandes nicht modernisierungsfähig und abgewohnt seien, wie in der Studie behauptet. Auch für die altersgerechte Wohnraumversorgung mangele es in erster Linie an barrierearmen und nicht barrierefreien Wohnungen. Barrierearme Wohnungen ließen sich durch Umbau im Bestand billiger herrichten als im Neubau. „Anstatt über die Vernichtung von bezahlbarem Wohnraum nachzudenken, sollten lieber Lösungen gefunden werden, günstige Wohnungen zu erhalten und flankierend bezahlbare Wohnungen durch sozialverträglichen Neubau zu schaffen“, so Wibke Werner.

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