Wohnungsmarkt

Kommunaler Wohnungsbau in Berlin lässt Mieten sinken

| Lesedauer: 4 Minuten
Sabine Gundlach und Jürgen Stüber

293.000 Wohnungen in Berlin: Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei den kommunalen Gesellschaften deutlich unter dem Marktniveau.

Mehr als 500 Mieter in landeseigenen Wohnungen sind im vergangenen Jahr erfolgreich gegen eine Erhöhung ihrer Miete vorgegangen. Möglich geworden ist dies durch eine Regelung für Härtefälle, die Teil des Berliner Mietenbüdnisses ist.

Die neue Möglichkeit, einen teilweisen oder den totalen Erlass einer Mieterhöhung zu verlangen, beantragten insgesamt 1005 Mieter. 582 der eingereichten Anträge wurden bewilligt. Die meisten Widersprüche gegen Mieterhöhungen gingen bei der Gewobag ein. Dort beriefen sich 301 Mieter auf die Härtefallregelung, 54 Anträge wurden positiv entschieden. Die wenigsten Anträge (19) reichten Mieter der WBM ein (siehe Tabelle).

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Bezahlbarer Wohnraum ist auf dem Berliner Markt knapp, was insbesondere für einkommensschwache Haushalte zum Problem wird. Mieter landeseigener Wohnungsbaugesellschaften kommen jedoch nach wie vor vergleichsweise günstig davon. Sie zahlten im vergangenen Jahr eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 5,50 Euro (Bestand) und 6,11 (Neuvermietung) gegenüber immerhin 8,50 Euro durchschnittlicher Nettokaltmiete pro Quadratmeter, die mittlerweile auf dem freien Wohnungsmarkt verlangt wird. Trotzdem ist für arme Menschen eine Mieterhöhung schnell ein Problem. Hier soll der Verzicht auf Mieterhöhungen helfen. Die Regelung greift unter anderem dann, wenn die Miete mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht.

Wohnungsbaugesellschaften dämpfen den Mietanstieg

Die Botschaft des am Donnerstag präsentierten Jahresberichts 2014 des Berliner Mietenbündnisses war eindeutig: „Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind der soziale Anker für die wachsende Stadt.“ So war die Präsentation der Bilanz überschrieben, zu der Berlins Staatssekretär für Bauen und Wohnen, Engelbert Lütke Daldrup (SPD), mit dem Vorstandsvorsitzenden der Gesobau AG, Jörg Franzen, als Vertreter aller städtischen Wohnungsbaugesellschaften, eingeladen hatte.

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Neben der Härtefallregelung soll auch der Bestand der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften bis 2016 auf insgesamt 300.000 Wohnungen erhöht werden. Bislang, so Lütke Daldrup, verfügen die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften bereits über mehr als 290.000 Wohnungen. „Ein gutes Ergebnis“, wie der für Wohnen zuständige Staatssekretär betonte.

Bis Ende nächsten Jahres sollen weitere 3000 neue Wohnungen bezugsfertig übergeben werden, darüber hinaus seien 7000 neue Wohnungen im Bau. Ein Drittel der Neubauwohnungen soll dann zu „bezahlbaren Nettokaltmieten um 6,50 Euro vermietet werden“. Zu wenig, findet der Berliner Mieterverein und fordert eine höhere Quote der bezahlbaren Wohnungen. „Es ist unstrittig, dass die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften eine ganz zentrale Rolle auf dem Berliner Wohnungsmarkt spielen und sehr wichtig sind, wenn es um bezahlbare Mieten geht“, sagt Reiner Wild. Doch der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins betont auch, „dass viele Regeln des Mietenbündnisses nicht ausreichen“.

So fordert Reiner Wild, dass der im November vorgelegte Entwurf für das Wohnraumversorgungsgesetz die ihm zugrunde liegenden Regeln des Mietenbündnisses, die dann rechtlich verbindlich festgeschrieben werden, erweitere. Es reiche beispielsweise nicht, wie Wild sagt, dass die Wohnungsbaugesellschaft nur 55 Prozent ihrer Wohnungen an Mieter mit Wohnberechtigungsschein (WBS) vergeben. „Die jetzt ja auch nur aufgrund des Drucks der Initiative für ein Mieten-Volksbegehren festgeschriebene Quote von 55 Prozent ist viel zu gering“, sagte Wild. Auch bei den sogenannten Härtefallregelungen bezüglich Mieterhöhungen der Wohnungsbaugesellschaften sieht Wild deutlichen Nachbesserungsbedarf.

Starke Nachfrage nach Büroraum durch Start-ups

Die Immobilienbranche registriert seit 2010 einen starken Anstieg der Büroflächenumsätze durch Start-ups. In den ersten neun Monaten des Jahres 2015 sorgten Anmietungen durch junge Unternehmen der Digitalbranche für rund ein Viertel (136.000 Quadratmeter) des Berliner Flächenumsatzes von insgesamt 584.000 Quadratmetern. Auf junge Unternehmen entfallen immerhin 15 Prozent der Flächen. Auffällig ist der Anstieg der durchschnittlichen Flächengröße von 300 Quadratmetern (2005) auf aktuell 900. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL).

Start-ups zahlen ähnliche Mieten wie traditionelle Mieter (13,50 bis 14 Euro). Spitzenwerte liegen bei 21 Euro. Sie stellen aber höhere Anforderungen hinsichtlich der Standorte (verkehrsgünstig innerhalb des S-Bahn-Ringes) und der Ausstattung. So gilt eine flexible Raumaufteilung als Muss. Dienstleistungsangebote werden wichtiger. „Langfristig wird Berlin neue Flächen für das Start-up-Segment schaffen müssen. Dabei werden Entwickler und Eigentümer neue Anforderungen beim Raumdesign und bei den Dienstleistungsansprüchen der Mieter zu erfüllen haben, um am Markt erfolgreich zu sein“, sagt Rüdiger Thräne, Niederlassungsleiter von JLL.

JLL hat sich die Start-up-Szene genau angesehen. Jede zweite aktive Gründung in Deutschland sitzt in Berlin.