Wohnungsmarkt

Baukostenspirale lässt Mieten in Berlin weiter steigen

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Isabell Jürgens

Wohin steuern Berlins Baukosten?

Die großen Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften kündigen den Bau von 50000 neuen Mietwohnungen im Laufe der kommenden zehn Jahre an. Was bedeutet das für den Mietmarkt? Und wie haben sich die Baukosten entwickelt?

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Weil die Baukosten in Berlin drastisch steigen, schießen auch die Mietpreise der Hauptstadt in die Höhe. Auch verschärfte Vorgaben beim Energiesparen schlagen sich auf die Mieten nieder.

Die gute Nachricht zuerst: Die großen Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften wollen in den kommenden zehn Jahren 50.000 Mietwohnungen in Berlin bauen. Die schlechte Nachricht jedoch ist: Es könnten noch viel mehr und vor allem viel preisgünstiger sein, wenn sich die Baukosten nicht innerhalb der vergangenen fünf Jahre um rund 31 Prozent erhöht hätten. Das geht aus den Zahlen hervor, die der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) am Mittwoch vorlegte.

„Unsere Mitgliedsunternehmen sind die Mietwohnungsbauer Berlins“, betonte BBU-Chefin Maren Kern. In Berlin bewirtschaften die rund 144 Mitgliedsunternehmen bereits heute rund 700.000 Wohnungen. Das entspricht 40 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestandes. 560 Millionen Euro würden die Unternehmen 2015 in die Planungen und den Bau neuer Wohnungen investieren – das entspreche rund 4000 Einheiten und einem Plus von 156 Prozent gegenüber dem Vorjahr, sagte Kern weiter.

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Fertiggestellt werden in diesem Jahr voraussichtlich 2400 Wohnungen. „Es geht mit großen Schritten nach oben“, sagte Kern weiter. Sie sei zuversichtlich, dass das Zehnjahres-Ziel von 50.000 Wohnungen erreicht werden könne.

Immer höhere Auflagen

„Wie viele Wohnungen es am Ende tatsächlich werden, hängt natürlich auch davon ab, wie stark die Nachfrage nach Bauland und Bauleistungen weiter steigt“, sagte die BBU-Chefin. Auch die immer höheren staatlichen Planungs-, Prüf- und Ausführungsauflagen 2014 hätten dazu geführt, dass das Bauen immer teurer geworden sei. So kostete der Quadratmeter Wohnfläche in Neubauprojekten der BBU-Mitgliedsunternehmen im vergangenen Jahr 2630 Euro. Darin enthalten sind rund 500 Euro je Quadratmeter allein für die Baulandkosten. 2009 konnten die BBU Mitglieder den Quadratmeter Wohnfläche noch für 2000 Euro errichten – darin enthalten waren 400 Euro für den Baulanderwerb.

Die gestiegenen Baukosten haben nicht nur Auswirkungen auf die Zahl der Wohnungen, die errichtet werden können, sondern auch auf den Mietpreis, für den Neubauwohnungen angeboten werden können. „Die Neubaumieten liegen heute um etwa 2,50 Euro pro Quadratmeter höher als noch 2009“, rechnete Kern vor. Konnten die BBU-Unternehmen, zu denen auch die sechs kommunalen Berliner Wohnungsbaugesellschaften gehören, ihre Neubauwohnungen noch für einen kostendeckenden Mietzins von 8,50 Euro je Quadratmeter Kaltmiete anbieten, sind es 2014 bereits elf Euro.

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Gestiegene Baupreise sind nach Berechnungen des BBU für weitere rund 50 Cent Neubaumietensteigerung pro Monat und Quadratmeter gegenüber 2009 verantwortlich. Ebenfalls mit 50 Cent schlagen die verschärften Vorgaben der Energieeinsparverordnung zu Buche. Hinzu kommen noch neue statische Anforderungen aufgrund europäischer Normen, erhöhte Anforderungen an den Brand- und Schallschutz sowie zusätzliche Prüfungen durch Sachverständige, etwa bei energetischen Nachweisen oder Anforderungen an rollstuhlgerechte Neubauwohnungen.

Der Staat kassiert mit

Der BBU schlage deshalb vor, weitere Steigerungen bei energetischen Auflagen, die bereits ab 2016 greifen sollen, vorerst auszusetzen. Nach Angaben von Kern würden allein diese Bauauflagen die Kosten um weitere sieben Prozent steigen lassen. Zudem könne eine Senkung der Mehrwertsteuer auf Bauleistungen helfen. Auch die Grunderwerbssteuer hat Einfluss auf die Höhe der Neubaukosten und damit der Mieten. In Berlin stieg diese Abgabe, die dem Landesetat 2014 rund 800 Millionen Euro einbrachte, zwischen 1998 und 2014 von 3,5 auf sechs Prozent. Während die mit den Betriebskosten erhobene Grundsteuer im Durchschnitt aller BBU-Wohnungen in Berlin rund 26 Cent pro Quadratmeter und Monat betrage, liege sie im Neubau aufgrund der hier höheren Berechnungsgrundlage bei bis zu 50 Cent pro Quadratmeter. „Hier könnte das Land angesichts der guten Haushaltslage bezahlbaren Neubau unterstützen“, schlug Kern vor.

Die Verbandschefin betonte weiter, dass die Mitglieder trotz der enormen Neubautätigkeiten ihre Bestandspflege nicht vernachlässigen würden. Knapp 590 Millionen Euro würden sie 2015 in Instandsetzung ihrer Gebäude investieren. Trotzdem liege die durchschnittliche Monatsmiete mit 5,43 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem im Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwert von 5,84 Euro.

So wohnt Berlin - Mieten in der Hauptstadt

Insgesamt standen Ende 2014 bei den BBU-Mitgliedsunternehmen lediglich 1,9 Prozent leer, ein Jahr zuvor lag der Wert bei zwei Prozent. Am niedrigsten war die Leerstandsquote Ende 2014 in den Altbezirken Friedrichshain und Köpenick mit jeweils 0,9 Prozent. Am höchsten war der Leerstand in den Altbezirken Schöneberg (3,4 Prozent), Zehlendorf (3,2 Prozent) und Spandau (3,1 Prozent). „In diesen Bezirken wird derzeit relativ viel modernisiert“, erklärte Kern die höheren Werte.