Wohnungsmarkt

Wie Luxussanierungen die Mietpreisbremse aushebeln

Werden Wohnungen für viel Geld modernisiert, sind sie von der Mietpreisbremse ausgenommen. Politiker warnen davor, dass die Maßnahme deshalb weit weniger Erfolg bringen könnte als gedacht.

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Am Freitag hat der Bundesrat der Einführung der Mietpreisbremse zugestimmt. Das Gesetz von Bundesverbraucherminister Heiko Maas (SPD) greift allein bei Neuvermietungen: In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt darf bei einem Mieterwechsel die neue Miete künftig maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Die Änderungen sollen zum 1. Juni in Kraft treten und zunächst für fünf Jahre gelten. Das Gesetz sieht zwei wesentliche Ausnahmen vor: Die Mietpreisbremse gilt nicht für neu gebaute Wohnungen. Ebenso ausgenommen sind umfassend modernisierte Wohnungen. Und hier wittern Berliner Politiker einen gravierenden Stolperstein: Lädt dieser Punkt im Gesetz Vermieter dazu ein, Luxusmodernisierungen durchzuführen?

„Auf jeden Fall“, warnt Antje Kapek, Fraktionsvorsitzende der Grünen im Abgeordnetenhaus. Iris Spranger, Sprecherin der SPD-Fraktion für den Bereich Bauen, Wohnen und Mieten, teilt die Befürchtung. Was als „umfassende Sanierung“ zu verstehen ist, steht in der Begründung zum Gesetz: wenn der Vermieter mindestens ein Drittel vergleichbarer Neubaukosten investiert. Der Berliner Mieterverein taxiert die Neubaukosten auf etwa 2200 Euro pro Quadratmeter. Bei rund 740 Euro/qm kann demnach von einer umfassenden Modernisierung ausgegangen werden. Das wären bei einer 60 Quadratmeter großen Wohnung knapp 45.000 Euro. Das sei sehr viel Geld, räumen Experten ein. Einige Vermieter würden sicherlich anstreben, diese Schwelle zu überschreiten, sagte Iris Spranger der Berliner Morgenpost. So könnten sie die Preisbremse umgehen und für die Wohnung eine Miete fordern, die der Markt ermögliche.

Innenstadtlagen stark betroffen

Für wie viele Wohnungen in Berlin, zumindest theoretisch, eine Luxusmodernisierung droht, hat der Mieterverein ausgerechnet. Er geht davon aus, dass dies auf acht Prozent aller Modernisierungen zutrifft und somit voraussichtlich rund 8700 Wohnungen in den kommenden fünf Jahren umfassend erneuert werden. Von der Preisbremse ausgenommen sind aber auch die Wohnungen, die in der Vergangenheit rundum modernisiert wurden, die Zahl schätzt der Mieterverein auf 35.000. Geschäftsführer Reiner Wild kritisierte die zahlreichen Ausnahmeregelungen im Gesetz und erklärte, insgesamt 35 bis 40 Prozent der Mietwohnungen auf dem Berliner Markt fielen nicht unter die Preisbremse.

Allerdings müssen Hauseigentümer auch nach einer sogenannten „normalen“ Modernisierung nicht auf eine Mieterhöhung verzichten. Sie können ihre Investitionen mit elf Prozent pro Jahr auf die Miete umlegen. Das gilt für bestehende Mietverhältnisse, aber ebenso, wenn der Vermieter vor einer Neuvermietung modernisiert. Nun müsse die Praxis zeigen, wie sich Hauseigentümer verhalten, sagen Politiker.

Katrin Schmidberger, Mietenexpertin der Grünen im Landesparlament, hält die Regelungen im Gesetz zur Modernisierung für „problematisch“. Sie sieht eine „Gerechtigkeitslücke“ und befürchtet, dass vor allem in sehr gefragten Innenstadtkiezen Vermieter versuchen würden, die Mietpreisbremse zu umgehen. Sie vermisse das Engagement des Senats im Bundesrat, Lücken im Gesetz zu schließen, sagte sie der Berliner Morgenpost.

Die Koalition habe Anreize für Modernisierungen schaffen wollen, sagte der Berliner CDU-Bundestagsabgeordnete Jan-Marco Luczak. Er schließe indes nicht aus, dass die in der Gesetzesbegründung genannte Schwelle von einem Drittel der Neubaukosten Vermieter auf die Idee bringe, Ausnahmen von der Preisbremse zu erreichen. Die Union hätte eine niedrigere Schwelle bevorzugt, das hätte aber auch die Zahl der Ausnahmen erhöht. Immerhin, so Luczak, sei auch eine qualitative Möglichkeit festgeschrieben worden, eine Modernisierung als umfassend zu definieren: wenn in mehreren Baugruppen erneuert wurde, also bei Fenstern, Fußböden, Elektro- und Sanitäranlagen.

Um ein Drittel vergleichbarer Neubaukosten zu investieren, könne man nicht nur im Innern der Wohnung modernisieren, ist Matthias Brauner, wohnungspolitischer Sprecher der CDU-Fraktion im Landesparlament, überzeugt. Dann müsse die Fassade energetisch saniert werden, das sei aber keine Luxusmodernisierung. Zudem sei für die meisten Wohnungsgruppen in Berlin die Differenz zwischen dem Wert im Mietspiegel und der realistisch zu erzielenden Miete nicht so hoch, dass sich überzogene Investitionen lohnten.

„Schutzfunktion greift“

Vielmehr, so Brauner, werde die Schutzfunktion der Mietpreisbremse greifen und verhindern, dass qualitativ schlechte Wohnungen teuer vermietet werden können, weil die Marktlage das gerade hergebe. Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) nannte die Mietpreisbremse sogar einen „Meilenstein in der Entwicklung des sozialen Mietrechts“. Da widersprechen auch die Grüne Schmidberger und Mieterverein-Geschäftsführer Wild nicht grundsätzlich. Wild stört vielmehr, dass durch die vielen Ausnahmen das Gesetz nicht mehr transparent sei. Wer eine Wohnung miete, könne meist nicht erkennen, ob sich die Miete im erlaubten Bereich bewege. Er müsse dann gegen seinen neuen Vermieter klagen, zum Beispiel auch dann, wenn er eine Modernisierung nicht für umfassend hält. Das schaffe Rechtsunsicherheit und Misstrauen.

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