Einzelhandel

City West ist bei Modelabels und Investoren begehrt wie nie

Die Einzelhandelsfläche in der Berliner City West wächst um weitere 100.000 Quadratmeter. Motor dieser Entwicklung ist die stark gestiegene Nachfrage von nationalen und internationalen Einzelhändlern.

Foto: Massimo Rodari

Wer an der Tauentzienstraße und am Kurfürstendamm Besitzer einer Immobilie ist, kann sich glücklich schätzen. Seit 2011 legen die Mietpreise für Einzelhandelsflächen in diesen Straßen erheblich zu.

Das hat dazu geführt, dass der jahrelange Investitionsstau inzwischen überwunden ist. Nun wagen zahlreiche Immobilienbesitzer und Investoren den nächsten Schritt.

Aufgrund der großen Nachfrage nach Einzelhandelsflächen versuchen sie mit allen Mitteln, ihre vermietbaren Handelsflächen zu vergrößern.

Mehr als 100.000 Quadratmeter zusätzliche Verkaufsfläche, so das Ergebnis einer aktuellen Studie des Immobilienberatungsunternehmens CBRE, werden in den kommenden Jahren an der berühmtesten Einkaufsstraße der Stadt geschaffen.

Motor dieser Entwicklung ist die stark gestiegene Nachfrage von nationalen und internationalen Einzelhändlern, hat Andreas Malich von CBRE beobachtet.

Spitzenmiete bei 330 Euro

Neuzugänge von Modelabels oder Firmenmarken wie Uniqlo, Medea, Pull&Bear, Forever 21, & Other Stories, Neo, Yves Rocher, G-Star, Kiehl’s, Boss oder Apple haben die Mieten deutlich steigen lassen. So lag die Spitzenmiete am Tauentzien im Jahr 2011 bei 260 Euro pro Quadratmeter. Nur drei Jahre später werden rund 330 Euro pro Quadratmeter und Monat verlangt. Am unteren Kudamm bis zur Meinekestraße liegt der Höchstwert bei 300 Euro.

„Die Mietpreissteigerungen von jährlich fünf bis zehn Prozent ermutigen Immobilienbesitzer, noch einmal genau nachzuschauen, wie sie noch mehr Verkaufsflächen schaffen können“, sagt Malich. Das größte und spektakulärste Einzelprojekt will dabei der Berliner Projektentwickler Harald Huth in Angriff nehmen. Seine High Gain House Projektgesellschaft, die derzeit auch am Leipziger Platz in Mitte das Shoppingcenter „Mall of Berlin“ baut, plant auf dem Grundstück des derzeitigen Karstadt-Warenhauses gemeinsam mit der österreichischen Signa-Gruppe eine umfassende Neugestaltung.

Aus dem traditionsreichen Warenhaus soll so eine große Shoppingmall werden, in der Karstadt lediglich eine Teilfläche belegt. Hierfür werde dem Vernehmen nach auch versucht, angrenzende Grundstücke zu erwerben. Das Projekt sei zwar noch in einer sehr frühen Planungsphase, so der Einzelhandelsexperte. Die derzeitige Nutzfläche wird aber voraussichtlich von aktuell etwa 30.000 um rund 40.000 Quadratmeter auf dann beachtliche 70.000 Quadratmeter erhöht.

6155 Euro für Shopping-Ausgaben

Insgesamt neun Projektentwicklungen stehen nach CBRE-Angaben in der wichtigsten Einzelhandelslage der westlichen Innenstadt in den Startlöchern. Auch wenn die Kaufkraft der Berliner statistisch gesehen immer noch rund drei Prozent unter dem Bundesdurchschnitt liegt – aktuell hat jeder Berliner durchschnittlich 6155 Euro jährlich für „einzelhandelsrelevante“ Ausgaben im Portemonnaie – bietet die Touristenhochburg Einzelhändlern in zentralen Lagen einen lohnenden Markt.

Jeder Übernachtungsgast lässt pro Nacht durchschnittlich 40 bis 45 Euro im Einzelhandel. Bei knapp 25 Millionen Übernachtungen allein im Jahr 2013 kommt da einiges zusammen.

KaDeWe als bestes Beispiel für den Trend

Bestes Beispiel für den Trend, auch noch das letzte Flächenpotenzial auszuschöpfen, bietet das KaDeWe am Wittenbergplatz. Obwohl es mit seiner Verkaufsfläche von rund 70.000 Quadratmetern bereits das größte Warenhaus Kontinentaleuropas und die ökonomische Zukunft des ehemaligen Mutterkonzerns Karstadt alles andere als gesichert ist, sollen im Untergeschoss 2500 Quadratmeter zusätzliche Verkaufsfläche entstehen. Nach CBRE-Informationen handelt es sich dabei um bislang ungenutzte Lagerflächen.

Neben der anderen Karstadt-Entwicklung, dem vom Berliner Investor Harald Huth projektierten Umbau des alten Warenhauses am Kurfürstendamm 231, der bis zu 40.000 Quadratmeter neuer Verkaufsfläche führen kann, mutet das zwar relativ gering an. „Doch für viele Marken, die über Shop-in-Shop-Systeme expandieren, ist das durchaus ein interessantes Angebot“, so der CBRE-Einzelhandelsexperte Andreas Malich.

Mode statt Erotik

Weitere größere Handelsflächen sollen auch an der Ecke Joachimstaler und Kantstraße entstehen, wo aktuell noch das Beate-Uhse-Erotikmuseum neben Pfandleihern, Wechselstuben, Asia-Imbissen und einem leer stehendem Hostel fürs Schmuddelimage sorgen. Nach den Plänen des US-Investores Hines stehen nach dem Abriss der Altbauten im neuen Gebäude bis zu 24.000 Quadratmeter zur Verfügung, so Malich. Aktuell gibt es dort etwa 3000 Quadratmeter Verkaufsfläche. Zum Vergleich: Im gerade erst eröffneten Bikini Berlin stehen 18.000 Quadratmeter Handelsfläche zur Verfügung. Durch Umbau und Erweiterung der Bestandsgebäude sollen auch an der Tauentzienstraße 1, 2-3 und der Hausnummer 6 aus einigen kleineren Flächen größere Einheiten jeweils um die 2000 Quadratmeter neu entstehen.

Auch das im Bau befindliche Hochhaus direkt neben der Gedächtniskirche am Breitscheidplatz wird nach seiner Eröffnung die Handelsfläche in der City West mehren. Von den 55.000 Quadratmetern Geschossfläche, die die Strabag auf dem 3500 Quadratmeter großen Baugrundstück bis zu einer Höhe von 118 Metern übereinander schichtet, sind rund 3500 Quadratmeter im Sockelgebäude für den Einzelhandel vorgesehen. Ende 2016, Anfang 2017 soll das „Upper West“ genannte Hochhaus fertig sein. In der CBRE-Liste der Bauprojekte ist noch ein weiteres flächenmäßiges Schwergewicht verzeichnet, das Malich jedoch mit einem gewissen Fragezeichen versieht.

Verwaiste Schaufensterfronten nicht zu erwarten

Die Rede ist vom Kudamm-Karree. Der sanierungsbedürftige Gebäudekomplex am Kurfürstendamm 206-209 verfügt aktuell über knapp 20.000 Quadratmeter Verkaufsfläche. 50.000 sollen es werden, wenn die Umbaupläne des irischen Investors Ballymore realisiert werden. Dieser hat das Gebäudeensemble, in dem auch die Kudammbühnen untergebracht sind, allerdings schon 2008 erworben. Immerhin: Das Bebauungsplanverfahren ist inzwischen eingeleitet, der Entwurf des Stararchitekten David Chipperfield mit den Planern im Bezirk abgestimmt. Ob der Investor nun tatsächlich bauen will, ist noch offen: Branchenkenner berichten, dass Ballymore einen weiteren Investor sucht.

Angesichts der zahlreichen Bauvorhaben stellt sich die Frage, ob der enorme Verkaufsflächenzuwachs in der City West nicht zum Problem werden könnte. Doch verwaiste Schaufensterfronten sind nach Auffassung des CBRE-Analysten an Kudamm und Tauentzien nicht zu erwarten: „Die City West kann das vertragen“, so Malich. Die Projektentwicklungen würden allerdings langfristig dazu führen, dass die Mietzuwächse nicht mehr so hoch ausfallen. „Wir werden eine Stabilisierung auf hohem Niveau erleben“, prognostiziert er.

Ähnlich sieht das Nils Busch-Petersen, Hauptgeschäftsführer des Handelsverbandes Berlin-Brandenburg: „Top-Lagen haben immer das Problem, dass das Flächenangebot nicht ausreicht.“ Da sei es gut, wenn Hausbesitzer reagieren. Rein rechnerisch hinke Berlin dem Bundesdurchschnitt hinterher: Auf jeden Berliner kommen im Moment 1,48 Quadratmeter Einzelhandelsfläche. Im Bundesdurchschnitt seien es 1,50 Quadratmeter.