BBU-Studie

In Berlins Innenstadt gibt es kaum noch freie Wohnungen

Der Leerstand in den Berliner Wohnungen nimmt immer weiter ab. Neubauten sind jedoch wegen geringer Mieteinnahmen kaum geplant.

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Die gute Nachricht, die BBU-Vorstand Maren Kern auf der Jahrespressekonferenz für ihre Mitgliedsunternehmen verkünden konnte, ist für viele Wohnungssuchende in Berlin zugleich eine schlechte. „Die Leerstandsreserve unserer Mitgliedsunternehmen geht zunehmend gegen Null“, informierte die Chefin des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU).

Gegenüber dem Vorjahr 2010 ist der Leerstand um 0,4 Prozentpunkte gesunken und liegt damit bei 2,6 Prozent (2011). Vor zehn Jahren warteten noch rund sechs Prozent der Wohnungen auf einen neuen Mieter. Damit stehen aktuell nur noch rund 17.000 Wohnungen leer – gut 3000 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Kern: „Dank der ungebrochenen Attraktivität Berlins schmilzt der Leerstand wie Schnee in der Frühlingssonne.“ Als Wohnraumreserve für Neuberliner – allein im vergangenen Jahr kamen fast 30.000 Menschen neu nach Berlin – oder Hauptstädter, die innerhalb der Stadt umziehen wollen, können jedoch auch diese 17.000 nicht gelten: „Lediglich 4133 Wohnungen standen im vergangenen Jahr leer, weil sie modernisiert wurden, um anschließend wieder an den Markt gebracht zu werden.“ Nur bei diesen Wohnungen könne man im eigentlichen Sinn von „Reserve“ sprechen. 4737 leerstehende Wohnungen, so hatte die Abfrage unter den 142 Berliner Mitgliedsunternehmen des BBU ergeben, hatten lediglich kurzfristig leer gestanden, weil ein Mieterwechsel stattgefunden hatte. Als nicht mehr marktfähig gelten weitere 4383 Wohnungen, weil sie so ungünstig gelegen oder so mängelbehaftet sind, dass auch eine Sanierung sie nicht wieder vermietbar macht.

Was gut ist für die Bilanz der Unternehmen, hat jedoch erhebliche Auswirkungen auf den Mietenmarkt in Berlin: Mieterorganisationen, darunter auch der Berliner Mieterverein, halten eine sogenannte „Fluktuationsreserve“ von mindestens drei Prozent für notwendig, damit die Nachfrage durch Zuzügler von außerhalb und Umzügler innerhalb der Stadt befriedigt werden kann.

Die Zahlen des BBU können als durchaus repräsentativ für die Leerstandsentwicklung des gesamten Berliner Mietwohnungsbestandes gelten: Die 645.000 Wohnungen, die die BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin verwalten, stellen rund 40 Prozent des gesamten Mietenmarktes dar. Eine wissenschaftliche Studie stützt zudem die Angaben des BBU. Die wachsenden Haushaltszahlen und der seit Jahren stagnierende Neubau würden dazu führen, so die Prognose des Gewos Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung, dass die Leerstandsquote im gesamten Mietenmarkt bis 2015 auf nur noch ein Prozent (3000 Wohnungen) sinkt.

In einigen Bezirken sind diese ein Prozent schon fast erreicht: So stehen im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf nur noch 1,3 Prozent der Wohnungen leer (2010: 1,6 Prozent). In Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte sind es jeweils 1,6 Prozent. Lediglich in den Außenbezirken ist der Leerstand höher, allerdings auch dort stark rückläufig. Die gestiegenen Zahlen in Pankow (2011: 3,0 Prozent; 2010: 2,5 Prozent) seien der starken Sanierungstätigkeit der Unternehmen in diesem Bezirk geschuldet, sagt Kern. In Reinickendorf sank der Leerstand innerhalb eines Jahres um 20 Prozent (von 5,1 auf 4,1 Prozent), in Marzahn-Hellersdorf sogar um 25 Prozent (5,3 auf 4,0 Prozent).

Neubau ist selten geplant

Angesichts der starken Nachfrage und der stetig sinkenden Leerstände ist die Investitionsbereitschaft auch 2011 um 7,4 Prozent auf insgesamt 920 Millionen Euro gestiegen. Schwerpunkt bleibt aber mit einem Investitionsanteil von über 96 Prozent die Modernisierung und Instandhaltung des Bestandes. Neubau ist dagegen kaum geplant: Bis 2016, so ergab die BBU-Abfrage, wollen sie 2300 Mietwohnungen errichten.

Die Gründe dafür seien die mangelnden Refinanzierungsmöglichkeiten durch die Mieteinnahmen: „Das Gros unserer Mieter kann sich Neubaumieten von 8,50 Euro und mehr nicht leisten“, so Kern. 5,04 Euro pro Quadratmeter und Monat nettokalt zahlte ein Mieterhaushalt im Dezember 2011 beim BBU durchschnittlich und damit deutlich weniger als die 5,21 Euro, die der Mietspiegel als Berliner Durchschnittsmiete ausweist.

„Je weniger unsere Mitgliedsunternehmen aber heute bauen können, desto geringer ist mittel- und langfristig auch ihr mietendämpfender Einfluss auf den Wohnungsmarkt“, warnt Kern. Vor diesem Hintergrund müsse der Senat endlich handeln: „Neubaumieten von weniger als acht Euro nettokalt sind nur mit Hilfe von Förderung möglich. Hier muss das Land dann entscheiden, was es will.“

Neben der schleppenden Umsetzung des von Bau-Senator Michel Müller (SPD) angekündigten „Bündnisses für günstiges Wohnen“ wirke sich auch die schwache Personalbesetzung der Bauämter als Hemmnis aus. „Die Baugenehmigungen verzögern sich dadurch in einigen Bezirken um zwei bis drei Jahre“, rügt die BBU-Chefin. Zudem hätten Planungsrisiken eine abschreckende Wirkung: „Wer heute plant, kann nicht kalkulieren, ob das bundesweite Klimaschutzgesetz mit weiteren verschärften Energiestandards die Kosten hochtreibt.“