Marktmonitor 2011

Mieten in Friedrichshain teurer als in Zehlendorf

25 Wohnungen in zwei Wochen, 1300 Euro Einkommen für ein Zimmer – verrückte Zustände auf dem Immobiliemarkt der Hauptstadt. Weil Neu-Berliner insbesondere in die Innenstadtbezirke drängen, sind hier nicht nur die Wohnungen heiß umkämpft, sondern auch die Mieten am stärksten gestiegen.

Vor einem Altbau in der Kreutzigerstraße in Friedrichshain stehen die Menschen schon Schlange: Etwa 30 Interessenten sind gekommen – für eine 25 Quadratmeter große Einzimmerwohnung im Erdgeschoss. Monatliche Kaltmiete: 123,88 Euro mit Wohnungsberechtigungsschein. Juri Wolf will die Wohnung unbedingt. „Ich beobachte den Markt schon seit zwei Monaten: Es gibt nur sehr wenige günstige Einzimmerwohnungen“, sagt der 19-Jährige aus Bremen, der zum Studieren nach Berlin gekommen ist. Am liebsten würde er nach Friedrichshain ziehen, „aber das wird schwierig“, sagt er. „Hier wollen einfach alle hin.“

Hätten Immobilienexperten vor zehn Jahren vorausgesagt, dass Wohnungssuchende in Friedrichshain künftig deutlich mehr zahlen müssen als im gut situierten Zehlendorf, man hätte ihnen kaum geglaubt. Doch genau das ist mittlerweile eingetreten. Liebling Friedrichshain zeigt sich am Marktmonitor 2011, den der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) am Dienstag vorgelegt hat. Für die Studie hat der BBU Daten seiner Mitgliedsunternehmen aus dem vergangenen Jahr ausgewertet. Diese decken mit 667.000 Wohnungen rund 41 Prozent des gesamten Berliner Mietwohnungsbestandes ab.

Weil Neu-Berliner insbesondere in die Innenstadtbezirke drängen, sind hier die Mieten am stärksten gestiegen. So liegt die Kaltmiete in Charlottenburg-Wilmersdorf in den BBU-Wohnungsbeständen, die traditionell eher das einfache und mittlere Preissegment abbilden, bei 6,21 Euro pro Quadratmeter. Im Vorjahr waren es 5, 98 Euro pro Quadratmeter. In Friedrichshain-Kreuzberg wurde 2010 von Neumietern durchschnittlich 6 Euro verlangt – gegenüber 5,73 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr. Wer schon länger im angesagten Szene-Bezirk eine Wohnung hat, kann sich freuen: Er zahlt durchschnittlich rund 17 Prozent weniger als Neumieter, nämlich 5,13 Euro. Erst auf Platz drei der teuersten Bezirke folgt der wohlhabende Bezirk Steglitz-Zehlendorf (5,83 Euro), dicht gefolgt von Pankow mit 5,82 Euro.

Besonders auffällig ist auch die Entwicklung in Neukölln: Dort sind die Neumieten mit 5,23 Euro pro Quadratmeter zwar immer noch vergleichsweise günstig. Doch der Vergleich zum Vorjahr zeigt einen deutlichen Preissprung: 2009 mussten dort noch 4,78 und damit rund zehn Prozent weniger gezahlt werden.

„Berlin ist einfach völlig überlaufen“

Auch Jenny Kruse ist zur Wohnungsbesichtigung in die Kreutzigerstraße nach Friedrichshain gekommen. Die gebürtige Berlinerin war die vergangenen beiden Jahre im Ausland und ist entsetzt darüber, wie sich der Wohnungsmarkt in der Zwischenzeit verändert hat. „Viele Vermieter geben schon in der Anzeige für ein Zimmer an, dass sie mindestens 1300 Euro Monatseinkommen voraussetzen. Da habe ich keine Chance“, sagt die 26-jährige Köchin, die durchschnittlich 800 Euro im Monat verdient. Schuld an dieser Entwicklung gibt sie den Zugezogenen. „Berlin ist einfach völlig überlaufen. Ich finde in meiner eigenen Heimat kein Zuhause mehr.“ Allein in den vergangenen beiden Wochen habe sie sich 25 Wohnungen angeschaut – „bisher habe ich noch keine einzige Zusage.“ Mittlerweile sei sie soweit, dass sie in ausnahmslos jedem Bezirk suche. „Ich schaue mir sogar Angebote in Lichtenberg und Köpenick an, obwohl ich eigentlich nie da wohnen wollte.“

Die Neumieten in Treptow-Köpenick (5,59 Euro) und Lichtenberg (5,73) sind nach den BBU-Zahlen in der Tat noch preiswerter zu haben. Am günstigen wohnen jedoch die Mieter der BBU-Unternehmen in Marzahn-Hellersdorf mit durchschnittlichen Neumieten von 4,78 Euro, gefolgt von Reinickendorf mit 5,03 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete.

Auch Nico Kasterke ist ins Grübeln gekommen. Am Dienstagnachmittag steht er mit vielen anderen Interessenten vor einem Wohnhaus an der Neuen Bahnhofstraße in Friedrichshain. Zwei Zimmer, 59 Quadratmeter für 478 Euro warm gibt es hier, wieder nur mit Wohnungsberechtigungsschein. Ohne diese städtische Vergünstigung könnte sich Nico Kasterke die Miete gar nicht leisten. „Vergleichbare Wohnungen in Friedrichshain kosten ab 600 Euro im Monat“, sagt der 20-jährige Abiturient aus Trebatsch in Brandenburg. Er suche schon seit drei Monaten. „Ich hätte nicht erwartet, dass es so schwierig ist.“ Seine Freunde hätten ihm schon geraten, die Suche in Friedrichshain aufzugeben. „Die meinen, ich sollte lieber in Wedding schauen, da hätte ich mehr Chancen.“

Die BBU-Chefin Maren Kern weist jedoch darauf hin, dass trotz der Preissteigerungen bei Neuvermietungen immer noch preiswerte Wohnungen in allen Berliner Bezirken angeboten werden. Die Bestandsmieten seien mit 2,3 Prozent nur etwas stärker als im Vorjahr gestiegen und erreichten durchschnittlich 4,92 Euro. Damit liegen sie immer noch deutlich unter dem offiziellen Berliner Mietspiegel, der als durchschnittlichen Mietpreis 5,21 Euro ausweist. Die Neuvertragsmieten dagegen liegen mit monatlich 5,48 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete fünf Prozent über dem Mietspiegeldurchschnitt. Dennoch gebe es in jedem Bezirk noch preiswerte Wohnungen. So reicht die Mietspanne im teuersten Wohnbezirk Charlottenburg-Wilmersdorf von 3,45 bis zu 12,74 Euro. In Pankow reicht das Angebot sogar von 2, 25 bis zu 11,25 pro Quadratmeter.

Das Amt für Statistik beziffert das mittlere Haushaltsnettoeinkommen in Kreuzberg-Friedrichshain auf 1400 Euro. Im wohlhabenden Steglitz-Zehlendorf sind es 1924 Euro. Nach Ansicht des Berliner Mietervereins sind jedoch gerade die preiswerten Wohnungen im Innenstadtbereich so gut wie gar nicht mehr zu haben. „Haushalten mit geringem Einkommen gelingt es oft nur, in den Stadtrandbezirken Spandau, Reinickendorf oder Marzahn-Hellersdorf nach langer Suche eine Wohnung zu finden“, so Vereinschef Reiner Wild. Wenn der BBU von ,Wanderungsbewegungen' spreche, sei das verharmlosend. „Wir bezeichnen das als Verdrängung, weil die Wanderung nicht freiwillig passiert“, sagt Wild. In der Innenstadt leben nach wie vor zahlreiche Haushalte, die Arbeitslosengeld II oder Grundsicherung beziehen. Diese müssten nun vermehrt umziehen. Die Senatsverwaltung für Soziales bestätigt diesen Trend. So wurden im vergangenen Jahr 20.000 Hartz-IV-Haushalte wegen zu hoher Mietkosten von den Jobcentern aufgefordert, ihre Unterkunftskosten zu senken. In den ersten acht Monaten 2011 waren es bereits mehr als 18.000.