BBU-Marktmonitor

Mieten in Berlin um bis zu 14,4 Prozent gestiegen

Wer 2008 in Berlin einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hat, musste deutlich mehr zahlen als etwa Nachbarn, die schon länger einen Mietvertrag haben. Der Unterschied zwischen den "Neuverträgen" und den "Bestandsverträgen" lag bei bis zu 14,4 Prozent. Das ergibt sich aus dem neuen Marktmonitor des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU).

Zwischen den Mieten, die Berliner im Jahr 2008 zahlten und denen, die Neumieter zwischen dem 1. Januar 2008 und Ende März 2009 in die Verträge beschrieben kamen, klaffen in manchen Bezirken erhebliche Lücken: Neumieter zahlen bis zu 14,14 Prozent mehr. Wer also 2008 einen Mietvertrag abgeschlossen hat, zahlt in der selben Gegend teilweise deutlich mehr als Mieter, deren Vertrag aus dem Jahr davor stammte.

Am stärksten waren die Veränderungen in Mitte mit einem Plus von 68 Cent je Quadratmeter (14,14 Prozent). Am geringsten war die Differenz in Reinickendorf mit durchschnittlich plus 13 Cent (3,01 Prozent). In Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf wohnt es sich demnach am günstigsten in Berlin, am teuersten im Südwesten der Stadt.

Ausgewertet wurden mehr als 800.000 bestehende und neu abgeschlossene Mietverträge; zusätzlich flossen die Ergebnisse mehrerer Studien in den Marktmonitor des Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) ein. Bei den untersuchten Mietverträgen handelt es sich um Verträge von BBU-Mitgliedsunternehmen, die 40 Prozent der Wohnungen in Berlin vermieten, die zum unteren und mittleren Wohnraumsegment gehören - die Zahlen beziehen sich also nicht auf gehobene Wohnungen und Luxus-Wohnräume.

Dem BBU-Marktmonitor zufolge zahlen Mieter in Steglitz-Helendorf zahlen Mieter durchschnittlich 5,13 Euro pro Quadratmeter pro Monat. In Reinickendorf sind es nur 4,49, berlinweit 4,70 Euro. Neuverträge wurden 2008 und 2009 im Schnitt mit einem Preis von 5,08 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen. Das sind 25 Cent mehr, als der Berliner Mietspiegel ausweist.

Daraus zieht der BBU den Schluss, dass bei Neuvermietungen keineswegs "kräftig zugelangt" werde - entsprechende Behauptungen seien unbegründet. Mietanpassungen bei Neuvermietungen seien in der Regel durch Modernisierungen begründet. Außerdem seien in jedem Bezirk sanierte günstige Wohnungen zu haben. Der oben genannte Vergleich zwischen Bestandsmieten 2008 und Neuvertragsmieten wird vom BBU nicht öffentlich gezogen und somit auch nicht kommentiert.

Im Schnitt geben die Berliner dem BBU zufolge 12,3 Prozent ihrer Kaufkraft für die Nettokaltmiete aus – die Münchener 17,6 Prozent, die Kölner 15,3 Prozent. Langfristig leer stehen in Berlin laut BBU 107.000 Mietwohnungen. Vermietungsschwierigkeiten wie etwa die Lage waren in 37 Prozent der Fälle der Grund, nur in 2,8 Prozent aller Fälle waren es bauliche Schäden.

Mietmarkt soll entspannt bleiben

Als Prognose teilt der BBU mit „an den aus Mietersicht entspannten Wohnungsmärkten in Berlin und Brandenburg dürfte sich auch in den nächsten fünf Jahren nichts ändern“. In berlin erwartet der BBU eine Zunahme der Haushalte um 47.000, hautsächlich weil Haushalte zunehmend verkleinert würden, also immer mehr Menschen alleine oder zu zweit leben – fast 85 Prozent aller Berliner dürften dies laut BBU in fünf Jahren sein. Entsprechend wird die Nachfrage nach kleineren Wohnungen steigen. „Berlin wird weiterhin eine ausgesprochene Mieterstadt bleiben“, heißt es zudem von dem Verband. Bei hohem Leerstand wird es bleiben, was die Marktsituation entspannt hält.

Problematisch bleibt laut BBU die Lage im Sozialwohnungsbestand. Seine ursprünglich vorgesehene Rolle, die Wohnraumversorgung einkommensschwacher Haushalte, könne er gegenwärtig nicht mehr erfüllen, heißt es. Wegen des Förderabbaus in den letzten Jahren liege die Miete für Sozialwohnungen mittlerweile rund 57 Cent über dem Berliner Mietspiegeldurchschnitt. Das sei auch die wesentliche Ursache des mit 6,9 Prozent hohen Leerstandes im Sozialwohnungsbestand. Die Mieten seien hier gegenüber dem Vorjahr um 7,7 Prozent angestiegen.

Neubauten lohnen nicht mehr

Auch Neubauten lohnten sich im unteren Segment nicht mehr, heißt es vom BBU, auch wenn gerade in diesem Marktsegment günstige Wohnungen von der Nachfrageentwicklung her zumindest mittelfristig in Erwägung gezogen werden könnten. Neubau jenseits des Luxussegmentes sei aufgrund der niedrigen Berliner Mieten nicht finanzierbar, er sei erst an einer Quadratmetermiete von etwa zehn Euro nettokalt wirtschaftlich tragbar. Mit einer deutlichen Erhöhung der Neubautätigkeit sei deshalb vorerst nicht zu rechnen.