Immobilienmarkt

Was Berliner Mieter wirklich zahlen

4,83 Euro, 5,80 Euro oder gar 6,50 Euro pro Quadratmeter. Wie viel die Berliner Mieter im Durchschnitt für ihre Wohnungen zahlen müssen, darüber gibt es eine heftige Debatte – und die unterschiedlichsten Angaben. Jetzt liegen neue Marktzahlen vor.

In einer Stadt wie Berlin, in der 85 Prozent der Menschen zur Miete wohnen, hat die Höhe der monatlichen Mietbelastungen auch politische Sprengkraft. Der von der Senatsverwaltung im Juni herausgegebene aktuelle Mietspiegel weist als Berliner Durchschnittsmiete 4,83 Euro (nettokalt) pro Monat und Quadratmeter aus. Von ähnlichen Preisen geht auch der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmer (BBU) aus, der genau wie die Mieterverbände an der Erstellung des Mietspiegels mitgewirkt hat.

Der „Immobilienpreisspiegel 2009/2010“ des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Region Berlin-Brandenburg, der am Mittwoch im Rahmen der Berlin-Brandenburger Immobilientage vorgestellt wird, liegt dagegen um 20 Prozent über diesem Wert – bei 5,80 Euro. Nach Berechnungen des ebenfalls druckfrischen „Marktreports Wohn- und Geschäftshäuser 2009/2010“ des auf hochwertige Immobilien spezialisierten Maklerhauses Engel&Völkers liegt dieser Wert sogar bei 6,50 Euro.

Wer bei in den Internet-Immobilenmärkten, etwa bei immonet.de , eine Wohnung sucht, wird schnell zu der Auffassung kommen, dass es zumindest ein schwieriges Unterfangen ist, zu dem im Mietspiegel genannten Quadratmeterpreis eine Wohnung etwa in Friedrichshain zu finden. „Ich war glücklich, als ich vor fünf Monaten über Beziehungen eine 42-Quadratmeter große Wohnung gefunden habe, die kalt 280 Euro kostet“, berichtet etwa Neuberlinerin Julia Hahn (30). 6,66 Euro pro Quadratmeter zahlt sie in der Dossestraße. „Alle anderen günstigen Angebote richteten sich nur an die Bezieher von Wohnberechtigungsscheinen“, sagt sie. Oder die Wohnung habe lediglich eine Kohleheizung und der Makler verlange neben der Kaution noch Provision in Höhe von zwei Monatsmieten.

Mietexperten überrascht das hohe Niveau der geforderten Mieten indes nicht. „Der Mietspiegel bildet im wesentlichen Bestandsmieten ab, Neumieter müssen jedoch die Marktmiete zahlen“, sagt IVD-Regionalvorstand Andreas Habath. Deshalb ermittle der IVD seine Daten, indem 500 aktuell abgeschlossene Mietverträge ausgewertet würden. „Damit diese Werte nicht durch einige wenige Luxuswohnungen verfälscht werden, haben wir die zehn Prozent der teuersten Wohnungen aus der Studie gestrichen“, sagt Habath.

Dass man bei Engel&Völkers zu deutlich höheren Angaben komme, verwundere ihn deshalb nicht: „Die haben sich ja vor allem auf die Vermittlung gehobener Wohnobjekte spezialisiert“, sagt Habath.

Rackham Schröder, Geschäftsführer bei Engel&Völkers Commercial, bestreitet die andere Methodik nicht: „Es stimmt, bei uns zählen alle Mietabschlüsse, auch die obersten zehn Prozent.“ Schließlich wolle man ja abbilden, was der Markt hergibt.

In die Statistik seien rund 1000 Häuser mit etwa 24.000 Wohnungen erfasst, die durch Engel&Völkers von 2006 bis 2009 verkauft wurden. „Wir beobachten in allen Lagen Mietsteigerungen“, so Schröders Fazit. In guten Lagen wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Prenzlauer Berg oder Steglitz-Zehlendorf seien mittlerweile durchschnittlich 9,50 Euro zu erzielen.

„Während der IVD auch viele große Verwaltungen vertritt, gehören zu unseren Kunden vornehmlich die privaten Hausbesitzer, deren Gebäude in gutem Zustand sind“, sagt Schröder. Diese Häuser würden sich durchaus auch in einfachen Lagen befinden. Erfasst würden dabei lediglich die klassischen Berliner Wohn- und Geschäftshäuser mit mindestens drei Wohnungen und einem Gewerbeanteil unter 20 Prozent. „Diese bilden aber rund 89,9 Prozent des gesamten Berliner Wohnungsbestandes ab. Die großen Vorort- oder Plattenbausiedlungen haben wir damit nicht erfasst.“

Innenstadt bevorzugt

Die Ursache für die steigenden Mietpreise sieht Schröder vor allem in der wachsenden Nachfrage begründet – und in der stetig sinkenden Neubautätigkeit. Berlin hat seit Jahren einen positiven Wanderungssaldo zu verzeichnen. „Rund 10.000 Menschen kommen jährlich neu nach Berlin“, sagt Schröder. Und die, so weiß der Immobilienexperte, suchen nicht am Stadtrand: „Die Neuberliner drängen vor allem in die zentralen Kiezlagen.“

Aufgrund dieser Entwicklung fordert der Berliner Mieterverein für Teilbereiche der Innenstadt eine Kappungsgrenze bei den Mietsteigerungen. Die lehnt Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) mit Hinweis auf hohe Leerstände – nach Angaben der Verwaltung rund 100.000 Wohnungen – und das preiswerte Angebot insgesamt ab.

Die Mietenentwicklung in Berlin hat mittlerweile dazu geführt, dass sich Investoren wieder an den klassischen Geschosswohnungsbau wagen. Der war seit den 90er-Jahren, als aufgrund der Steuerbegünstigungen in großem Umfang am Bedarf vorbei gebaut wurde, eigentlich als Kassengift verschrien. So plant die NCC Deutschland GmbH den Bau von 214 Wohnungen im Pankower Ortsteil Niederschönhausen. „Wir rechnen mit 7,50 Euro Miete pro Quadratmeter“, sagt Geschäftsführer Nils Olov Boback. Zweifel, dass er diese Miete auch erzielen kann, hat er nicht. „Wir haben gerade 104 Wohnungen in Glienicke an der Grenze zu Frohnau fertiggestellt.“ Alle Wohnungen seien vermietet. Der Preis: 7,50 Euro.