Berliner Immobilienmarkt

Trotz Finanzkrise bleiben Luxuswohnungen gefragt

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Dirk Westphal

Das Luxuswohnprojekt "Fehrbelliner Höfe" ist gestoppt. An anderen Projekten in Berlin hält die Immobilienfirma Orco Germany aber fest. Die Konkurrenz hält es nicht anders. Der Luxusmarkt sei in Berlin noch nicht ausgeschöpft, ist man sich einig. Orco werfen Mitbewerber aber vor, sich schlicht verkalkuliert zu haben.

Das Haus an der Zionskirchstraße 71 ist denkbar unscheinbar – unverputzt, ein Mietshaus wie viele andere in Berlin. Und doch unterscheidet das Haus Bedeutendes von den Nachbargebäuden. Denn es gehört keiner kleinen Vermietergesellschaft oder einem Privateigentümer, sondern einer der größten Immobilienfirmen in Deutschland – der an der Börse notierten Orco Germany. Der Firma, die am Mittwoch bundesweit für Schlagzeilen sorgte, weil sie ihr Luxuswohnprojekt „Fehrbelliner Höfe“ stoppte.

Die Höfe liegen nicht weit entfernt von dem Haus in der Zionskirchstraße. Vor eineinhalb Jahren hatte in dem unauffälligen Haus Orcos Deutschland-Chef Rainer Bormann sein Büro, bis er an den Kudamm nach Charlottenburg wechselte. Bormann wuchs in der DDR auf, wurde Investmentbanker und arbeitete jahrelang in Fernost. Er kennt die Finessen der Finanzmärkte, die Fachbegriffe und Kniffe, die über Wohl und Wehe einer Finanzierung entscheiden, die Grundlage sind zur Beschaffung von Fremdkapital und ohne dass Großprojekte kaum zu stemmen sind. So verfolgt Bormann Zinstrends, vergleicht Währungscharts für Euro, Dollar und Yen. Und die Aufs und Abs auf den internationalen Kapitalmärkten.

Weil die Entwicklung mit den dort rasant steigenden Zinsen alles andere als rosig ist, zog der Kaufmann die Notbremse für das Projekt Fehrbelliner Höfe. Das Projekt, das den Bau einer mondänen Loftlandschaft in den Räumen einer ehemaligen Lampenfabrik vorsah, werde „zunächst ausgesetzt“, ließ Bormann in einer knapp gehaltenen Presseerklärung mitteilen. Begründet wurde dies mit der schleppenden Vermarktung der 154 geplanten Luxuswohnungen, von denen erst 40 verkauft wurden. Und zum anderen mit den rasant steigenden Kosten für Fremdkapital, das Orco in zweistelliger Millionenhöhe für den Umbau der Höfe eingeplant hatte.

Orco kalkulierte sehr teuer

Wettbewerber halten Orcos Erklärung jedoch trotz der gestiegenen Kapitalzinsen für nicht ausreichend. „Die haben sich einfach verkalkuliert“, sagt der Berliner Immobilenexperte Danny Wolf. Orco habe für die Appartements in den „Fehrbelliner Höfen“ 5000 bis 9600 Euro pro Quadratmeter verlangen wollen. Ein Preis der in der New Yorker Upper West Side nur wenige irritieren würde, aber für Berliner Verhältnisse unfassbar hoch ist. Weder gebe das der Markt in Berlin her, noch könne man eine solche Käuferschicht an der Fehrbelliner Straße ansiedeln, so Wolf. Er verkauft Appartements für die Stofanel-Gruppe, die Mitte September an der Schwedter Straße mit dem Bau ihrer „High-Qualitiy“-Wohnanlage Marthas Hof beginnt. Ab 2700 Euro pro Quadratmeter geht es dort los. Im Vergleich zu den Fehrbelliner Höfen fast ein Schnäppchen.

Wolfs Büro liegt in einem grünen Verkaufspavillon an der Schwedter/Ecke Bernauer Straße direkt auf dem ehemaligen Mauerstreifen. Einem Kiez, der immer noch den dezenten Charme der untergegangenen DDR versprüht. „Urban Villages" steht in moderner Schrift auf dem Pavillon. So unauffällig die Schrift auch ist, steht sie doch für einen Trend. Für international tätige Projektentwickler, die versuchen, eine ebenso internationale Klientel als Käufer für hochwertige und hochpreisige Wohnobjekte zu gewinnen. Entsprechend wohlklingend sind die Namen. Sie klingen wie Arien, mahnen an entspanntes Zurücklehnen, an Urlaub in einem kuscheligen Resort: Puccini-Höfe, Fellini-Residences oder Parkside-Appartements. Das erinnert an New Yorks Riverside-Residences, an schönes Wohnen fernab von den Problemen einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen. Ein Eindruck, der gewollt ist, denn die Projektentwickler, die zunehmend auf den Berliner Markt drängen, haben vor allem eine Käuferschicht im Fokus: Gutverdiener, die für ihr Geld eine hohe Qualität verlangen.

Eine Dusche mit "Regenwaldschauereffekt" gehört dazu

Was dort mittlerweile Standard ist, kann man auch an der Kommandantenstraße 76 in Mitte sehen. Dort liegt der Showroom der Fellini Residences. In dem Minikubus hat der Bauherr eine Musterwohnung eingerichtet. Raumhohe Fenster, massives überlanges Eichenparkett, beheizte Badspiegel, sich selbst regulierende Fensterrollos, schwere Granitfliesen im Bad und auch mal eine Dusche mit „Regenwaldschauereffekt“. Es sind die Insignien unbeschwerten Lebens. 4000 Euro kostet hier der Quadratmeter. Klotzen statt kleckern, zeigen statt verstecken, lautet die Devise seiner Anbieter.

Die Architektur des gegenüber von der Bundesdruckerei geplanten Fellini-Ensembles ist opulent. Mit großen begrünten Innenhöfen, Balkonen und einer Putz-Rustikagliederung wie sie sonst nur repräsentative Altbauten haben. Es könnte Paris oder Barcelona sein, in der Nähe der von Leben überquirlenden Ramblas, oder eines Arrondissements mit kleinen schicken Cafés. Firenze und Milano, lauten die Namen der Residenzen in den Fellini-Höfen. La Dolce Vita in Stein. Die Fellini-Höfe entwarf der Züricher Architekt Marc Kocher. Er baute auch bei dem Luxusprojekt Kolle Belle in Prenzlauer Berg mit. Eigentumswohnungen von mehr als 100 Quadratmetern Größe kosteten dort schon mal um die 400.000 Euro. Ein Problem für Käufer war dies offenbar nicht. In wenigen Monate waren dort alle Wohnungen verkauft – und auch bei den Fellini-Höfen, deren Baustart für November avisiert ist, sei „die Reservierungsquote gut“, so Verkaufsberater Taner Menekse.

In der Finanzbranche sieht man angesichts solch optimistischer Aussagen noch kein grundsätzliches Problem wie auf den Immobilienmärkten Amerikas oder in England. „Es gibt bei uns nicht die Verwerfungen, wie wir sie zurzeit in einigen Auslandsmärkten beobachten, weil es vorher auch nicht so starke Übertreibungen gegeben hat. Für den Berliner Markt gehen wir davon aus, dass sich die positive Entwicklung weiter fortsetzt“, sagt Theo Weyandt von der Eurohypo am Leipziger Platz, einem der großen Immobilienfinanzierer.

Man glaubt weiter an den Bedarf

Nur wenige Dutzend Meter von der Eurohypo-Niederlassung will Orco Germany ein anderes Großprojekt realisieren: Die Wiederbelebung des Wertheim-Areals an der Ostseite des Leipziger Platzes. Ab Frühsommer 2009 will Orco auf der Brache einen Gewerbe- und Wohnkomplex „der gehobenen Klasse“ errichten. Die Vorgaben des Senats sehen einen Wohnanteil von 30 Prozent vor. „Dies steht auch nach der Entscheidung zu den Fehrbelliner Höfen nicht in Frage“, sagt Orco-Sprecherin Sabrina Eilers.

Für die Bewohner ist auch am Leipziger Platz ein sehr hoher Wohnstandard vorgesehen. Mit extra Wellness-Bereich und einem kleinen Privat-Wald. Ob dies realisiert wird, bleibt abzuwarten. Denn der Masterplan für das Areal muss erst noch konkretisiert werden. Eilers sagt: „Wir glauben weiter daran, dass es einen Bedarf an Luxuswohnungen in Berlin gibt, speziell im Bereich Leipziger Platz.“

Auf dem Gewerbesektor hat Orco dagegen deutlich weniger Probleme. An der Ebertstraße südlich der Landesvertretung Nordrhein-Westfalens vollendete Orco in diesen Tagen ein futuristisches Haus. Es ist bereits schlüsselfertig an ein Unternehmen verkauft, das dort ein Kompetenzzentrum für seine Produkte einrichten will. Gewerbekunden zu finden fällt mitunter leichter als die Suche nach verwöhnten Kunden für Wohnimmobilien, zumal, wenn man im kalkulierten Verkaufspreis zu hoch gelegen hat. „Man muss schon marktkonform rangehen“, sagt Brian Schirra. Der US-Amerikaner ist seit drei Jahren als „High-End-Living“-Makler in Berlin aktiv, sucht üppige Wohnungen für üppig ausgestattete Portemonnaies. „Nur muss das Preis-Leistungsverhältnis stimmen“, sagt Schirra. Dies sei nun mal das „A und O“.

?Mitarbeit: fü