Studie

70 Quadratmeter mit Balkon – so wollen die Berliner wohnen

Eine Studie zeigt, wie die Berliner wohnen wollen – und was sie zu zahlen bereit sind. Das Interesse an Wohnungen innerhalb des S-Bahn-Rings sowie im Berliner Südwesten ist besonders groß.

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„Vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße“, spottete der berühmte Schriftsteller und Journalist Kurt Tucholsky in den 20er-Jahren über den Wohntraum der Berliner. Fast 100 Jahre später hat sich an diesem Ideal offenbar wenig geändert.

Die Wunschwohnung der Berliner liegt zentral innerhalb des S-Bahn-Rings und hat – der Realität geschuldet – zwar keinen Blick auf die Ostsee, aber doch immerhin auf den Balkon, das private Grün vor dem Fenster.

Das zumindest geht aus der Auswertung von rund 1,7 Millionen Datensätzen in Immobilienscout24-Suchprofilen aus dem Jahr 2013 hervor, die der Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen e. V. (BBU) beauftragt hatte.

Angespannte Situation im Altbezirk Friedrichshain

Die Auswertung der Daten hat demnach ergeben, dass das Interesse an Wohnungen innerhalb des S-Bahn-Rings sowie im Berliner Südwesten besonders groß ist. 54,4 Prozent der Gesuche beziehen sich auf die 17 Ortsteile in diesem Bereich, nur 45,6 Prozent verteilten sich auf die 64 Ortsteile im übrigen Stadtgebiet. „Die Konzentration der Wohnungssuche auf innerstädtische Lagen erklärt, wieso es hier mittlerweile kaum noch leer stehende Wohnungen gibt“, so BBU-Chefin Maren Kern.

Angespannt ist die Situation im Altbezirk Friedrichshain: Dort steht bei den Mitgliedsunternehmen des BBU, die zusammen 40 Prozent des Berliner Mietwohnungsbestands verwalten, lediglich ein Prozent der Wohnungen frei (Stand 2012). 2011 waren es immerhin noch 1,6 Prozent. Berlinweit ist der Leerstand auf 2,3 Prozent (2011: 2,6 Prozent) gesunken. Mietexperten halten dagegen drei Prozent Leerstand als sogenannte Fluktuationsreserve für erforderlich, um Wohnungsumzüge überhaupt ermöglichen zu können.

20 Prozent wünschen sich einen Balkon

Ausgerechnet Friedrichshain und die Altbezirke Neukölln (1,6 Prozent Leerstand), Kreuzberg (1,5 Prozent) und Charlottenburg (1,2 Prozent) sind bei den Wohnungssuchenden jedoch besonders nachgefragt. Auf sie entfielen jeweils acht und mehr Prozent der Gesuche. Am geringsten ist das Interesse hingegen an Unterkünften in Hellersdorf, Marzahn und Hohenschönhausen, auf die sich jeweils 1,2 und weniger Prozent der Gesuche verteilten. „2013 zogen 164.000 Menschen nach Berlin, von denen 60.000 jünger als 25 Jahre waren. Die wollen natürlich im vermeintlichen Auge des Partyorkans leben“, so der Erklärungsversuch von Maren Kern.

Bei rund 20 Prozent der Suchprofile wurde zudem der Wunsch nach einem Balkon angegeben. Auf Platz zwei folgte mit erheblichem Abstand die Einbauküche (9,9 Prozent). Andere Ausstattungsmerkmale wurden noch weit seltener angegeben: Ein Aufzug spielte beispielsweise nur in rund drei Prozent der Gesuche eine Rolle. Auch ein Parkplatz (1,1), ein Gäste-WC (0,8) oder eine behindertengerechte Ausstattung (0,1 Prozent) wurden selten zur Bedingung gemacht.

Vor allem Wohnungen mit 60 bis 79 Quadratmetern werden nach dem am Donnerstag vorgestellten Marktmonitor gesucht. In Berlin würden derzeit aber viel größere Wohnungen mit mehr als 100 Quadratmetern gebaut, kritisierte Kern. Eine Chance biete die Randbebauung des Tempelhofer Felds, sagte sie im Hinblick auf das möglicherweise erfolgreiche Volksbegehren zum Tempelhofer Feld, das sich gegen jegliche Bebauung des Areals richtet.

8,70 Euro pro Quadratmeter für die Idealwohnung

Für ihre Idealwohnung nähmen die Nachfrager am Berliner Wohnungsmarkt eine Nettokaltmiete von durchschnittlich 8,70 Euro pro Monat und Quadratmeter in Kauf. Das habe die Auswertung der Datensätze aus Immobilienscout24-Suchprofilen ergeben, so Kern weiter. Damit liege die Zahlungsbereitschaft um fast 60 Prozent über dem aktuellen Mietspiegelmittelwert von 5,54 Euro pro Quadratmeter und Monat (netto kalt). Dabei gebe es zwischen den einzelnen Ortsteilen und Lagen Unterschiede.

Am höchsten ist die Mietzahlungsbereitschaft laut Studie in Prenzlauer Berg (9,52 Euro/m2), Zehlendorf (9,06) und Wilmersdorf (8,89 €/m2), am niedrigsten in Spandau (7,56) und Marzahn (7,86). Errechnet wurden diese Werte den Angaben zufolge durch die Einträge in der Suchmaske zur maximalen Kaltmiete, geteilt durch die gesuchte Mindestwohnfläche. Als äußerst fragwürdig kritisiert es dagegen Mietervereinsgeschäftsführer Reiner Wild, wenn aus Suchprofilen im Internet der Schluss gezogen würde, Berliner seien bereit, deutlich mehr für Wohnungen zu zahlen als im offiziellen Berliner Mietspiegel ausgewiesen. „Hier werden Äpfel mit Birnen verglichen“, so Wild.

Mit der Mietzahlungsbereitschaft orientierten sich die Wohnungssuchenden lediglich an den derzeitigen Forderungen der Vermieter bei Wiedervermietungen. Den Suchenden bleibe auch gar nichts anderes übrig, wenn sie eine Wohnung finden wollten. Die angeblich bereitwillig gezahlten Miethöhen von bis zu 8,70 Euro entsprechen in etwa den Angebotsmieten in den innerstädtischen Quartieren, viele liegen sogar deutlich darüber.

Kleinere und preisgünstige Wohnungen benötigt

Einig sei man sich mit dem BBU jedoch bei der Notwendigkeit, im Neubau vor allem kleinere und preisgünstigere Wohnungen zu errichten. Der Wohnungsneubau erfolge derzeit nicht für breite Schichten der Bevölkerung, kritisierte Wild. Ein Bericht des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg zeigt, dass 47,5 Prozent aller 2012 fertiggestellten Wohnungen sich in Ein- und Zweifamilienhäusern befinden.

Zudem seien in Friedrichshain-Kreuzberg 65,2 Prozent aller fertiggestellten Wohnungen Eigentumswohnungen, in Mitte sind es 52,2 Prozent und in Charlottenburg-Wilmersdorf 46,2 Prozent. Die wenigen vermieteten Neubauwohnungen lägen im Mietpreis nach den Erfahrungen des Mietervereins zwischen elf und 16 Euro pro Quadratmeter netto kalt. „Das wirft einen erheblichen Schatten auf die Lösung der Wohnungsmarktprobleme durch Neubauten“, sagte Wild.