Neue Studie

Experten warnen vor Immobilienkauf in angesagten Vierteln

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Isabell Jürgens

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Immobilien sind zur Altersvorsorge oft keine gute Anlage mehr. Wer sie nur weitervermieten will, sollte sich den Kauf einer Wohnung in vielen Berliner Vierteln gut überlegen, besagt eine neue Studie.

Steigende Mieten, niedrige Zinsen – eigentlich Bedingungen, zu denen vielen Menschen in Wohneigentum investieren würden, um für ihr Alter vorzusorgen. Doch jetzt warnen Experten für Berlin. Wer Immobilien nicht selbst nutzen, sondern weitervermieten will, für den lohne sich der Kauf einer Wohnung in vielen Stadtvierteln nicht mehr. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Marktforschungsinstituts Empirica, die am Montag in Berlin vorgestellt wurde.

Auftraggeber der deutschlandweiten Studie ist das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA), das von der Deutschen Bank und der Zurich Gruppe Deutschland getragen wird. Zwar zeige der Trend seit 2004 ein ungebrochenes Wachstum bei Mietpreisen. Auch die Kaufpreise ziehen seit Jahren an. „Doch das muss in Zukunft nicht so bleiben“, warnt Empirica-Vorstand Reiner Braun. Auf- und Abschwungphasen seien bei Immobilienpreisen immer gegeben.

Knapp 200.000 Euro müssten Käufer in Berlin laut Studie derzeit für eine 70-Quadratmeter-Wohnung, die innerhalb der vergangenen zehn Jahre fertig gestellt wurde, zahlen. Der Quadratmeterpreis liegt aktuell bei rund 2850 Euro (gehobene Ausstattung). Die Preise für Eigentumswohnungen sind damit seit 2009 um 32 Prozent gestiegen. „Im gleichen Zeitraum sind die Mieten in diesem Marktsegment jedoch um 39 Prozent auf nunmehr 10,10 Euro netto kalt je Quadratmeter gestiegen“, so der Autor der Studie, Rainer Braun. Die Steigerungsraten für ältere Bauklassen mit niedrigerem Ausstattungsstandard haben sich ganz ähnlich entwickelt.

Wer in Berlin noch eine Wohnung kaufen will, soll genau hinschauen

Doch auch, wer im gleichen Zeitraum ein Ein- beziehungsweise Zweifamilienhaus (100 bis 150 Quadratmeter Wohnfläche) gekauft hätte, wäre damit gut gefahren. Hier betrug die Preissteigerung 16 Prozent, so der Empirica-Experte weiter. Für ein 120 Quadratmeter großes Haus sind aktuell knapp 300.000 Euro (2450 pro Quadratmeter) zu zahlen. Bei so viel Geld sollte sich der Käufer sicher sein, keine Fehlinvestition zu tätigen.

„Wer aber heute in Berlin noch eine Wohnung kaufen will, muss schon sehr genau hinschauen“, empfiehlt der Experte. Zwar drohe in Berlin keine Blase. „Andererseits ist jedoch auch nicht davon auszugehen, dass die Preise noch stark zunehmen werden“, meint Braun. Die Finanzierungskosten seien derzeit zwar extrem günstig. Das werde jedoch durch die hohen Kaufpreise wieder abgeschöpft.

Und auch für Bestandshalter, die in langfristigen Zeitspannen denken, werde es künftig deutlich schwieriger, ordentliche Renditen zu erzielen. „Ein bis zwei Prozent nach Steuern“, wären wohl noch drin, mehr aber auch nicht. Zudem müssten Käufer mit dem Risiko leben, dass die Politik derzeit über die Einführung einer Mietpreisbremse diskutiere. Dies könnte zur Folge haben, dass die Wertsteigerung von Wohnimmobilien auch langfristig „sehr stark eingefroren“ werde.

„Finger weg von Prenzlauer Berg oder Kreuzberg“

Besondere Vorsicht ist nach Auffassung des Experten in bestimmten Szenelagen geboten, in denen die Wohnungen bereits heute deutlich teurer seien als in Lagen mit vergleichbar guter Infrastruktur. „Finger weg von den angesagten Quartieren in Prenzlauer Berg“, lautet deshalb sein Tipp. Auch in Friedrichshain-Kreuzberg sei der Zug schon „weitgehend abgefahren“, in Wedding sei dagegen bei gewisser Risikobereitschaft vielleicht noch das eine oder andere lohnende Angebot zu finden.

Die Altstadtlagen von Spandau könnten ebenfalls noch eine vernünftige Investition sein, „doch da muss man sich schon beeilen“, so Brauns Einschätzung. Vorsicht sei auch beim Kauf von Wohnungen angeraten, die in den 80er- und 90er Jahren errichtet wurden. „Diese oft als Steuersparmodelle errichteten Häuser mit ihrer banalen Architektur sind auch in 20 Jahren nicht sexy“, warnt Braun. Nachfrager bevorzugten architektonisch ansprechendere Wohnungen.

Selbst genutzte Immobilien weiterhin attraktiv

Eine gute Nachricht hat Braun jedoch für alle, die sich eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen, um selbst dort einzuziehen. Denn für selbst genutzte Immobilen gelte seine Kaufwarnung nicht, betont Braun. „Eine Wohnung oder ein Haus für den Eigenbedarf zu kaufen, macht auf jeden Fall Sinn“, so der Empirica-Vorstand.

Denn anders als bei Renditeobjekten stehe dabei ja nicht der zu erwartende Mietgewinn im Vordergrund, sondern der Vermögensaufbau. „Alle Studien belegen, dass die Käufer einer selbst genutzten Immobilie zu höherem Konsumverzicht bereit sind als andere Sparer“, so Braun. Im Ergebnis hätten Selbstnutzer im Alter ein deutlich höheres Vermögen in Form einer abbezahlten Immobilie aufgebaut als diejenigen, die weiter zur Miete wohnten.