Kommunale Wohnungen

Teure Kurskorrektur - Berlin kauft Tausende Wohnungen

Das Land Berlin hat seit Antritt des rot-schwarzen Senats knapp 14.000 Wohnungen erworben - in nahezu allen Bezirken. Weitere 10.000 sollen hinzu kommen - doch die Preise dafür steigen.

Foto: Getty Images

Entgegen der Auffassung vieler Mieter: Die größten Immobilienaufkäufer in Berlin sind nicht etwa ausländische Finanz-Heuschrecken auf der Suche nach lukrativen Anlagemöglichkeiten. Der größte Aufkäufer von Mietshäusern ist vielmehr das Land Berlin. Über seine sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften hat das Land in der laufenden Legislaturperiode bereits insgesamt 13.830 Wohnungen aufgekauft. Darunter sind edle Wohnbauten aus den 20er-Jahren im vornehmen Ortsteil Westend mit Natursteinsockeln, Sprossenfenstern und Blütenapplikationen. Aber auch schlichte Gebäuderiegel aus den 60er-Jahren am Omnibushof in Spandau sind in dem beachtlichen Portfolio zu finden, das von den städtischen Gesellschaften inzwischen zusammengekauft worden ist.

Hintergrund der Zukäufe ist der Wunsch des rot-schwarzen Senats, den kommunalen Wohnungsbestand zu vergrößern, um wieder mehr Einfluss auf die Mietenentwicklung in der Stadt zu haben. Eine kostspielige Korrektur der früheren Sparpolitik des Senats: Um zusätzlich Geld einnehmen zu können, hatten die Vorgängerregierungen seit der Wiedervereinigung von den damals rund 500.000 kommunalen Wohnungen im Ost- und Westteil der Stadt rund 230.000 Wohnungen privatisiert.

Mehr Einfluss gewonnen

Auf lediglich 270.000 Wohnungen war der Bestand der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften bis 2011 damit also geschrumpft. Bis zum Ende dieser Legislaturperiode, das hat Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) versprochen, werde das Land 30.000 zusätzliche Wohnungen im Besitz haben – der Bestand würde sich damit auf insgesamt 300.000 vergrößern.

Damit hätte das Land Berlin dann immerhin direkten Einfluss auf etwa jede sechste der insgesamt 1,7 Millionen Mietwohnungen in der Stadt. Das Neubauprogramm der landeseigenen Gesellschaften umfasst derzeit rund 6000 Wohnungen (in Planung und im Bau). Das bedeutet, dass neben den bereits erworbenen knapp 14.000 Wohnungen bis 2016 noch weitere 10.000 gekauft werden müssten, um das ehrgeizige Ziel zu erreichen.

„Wir raten den Wohnungsbaugesellschaften, mit offenen Augen durch die Stadt zu laufen und bei günstigen Angeboten schnell zuzuschlagen“, sagt deshalb Müllers Staatssekretär für Wohnen, Ephraim Gothe (SPD). 2012 sei noch ein günstiges Jahr gewesen, um Zukäufe zu tätigen, so der Staatssekretär weiter. Viele Finanzinvestoren, die in der Hochpreisphase 2008/2009 gekauft hätten, müssten heute bereits wieder verkaufen, um ihre Bankkredite zu bedienen. Doch da sich zunehmend wieder mehr institutionelle Anleger auf dem Berliner Wohnungsmarkt tummeln, die ebenfalls Ausschau nach günstigen Kaufgelegenheiten halten, wird der Zukauf schwieriger – und vor allem teurer.

Preise steigen weiter

Auf dem Berliner Immobilienmarkt herrscht geradezu Goldgräberstimmung, wie Daten des Immobilienberatungsunternehmens CB Richard Ellis (CBRE) belegen. Der Wohnimmobilienportfolio-Handel in der Hauptstadt verzeichnete 2010 einen Umsatz von 420 Millionen Euro. 2011 lag der Umsatz dann schon bei 2,3 Milliarden Euro, im vergangenen Jahr wurden 2,75 Milliarden Euro umgesetzt. Und im ersten Halbjahr 2013 wurden bereits Verkäufe mit einem Gesamtwert von 1,75 Milliarden Euro registriert.

Das gestiegene Interesse an Berliner Wohnungsbeständen treibt indes die Preise in die Höhe. Während die städtischen Wohnungsunternehmen 2011 im Durchschnitt noch 800 bis 1000 Euro pro Quadratmeter Wohnraum zahlen mussten, seien es in diesem Jahr bereits 1000 bis 1200 Euro, so Staatssekretär Gothe. Die Tendenz ist weiter steigend. Ein Limit sei den landeseigenen Gesellschaften jedoch nicht gesetzt. „Natürlich müssen die Wohnungsbaugesellschaften dem Aufsichtsrat Wirtschaftlichkeitsberechnungen vorlegen“, so Gothe. Doch darüber hinaus gebe es lediglich die Anweisung, die Ankäufe möglichst über das gesamte Stadtgebiete zu streuen.

Einkaufstour in allen Bezirken

Tatsächlich haben die landeseigenen Gesellschaften ihre Bestände in nahezu allen Bezirken ergänzt. So kaufte etwa die Degewo 564 Wohnungen in Tempelhof-Schöneberg, die Gesobau erwarb allein 858 Wohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf und 763 in Pankow. Die Gewobag war vor allem in Spandau (2047 Wohnungen), Mitte (1001) und Neukölln (868) unterwegs. Die Howoge hat in Lichtenberg 1236 Wohnungen erworben und 926 in Treptow-Köpenick. Die Stadt und Land schließlich hat 322 Wohnungen in Neukölln gekauft, die WBM 363 in Friedrichshain-Kreuzberg. Gar keine Immobilien haben die Gesellschaften dagegen in Marzahn-Hellersdorf gekauft, wo ohnehin die meisten Wohnungen im Landesbesitz sind. Mangels Angebot folgt auf dem vorletzten Platz der gutbürgerliche Bezirk Steglitz-Zehlendorf, wo lediglich 213 Zukäufe getätigt werden konnten. Dass die Wohnungszukäufe „schneller umgesetzt werden können als der Neubau“, so der Staatssekretär, bedeute jedoch nicht, dass die Bemühungen beim Neubau stagnierten. „Wir wollen den Wohnungsbestand ja insgesamt erhöhen“, sagte Gothe. Neben der Einkaufsstrategie habe sich die rot-schwarze Regierungskoalition auf entsprechende Förderprogramme geeinigt.

Weil diese noch vom Abgeordnetenhaus beschlossen werden müssen, haben der Vorsitzende der SPD-Fraktion, Raed Saleh, und der Vorsitzende der CDU-Fraktion, Florian Graf, am Montag die Anträge „Schneller Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen in Berlin“ sowie die „Neuordnung der Liegenschaftspolitik“ ins Parlament eingebracht. „Wir wollen, dass Berlin schnell eine große Anzahl neuer und bezahlbarer Wohnungen erhält“, erklärten die Fraktionsvorsitzenden. Landeseigene Wohnungsbaugesellschaften könnten demnach bis zu 600 Millionen Euro Fremdkapital aufnehmen, der Wohnungsneubaufonds in Höhe von 320 Millionen Euro stehe zudem allen städtischen und privaten Bauherren zur Verfügung.